직계존비속간 전세보증금 차감후 대금 지급한 경우 취득세 세율

019-09-25 16:45:11

https://youtu.be/N8dwUHh0n5M

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-매매대금에서 전세보증금을 차감 지급시 주택 유상세율 적용 여부 질의 회신

직계비속이 직계존속으로부터 주택을 매수하면서 소득증명이 있더라도 대금지급 사실 또는 채무승계 사실이 없는 이상 해당 전세보증금에 대해서는 유상거래로 볼 수 없다. 

(지방세운영-279(2017.08.30.) 

 

(질의내용)

 직계비속이 직계존속으로부터 주택을 매수하면서 직계존속과 전세계약을 체결(세입자 : 직계존속)하여 전세보증금을 제외하고 매매대금을 지급한 경우, 전세보증금에 해당하는 금액을 유상거래로 볼 수 있는지 여부

 

(회신내용)

 ○ 「지방세법」제7조 제11항에서 "배우자 또는 직계존비속의 부동산등을 취득하는경우에는 증여로 취득한 것으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 유상으로 취득한 것으로 본다"고 규정하고 있고, 그 제4호에서 "해당 부동산등의 취득을 위하여 그 대가를 지급한 사실이 다음 각 목의 어느 하나에 의하여 증명되는경우"를 규정하고 있으며, 같은 호 가목에서는 "그 대가를 지급하기 위한 취득자의 소득이 증명되는 경우"를 규정하고 있습니다.

 

○ 즉, 배우자 또는 직계존비속으로부터 부동산등을 취득하는 경우 유상거래로 인정받기 위해서는 취득자의 소득증명 등과 함께 대금지급 사실 또는 채무승계 사실을 입증하여야할 것(개정「지방세법」적용요령(2016.1.5.) 및 지방세운영과-2291(2016.9.1.))입니다.

 

○ 해당 질의 건의 전세보증금에 해당하는 금액을 유상거래로 볼 수 있는지에 대해서 살펴보면, - 주택을 매수하면서 전세보증금을 제외하고 매매대금을 지급하였다고 하나, 전세보증금 부분에 대해서는 금융거래 내역 등으로 대금지급 사실을 입증할 수 없는 점, - 「지방세법」제7조 제12항에서 증여거래 시에도 "증여자의 채무를 인수하는 부담부(負擔附)"인 경우에는 부담부 부분을 유상으로 인정하도록 규정하고 있는데, 본 거래의 경우 해당 주택을 취득하여 소유권자가 된 이후라야 소유자의 지위에서 비로소 전세를 설정할 수 있는 상황이므로 이를 "증여자의 기존 채무를 인수하는 부담부"라고 볼 수 없는 점 등을 종합해 볼 때, - 취득자의 소득증명이 있더라도 대금지급 사실 또는 채무승계 사실이 없는 이상 해당 전세보증금에 대해서는 유상거래로 볼 수 없다고 할 것입니다. 끝.

 

⊙ 특수관계인 간 거래시 소득금액 인정 범위 지침 통보(2016.9.2) [행정자치부 지방세운영과-2291, 2016.9.2.] 「지방세법」제7조제12항에서 증여자의 채무를 인수하는 부담부증여의 경우에는 그 채무액에 상당하는 부분은 부동산등을 유상으로 취득한 것으로 본다고 규정하고 있으나, 같은 법 제7조제11항에서 배우자 또는 직계존비속의 부동산등을 취득시 수증자가 소득이 없어 승계받은 채무를 부담할 능력이 없는 등의 경우에는 사실상 채무를 인수받았다고 보기 어려워 유상성을 인정하기 어렵다고 할 것입니다. 다만, 배우자간의 소득은 공동으로 이룬 것(대법원 2000다58804,2001. 5. 8.)으로 볼 수 있으므로 아래와 같이 배우자간·직계존비속간의 거래에 있어, 배우자의 소득의 인정범위와 관련한 지침을 통보하오니, 지방자치단체 간 세정운영의 혼선이 없도록 조치하여 주시기 바랍니다

 

< 배우자간 직계존비속간 거래시 배우자의 소득금액 인정범위 >

구분 부부간 관계 본인과 직계존비속 간 관계

부담부(채무승계)증여 배우자의 소득도 인정 배우자의 소득도 인정

일반 매매 본인소득 한 인정 배우자의 소득도 인정

※ 배우자 간 직게존비속간 매매형태의 거래인 경우 대금지급 사실입증 전제

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