토지 취득일부터 2년이 지난 후 임대목적 건축물을 착공하는 경우, 해당 건축물에 대한 임대주택 취득세 감면 가능 여부

   • (질의1) 임대목적 ‘공동주택’을 신축하기 위해 ‘토지’를 먼저 취득한 경우, ‘토지’에 대한 취득세도 감면 적용대상인지

   • (질의2) 토지 취득일부터 2년 이후 공동주택을 착공하여 임대주택으로 사용하는 경우, 해당 ‘건축물’에 대한 취득세 감면 가능 여부

<회신내용>

[질의1]

○「지방세특례제한법」 제2조제1항제3호 및 주택법 제2조에서 ‘주택’을 ‘건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지’를 말한다고 규정하고 있고, 같은 법 제31조제1항에서 임대사업자가 임대목적으로 ‘공동주택’을 건축하는 경우 취득세를 감면토록 규정함으로써, 임대사업자가 임대목적으로 건축한 ‘건축물과 그 부속토지’에 대해서 취득세를 감면토록 규정하고 있음

○ 위 규정에서 ‘건축물과 그 부속토지’에서 ‘부속토지’에 대해서는 법령상 그 범위가 규정되어 있는 것은 아니나, 대법원에서 부속토지의 범위는 지상정착물의 효용과 편익을 위해 사용하고 있는지에 따라 판단하여야 한다고 하면서(대법원 1995.11.21. 선고 95누3312 판결 등 참조), 1구의 주택에 부속된 토지라 함은 당해 주택과 경제적 일체를 이루고 있는 토지로서 사회통념상 주거생활공간으로 인정되는 대지를 뜻하는 것으로, 공부상이나 건축허가상 주택의 부지로 되어 있는 토지를 말하는 것이 아니라 실제 담장이나 울타리 등으로 경계가 지워진 주택 부속토지를 말한다고 판시하고 있음(대법원 1993. 5. 25. 선고 92누12667 판결 등 참조)

○ 따라서 지특법 제31조제1항에 따라 임대목적 ‘공동주택’에 대한 취득세 감면을 적용하기 위해서는 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물 및 그 부속토지를 취득하여야 하는데,

   - 통상적으로 공동주택을 건축하는 경우에는 임대사업자가 토지를 먼저 취득하고 그 후 공동주택을 건축하게 되고,

   - ‘그 부속토지’에 대해 취득세 감면을 적용하기 위해서는 공동주택에 해당되는 건축물이 모두 완공된 이후 건축물의 용도가 임대목적으로 사용되어 ‘그 부속토지’에 해당되는지에 따라 감면여부가 판단된다 할 것이므로,

   - 임대목적으로 공동주택을 건축하기 위하여 토지를 취득한다 하더라도 해당 토지는 지상정착물이 존재하지 않은 상태에서 취득하는 것으로서, 지상정착물의 효용과 편익을 위해 사용하고 있는 ’부속토지‘에 해당된다고 보기 어렵다 할 것임

○ 결국 토지의 취득시기와 감면요건 충족시기(임대목적 공동주택의 부속토지가 되는 때)가 일치하지 아니하여

   - 토지 취득시점에는 임대주택의 ‘부속토지’에 해당되지 않으므로 감면을 적용할 수 없게 되고, 건축물을 신축하여 임대주택의 ‘부속토지’가 되는 때에는 감면받을 취득세가 발생되지 않게 되므로,

   - 임대목적 공동주택에 대한 취득세는 건축물에 대해서만 적용되고 그 부속토지는 제외되는 문제점이 발생하게 됨

○ 그러나 취득세 감면은 향후 일정한 용도에 따라 사용하려는 경우를 전제로 하여 취득 시 사전적으로 감면을 적용하고, 향후 해당 용도로 사용하지 아니한 경우 또는 유예기간 이내 추징요건에 해당되는 경우에는 취득세가 과세되도록 설계되어 있고,

   - ‘건축물’을 준공하는 경우 취득세 납세의무가 발생하여 감면을 적용하게 되나, 실제 임대목적으로 사용되기까지 수일 또는 수개월이 걸릴 수 있다는 점에서 실제로 임대목적에 사용했는지 여부는 특정한 시점이 아닌 일정한 기간을 두고 판단할 수밖에 없으므로,

   - 임대사업자가 임대목적 공동주택을 건축한다는 감면요건을 충족한다면 지상정착물이 존재하지 않은 상태의 토지를 취득할 때에도 마찬가지로 사전적으로 취득세 감면을 적용하는 것이 타당하다 할 것이고,

   - 임대 목적으로 사용되지 아니하거나 유예기간 이내 추징요건에 해당되는 경우에는 취득세를 과세하는 것이 타당하다 할 것임

○ 이러한 취지로 우리부 유권해석(지방세특례제도과-1815(2018.5.25.))에서는 임대사업자가 임대할 목적으로 공동주택을 건축하기 위하여 취득한 토지는 그 공동주택에 부속된 토지에 해당되므로 세정운영 실무상 감면대상으로 처리하는 것이라고 명시하고 있으며,

   - 임대사업자가 임대목적 ‘공동주택’을 신축하기 위해 ‘토지’를 먼저 취득한 경우, ‘토지’에 대한 취득세도 공동주택에 대한 그 부속토지로 보아 취득세 감면을 적용하는 것이 타당함

[질의2]

○「지방세특례제한법」 제31조제1항에서 임대사업자가 임대할 목적으로 공동주택을 건축하는 경우 그 공동주택에 대해서는 취득세를 감면한다고 규정하면서 단서에서 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다고 규정하고 있는바,

   - 토지 취득 당시에는 임대주택을 건축할 목적으로 취득세 감면을 적용하고, 취득일부터 2년이 지날때까지 건축하지 아니하는 경우 감면을 적용한 해당 토지에 대해서는 추징하게 되나,

   - 토지 취득일부터 2년이 지난 후 착공하여 임대주택을 건축하게 된 경우, 해당 건축물에 대한 취득세 감면을 적용할 수 있는지에 대해서 쟁점이 있음

○ 단서에서 토지 취득일부터 2년 이내 미착공시 감면을 배제하는 것이 ‘토지’에 대해서만 적용하는 것인지, ‘건축물’도 포함한 공동주택 전체에 대해서 적용하는 것인지에 대해서는 문언적 해석상 임대주택 감면대상으로 규정하고 있는 ‘공동주택’이 ‘건축물 및 그 부속토지’를 의미하므로 토지뿐만 아니라 건축물에 대해서 모두 감면이 배제되어야 하는 것으로 해석될 여지도 있으나, 임대주택 감면의 입법취지와 그 연혁 등을 종합적으로 검토하여 판단되어야 할 것임

○ 임대주택 감면은 임대주택 공급 활성화를 통한 서민주거안정을 위하여 1995년1월부터 지방자치단체의 감면조례에 신설된 이후 여러 차례의 개정을 거쳐 현재 지방세특례제한법에 규정되었는데, 주요 개정 연혁을 살펴보면,

   - 1997.12.31. 시행된 (구)감면조례에서는 ‘토지’와 ‘공동주택’에 대한 취득세 등 면제 규정을 각각 별도의 항으로 두어 토지에 대해서는 토지의 취득일부터 2년 이내에 건축에 착공하지 아니한 경우 면제된 취득세 등을 추징한다고 규정하고 있었음(이 때의 ‘공동주택’은 부속토지를 제외한 건축물만을 의미하는 것으로 보임)

   - 또한 1998.12.31. (구)감면조례에서는 임대주택에 대한 토지 및 건축물에 대하여 별도로 분리되어 있던 항을 하나로 합쳐 ‘부동산’에 대하여 감면을 규정하였고, ‘토지 취득일 후 2년 이내 착공하지 아니한 경우’ 등 추징에 대하여는 각 호로 규정하게 됨

   - 한편, 200.12.30. (구)감면조례를 살펴보면, ‘공동주택’에는 건축물뿐만 아니라 그 부속토지를 포함하는 것을 의미하는 것으로 규정하였고, 토지 취득일 후 2년 이내 미착공에 대한 ‘추징규정’을 ‘감면에서 제외’되는 것으로 규정함으로써 현재의 법령과 유사하게 개정되었는바,

   - 2000년 당시 지방세 감면조례 개정 표준안(행정자치부 세제 13400-1943 (2000.11.21.))을 살펴보면, ‘현행 감면조례중 감면범위와 기준이 불명확하거나 개정 지방세법 등 관련 법령과 중복‧상충내용 및 기타 감면조례 운영상 미비점 개선‧보완’한다는 개정기준을 명시하면서, 임대주택에 대한 취득세‧등록세 감면규정은 ‘조문체계 재정리’를 위하여 개정하였다고 밝히고 있는바, 토지 취득일부터 2년 이내 미착공 시 감면 배제하는 대상을 확대하려는 취지가 아니었음을 알 수 있음

○ 대법원 판례(2010두4094, 2010.6.24.)에서도 당해 토지를 취득한 날부터 2년 이내에 공동주택을 착공한 경우에 비로소 지방세를 감면하고 그 기간 동안 착공하지 아니한 경우에는 처음부터 감면대상에서 제외하여 원칙대로 과세하는 것으로, 임대사업자가 임대주택을 건축할 목적으로 취득한 토지에 대하여 그 취득일부터 2년 이내에 착공을 하지 아니하면 당해 토지는 이 사건 감면규정에 의하여 처음부터 지방세 감면 대상에서 배제되는 것이라고 판시하고 있으며,

   - 지방세심사2005-129(2005.5.2.)에서 ‘구 0000 도세감면조례(2003.5.22. 조례 제2981호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제12조제1항 본문에서 … 임대할 목적으로 공동주택(…)을 건축하거나 건축주로부터 최초로 분양받는 경우 당해 공동주택 및 그 부속토지(다만, 토지를 취득한 날부터 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우를 제외한다)에 대하여는…’ 이라고 규정하고 있으며, … 토지 취득 후 2년 이내에 공동주택을 착공하였는지 여부는 취득세 등의 면제요건이 아니라 사후적 추징요건에 해당하는 것이라고 명시하고 있음

○ 만일 임대목적으로 건축된 공동주택의 건축물 부분까지도 취득세 감면을 배제하게 된다면 토지 소유자와 건축물 소유자가 다르다거나 기존 취득한 토지상에 임대목적으로 공동주택을 건축하는 경우에는 모두 취득세 감면이 배제되는 불합리한 점이 발생하게 된다는 점 등을 고려할 때, 해당 규정을 확대해석하여 토지뿐만 아니라 건축물 취득부분까지 취득세 감면을 배제할 수는 없다 할 것임

○ 따라서, 토지 취득일부터 2년 이내 임대주택에 대한 건축물을 착공하지 아니하는 경우 감면을 제외한다는 규정은 ‘토지’의 감면분에 대해서만 적용되는 것으로 해석하는 것이 타당하며, 이에 해당하는지 여부는 해당 과세권자가 구체적인 사실관계를 확인하여 판단하여야 할 것임

--------------------------------------

요지

사업자가 개별소비세가 과세되는 소형승용자동차(법인 소유 차량 또는 종업원 소유 차량)의 유지를 위하여 대리운전업체로부터 대리운전용역을 제공받고 교부받은 세금계산서의 매입세액은 공제하지 아니하는 것임

회신

법인사업자가「부가가치세법 시행령」제60조 제4항의 규정에 의한 소형승용자동차(법인 소유 차량 또는 종업원 소유 차량)의 유지를 위하여 대리운전업체로부터 대리운전용역을 제공받고 교부받은 세금계산서의 매입세액은 같은 법 제17조 제2항 제3호의 규정에 의하여 매출세액에서 공제하지 아니하는 것임

고유목적사업준비금은 결산조정 사항이나(법법§29ⓛ),

감사인의 회계감사를 받는 비영리내국법인이 고유목적사업준비금을 세무조정계산서에 계상하고 그 금액 상당액을 해당 사업연도의 이익처분을 할 때 고유목적사업준비금으로 적립한 경우에는 그 금액을 결산을 확정할 때 손비로 계상한 것으로 봅니다(법법§29②).

＜ 비영리법인별 고유목적사업준비금 및 법법§24③1호에 따른 지정기부금의 회계처리 ＞

’18.2.13. 이후 신고하는 분부터 적용

준비금 설정대상 법인

서울행정법원 2021. 8. 26. 선고 2020구합70502 판결 [세무사직무정지처분취소] 확정