주환용세무회계사무소,강서구세무사,화곡동세무사 02-2698-5957~8

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

- ○○상가조합의 조합원은 29명이며, ●●시에 조합등록 및 세무서에 사업자등록하였음

- ○○상가조합의 조합원들은 LH공사(구 토지공사)가 시행한 택지조성사업으로 인해 보유 토지를 수용 당하였고, LH공사는 그 보상차원에서 근린생활시설용지 6~8평씩을 분양받을 수 있는 용지분양권을 조합원(토지소유자)에게 분양하였음

- LH공사로부터 용지분양권을 취득한 토지소유자들이 위 ○○상가조합을 설립하였고, 분양받을 토지대금은 조합원 29명이 각 자의 지분대로 부담하였음(’03.9월부터 3년간 연 2회 분납)

- 조합원 29명이 분양받을 토지에 대해 ’08.5.30. ○○상가조합 대표자 ◇◇◇으로 토지등기를 완료함

- ○○상가조합은 조합원 총회 의결에 따라 조합명의로 등기한 토지 지상에 1,2종 근린생활시설을 건축하여 ’08.5월 건물등기를 완료하였고, 준공 이후 발생한 임대료 수입에 대해서는 제세공과금을 공제하고 각 조합원에게 각 지분(6~8평)에 따라 분배하고 있음

  ○ 질의내용

○○상가조합이 소유의 근린생활시설(부수토지 포함)을 양도하는 경우 양도소득세 납세의무자는 누구인지

(갑설) 조합원 각 자가 지분에 따라 납세의무를 부담한다.

(을설) 조합이 납세의무를 부담한다.

2. 질의내용에 대한 자료

○ 국세기본법제13조 【법인으로 보는 단체】

① 법인(「법인세법」 제1조제1호 및 제3호에 따른 내국법인 및 외국법인을 말한다. 이하 같다)이 아닌 사단, 재단, 그 밖의 단체(이하 법인 아닌 단체 라 한다) 중 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 수익을 구성원에게 분배하지 아니하는 것은 법인으로 보아 이 법과 세법을 적용한다.

1. 주무관청의 허가 또는 인가를 받아 설립되거나 법령에 따라 주무관청에 등록한 사단, 재단, 그 밖의 단체로서 등기되지 아니한 것

2. 공익을 목적으로 출연(출연)된 기본재산이 있는 재단으로서 등기되지 아니한 것

② 제1항에 따라 법인으로 보는 사단, 재단, 그 밖의 단체 외의 법인 아닌 단체 중 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 것으로서 대표자나 관리인이 관할 세무서장에게 신청하여 승인을 받은 것도 법인으로 보아 이 법과 세법을 적용한다. 이 경우 해당 사단, 재단, 그 밖의 단체의 계속성과 동질성이 유지되는 것으로 본다.

1. 사단, 재단, 그 밖의 단체의 조직과 운영에 관한 규정(규정)을 가지고 대표자나 관리인을 선임하고 있을 것

2. 사단, 재단, 그 밖의 단체 자신의 계산과 명의로 수익과 재산을 독립적으로 소유・관리할 것

3. 사단, 재단, 그 밖의 단체의 수익을 구성원에게 분배하지 아니할 것

③ 제2항에 따라 법인으로 보는 법인 아닌 단체는 그 신청에 대하여 관할 세무서장의 승인을 받은 날이 속하는 과세기간과 그 과세기간이 끝난 날부터 3년이 되는 날이 속하는 과세기간까지는 「소득세법」에 따른 거주자 또는 비거주자로 변경할 수 없다. 다만, 제2항 각 호의 요건을 갖추지 못하게 되어 승인취소를 받는 경우에는 그러하지 아니하다.

④ 제1항과 제2항에 따라 법인으로 보는 법인 아닌 단체(이하 법인으로 보는 단체 라 한다)의 국세에 관한 의무는 그 대표자나 관리인이 이행하여야 한다.

⑤ 법인으로 보는 단체는 국세에 관한 의무 이행을 위하여 대표자나 관리인을 선임하거나 변경한 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 관할 세무서장에게 신고하여야 한다.

⑥ 법인으로 보는 단체가 제5항에 따른 신고를 하지 아니한 경우에는 관할 세무서장은 그 단체의 구성원 또는 관계인 중 1명을 국세에 관한 의무를 이행하는 사람으로 지정할 수 있다.

⑦ 법인으로 보는 단체의 신청・승인과 납세번호 등의 부여 및 승인취소에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 소득세법 제2조 【납세의무】

③ 「국세기본법」 제13조제1항에 따른 법인 아닌 단체 중 같은 조 제4항에 따른 법인으로 보는 단체(이하 법인으로 보는 단체 라 한다) 외의 법인 아닌 단체는 대통령령으로 정하는 바에 따라 국내에 주사무소 또는 사업의 실질적 관리장소를 둔 경우에는 거주자로, 그 밖의 경우에는 비거주자로 보아 이 법을 적용한다.

○ 소득세법 시행령 제3조의2 【거주자 또는 비거주자로 보는 단체의 구분】

법 제2조제3항에 따라 거주자 또는 비거주자로 보는 법인 아닌 단체에 대해서는 다음 각 호의 구분에 따라 법을 적용한다.

1. 구성원 간 이익의 분배방법이나 분배비율이 정하여져 있거나 사실상 이익이 분배되는 것으로 확인되는 경우에는 해당 구성원이 공동으로 사업을 영위하는 것으로 보아 구성원별로 과세

2. 구성원 간 이익의 분배방법이나 분배비율이 정하여져 있지 않거나 확인되지 않는 경우에는 해당 단체를 1 거주자 또는 1 비거주자로 보아 과세

○ 부동산거래관리과-239, 2010.02.11.

「국세기본법」 제13조제1항 및 제2항의 규정에 의하여 법인으로 보는 단체 외의 단체 중 대표자 또는 관리인이 선임되어 있으나 이익의 분배방법이나 분배비율이 정하여져 있지 아니한 것은 그 단체를 1거주자로 보아 양도소득세를 과세하는 것입니다. 이 경우 명시적으로 이익의 분배방법이나 분배비율이 정하여져 있지 아니하더라도 사실상 이익이 분배되는 경우에는 그 단체의 구성원이 공동으로 사업을 영위하는 것으로 보아 각 거주자별로 양도소득세를 과세하는 것으로, 귀 질의의 경우 납세의무자의 판정은 조합규약 등 사실관계를 종합하여 판단할 사항입니다.

【회신】 서면-2022-부동산-2510, 2022.06.02

【관련법령】

제160조 【고가주택에 대한 양도차익 등의 계산】 (2002. 12. 30. 제목개정)
① 법 제95조 제3항에 따른 고가주택(하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택 외의 건물이 있는 경우에는 주택 외의 부분은 주택으로 보지 않는다)에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 다음 각 호의 산식으로 계산한 금액으로 한다. 이 경우 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기양도자산에 해당하거나 일부만 양도하는 때에는 12억원에 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지의 양도가액이 그 주택과 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을 곱하여 안분계산한다. (2022. 2. 15. 후단개정)
영 160조의 개정규정은 2021. 12. 8. 이후 양도하는 경우부터 적용함. (영 부칙(2022. 2. 15.) 8조)
1. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익 (2022. 2. 15. 개정)
법 제95조 제1항에 따른 양도차익 양도가액 ― 12억원
×
양도가액
2. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 장기보유특별공제액 (2022. 2. 15. 개정)
법 제95조 제2항에 따른 장기보유특별공제액 양도가액 ― 12억원
×
양도가액
② 제1항 후단의 규정에 의한 양도가액의 안분계산은 법 제100조 제2항의 규정을 준용한다. (1994. 12. 31. 개정)

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제154조 【1세대 1주택의 범위】

③ 법 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다. (2010. 2. 18. 개정)

결론:

12억 초과 겸용주택은 주택외 부분은 무조건 과세

12억 이하 부분은 주택면적이 더 크면 전체 비과세 가능

2022년 1월1일 이후 양도분 부터

시행령154조1항 내용(원칙)

조정대상지역(이하 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다

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 [제 목 ]서면인터넷방문상담5팀-2002[ 생산일자 ]2007.07.09
동일세대원으로부터 증여받은 주택을 양도하는 경우 보유기간 및 거주기간 통산 여부
[ 요 지 ]
1세대 1주택을 적용함에 있어 1주택을 소유한 거주자가 그 주택을 동일세대원인 가족(같은령 같은조 제6항의 규정에 의한 가족)에게 증여한 후 그 수증자가 이를 양도하는 경우에는 증여자의 보유기간 및 거주기간을 통산하는 것이나, 수증자가 당해 주택에서 2년 이상 거주하지 아니하는 경우에는 비과세가 적용되지 아니하는 것임.

[ 회 신 ]
1.「소득세법」제89조 제1항 제3호 및 같은법 시행령 제154조 제1항의 규정에 의하여 양도소득세가 비과세되는 “1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족(직계존비속 및 형제자매)과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말하는 것이며, 이 경우 양도하는 주택이「소득세법 시행령」제156조 규정의 고가주택에 해당하는 경우에는 같은법 시행령 제160조 제1항 규정에 따라 양도차익을 산정하여 양도소득세가 과세되는 것입니다.


2. 위 1.과 같이 1세대 1주택을 적용함에 있어 1주택을 소유한 거주자가 그 주택을 동일세대원인 가족(같은령 같은조 제6항의 규정에 의한 가족)에게 증여한 후 그 수증자가 이를 양도하는 경우에는 증여자의 보유기간을 통산하는 것이나, 귀 질의와 같이 수증자가 당해 주택에서 2년 이상 거주하지 아니하는 경우에는 비과세가 적용되지 아니하는 것입니다.

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1. 사실관계

  - 갑은 다세대주택 8세대를 신축(’02.12.24.)하여 7세대를 임대(’03.1.5. 구청에 주택임대업자로 등록, ’06.12.12. 세무서에 주택임대사업자로 등록) 

  - 을(갑의 배우자) 및 정(갑의 아들)은 ’10.1.2. 갑의 임대주택을 상속받고 계속 임대(구청에는 ’10.5.27.에, 세무서에는 ’10.6.4.에 각각 상속인 공동사업으로 사업자등록 정정신고)하던 중 ’15.8.31. 해당 임대주택을 모두 양도

2. 질의내용

  - 조세특례제한법 제97조의4에 따른 장기임대주택에 대한 양도소득세 과세특례를 적용할 때 피상속인 및 상속인의 임대기간을 합산하는지 여부

    (갑설) 조세특례제한법시행령 제97조의4 제2항에서 같은 영 제97조 제5항 제3호에 해당하는 경우 합산하도록 규정하였으므로 피상속인 및 상속인의 임대기간을 합산한다.

    (을설) 장기보유특별공제는 상속인의 양도차익에 대하여 상속인의 보유기간에 따른 공제율을 적용하는 것이 원칙이므로 피상속인 및 상속인의 임대기간을 합산할 수 없다.

○ 조세특례제한법 시행령 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】

① ~ ④ 생략

⑤ 법 제97조 제4항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간(이하 이 조에서 “주택임대기간”이라 한다)의 계산은 다음 각호에 의한다.

1. 주택임대기간의 기산일은 주택의 임대를 개시한 날로 할 것

2. (삭제, 2001. 12. 31.)

3. 상속인이 상속으로 인하여 피상속인의 임대주택을 취득하여 임대하는 경우에는 피상속인의 주택임대기간을 상속인의 주택임대기간에 합산할 것

제89조 【비과세 양도소득】-소득세법
① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2009. 12. 31. 개정)
1. 파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득 (2009. 12. 31. 개정)
2. 대통령령으로 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합(分合)으로 발생하는 소득 (2009. 12. 31. 개정)
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득 (2021. 12. 8. 개정)
가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택 (2016. 12. 20. 개정)
나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택 (2014. 1. 1. 신설)

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제154조 【1세대 1주택의 범위】-시행령

③ 법 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다. (2010. 2. 18. 개정)

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제160조 【고가주택에 대한 양도차익 등의 계산】 (2002. 12. 30. 제목개정)-시행령
① 법 제95조 제3항에 따른 고가주택(하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택 외의 건물이 있는 경우에는 주택 외의 부분은 주택으로 보지 않는다)에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 다음 각 호의 산식으로 계산한 금액으로 한다. 이 경우 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기양도자산에 해당하거나 일부만 양도하는 때에는 12억원에 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지의 양도가액이 그 주택과 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을 곱하여 안분계산한다. (2022. 2. 15. 후단개정)

결론 : 12억 이하는 주택부분이 더 크면 전체를 주택으로 보아 비과세 가능

          12억 초과는 주택부분이 더 크더라도 상가부분은 과세

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시행시기 : 2022.1.1 이후 양도분 부터 적용

부칙 (2020. 2. 11. 대통령령 제30395호)
제1조 【시행일】
이 영은 공포한 날부터 시행한다. 다만, 다음 각 호의 개정규정은 각 호의 구분에 따른 날부터 시행한다.
1. 제78조의 3 제4항ㆍ제5항, 제117조 제2항 각 호 외의 부분 후단 및 별표 3의 3(제목에 관한 사항은 제외한다)의 개정규정: 2021년 1월 1일
2. 제158조 제7항 및 제171조의 개정규정: 2020년 7월 1일
3. 제154조 제7항 제1호, 제160조 제1항, 제167조의 5 제1호 및 제168조의 12 제1호의 개정규정: 2022년 1월 1일

[ 제 목 ] 서면인터넷방문상담5팀-1048 , 2006.11.30

[ 요 지 ]
재산분할청구권의 행사에 따라 취득한 주택을 양도하는 경우 그 부동산의 취득시기는 소유권을 이전해 준 다른 이혼자의 당초 부동산 취득시기 및 취득가액 등을 기산하는 것임

[ 회 신 ]
협의 또는 재판상 이혼시, 혼인 후 부부공동의 노력으로 취득한 재산에 대한 재산분할청구권의 행사에 따라 취득한 주택을 양도하는 경우, 그 부동산의 취득시기 및 취득가액은 소유권을 이전해 준 다른 이혼자의 당초 부동산 취득시기 및 취득가액을 기산하는 것입니다.

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○ 서일 46014-10545, 2001.11.28.

(질의내용)

- 2001년 6월 남편과 협의이혼을 하고 재산분할청구권을 행사하여 아파트 1채를 취득하였음

- 남편은 이 아파트를 1983년 2월에 취득하여 2001년 6월 이혼당시까지 보유하고 있었음

- 본인이 현재 소유하고 있는 주택은 이 아파트 한 채 밖에는 없는 상황임

동 아파트를 지금 양도하려고 하는데, 양도소득세의 과세 여부와 관련하여 다음과 같은 양설이 있어 질의함

〈갑설〉 재산분할청구권을 행사하여 취득한 주택의 경우 취득시기는 재산분할청구권을 행사하여 취득한 시점이므로 보유기간이 아직 3년이 경과하지 아니하였으므로 1세대1주택 양도소득세 비과세 대상이 되지 아니함

〈을설〉 이혼시 재산분할청구권을 행사하여 취득한 주택을 양도하는 경우 당해 주택의 취득시기는 이혼시가 아니고 당해 부동산을 당초 취득한 시점이 되므로 1세대1주택 양도소득세 비과세대상이 아님

(회신내용)

소득세법시행령 제154조 제1항의 규정에 의한 1세대1주택의 "3년 보유기간"을 계산함에 있어,협의 또는 재판상 이혼시, 혼인 후 부부공동의 노력으로 취득한 재산에 대한 재산분할청구권의 행사에 따라 취득한 주택을 양도하는 경우, 그 부동산의 취득시기는 소유권을 이전해 준 다른 이혼자의 당초 부동산 취득시기부터 기산하는 것임

[ 제 목 ]
환매 조건부 매매의 양도소득세 과세 여부

[ 요 지 ]
환매 조건부 매매도 양도에 해당하는 것임

[ 회 신 ]
소유 부동산을 민법 규정에 의한 “환매”조건부로 유상 양도하고 환매권을 보유한 상태에서 소유권 이전등기를 하는 경우에는「소득세법」제88조 규정에 의한 “양도”에 해당하여 양도소득세가 과세되는 것입니다.

[ 관련법령 ] 소득세법 제88조 【양도의 정의】

1. 질의내용 요약

○ 질의내용

- ○○○○공사에서 농가의 경영회생 지원을 돕기위해 농민으로부터 환매조건 부로 농지를 매입하는 경우 농민에게 양도소득세가 과세되는지 여부

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령(법률,시행령,시행규칙)

○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】

① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(「상속세 및 증여세법」 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. (2006. 12. 30. 개정)

- 이 하 생 략 -

나. 관련 예규(예규,해석사례,심사,심판)

○ 재일46014-2023, 1994.07.22

【질의】

토지를 매수인 앞으로 등기한 날로부터 만2년까지는 매도인이 한시라도 환매할 수 있다는 특약조건부 매도를 하고, 등기해 주었다가 매도인이 매수인에게 매도대금에다 이자를 보태어 지불하고, 환매하였을 경우(등기)

가) 지불한 이자액에 대한 이자소득세를 납부하면 특약조건부 매도하였을 때, 납부한 양도소득세의 환불이 가능한 지의 여부

나) 환매때의 매도인(환매특약 등기때 매수인)에게 양도소득세가 과세되는지의 여부.

【회신】

1. 소유부동산을 민법 규정에 의한 “환매”조건부로 유상 양도하고 환매권을 보유한 상태에서 소유권이전등기를 하는 경우에는 소득세법 제4조 제3항의 규정에 의한 “양도”에 해당하여 양도소득세가 과세되는 것이며

2. 환매계약에 따른 환매기간내에 환매권을 행사하여 해당 부동산의 소유권을 환원등기하는 것은 양도로 보지 아니하여 양도소득세가 과세되지 아니함.

○ 서면4팀-874, 2007.03.14

【회신】

「소득세법」에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말하는 것임. 다만,「도시개발법」 기타 법률의 규정에 의한 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 체비지로 충당되는 경우에는 양도로 보지 아니하는 것이나, 귀 질의가 이에 해당되는지 여부는 사실판단할 사안임