잔금전 주택멸실 다주택중과

2022-03-19 15:08:19

---

대책: 멸실후 계약, 계약후 멸실시에는 양도인의 부담과책임하에 멸실

[ 제 목 ] 조심2009구0066 , 2009.02.17

잔금 수령전에 주택이 멸실되어 토지만을 양도하였다는 주장의 당부

[ 요 지 ]

주택 멸실 후 나대지만 양도하여 1세대 3주택 이상자의 주택 양도에 해당하지 아니 한다고 주장하나, 매매목적물(매매부동산표시)에 쟁점토지 외 지상건축물 및 지하구조물을 포함한다고 되어 있고, 부동산매매계약 시점에는 정상적인 건물이 현존하여 주택의 양도로 봄이 타당함

　주문

심판청구를 기각한다.

 

　이유

1. 처분개요

 

가. 청구인은 2002.3.5. ○○시 ○○구 ○동 ○○○-○ 대지 338㎡, 같은 곳 ○○○-○ 도로 37㎡(2필지 375㎡, 이하 “쟁점토지”라 한다.) 및 그 지상 건물605.99㎡(이하 “쟁점주택”이라 하고, 쟁점토지 및 쟁점주택을 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)를 취득하여 보유하다가 2005.12.28. 쟁점주택을 멸실한 후 2005.12.29. 양도(잔금수령일)하고, 양도당시 나대지(쟁점토지)의 양도로 보아 기준시가로 양도차익을 산정하여 2006.3.17. 양도소득세 과세표준신고 및 양도소득세 15,210,570월을 납부하였음.

 

나. 처분청은 청구인이 나대지인 쟁점토지 만을 양도한 것이 아니라 쟁점주택 및 그 부속토지(쟁점토지)를 양도한 것으로 보고 청구인이 1세대 3주택 이상자에 해당한다고 보아 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액으로 경정하여 2008.12.11. 청구인에게 2005년 귀속 양도소득세 2,646,243,000원을 경정고지하였음.

 

다. 청구인은 이에 불복하여 2008.12.15. 심판청구를 제기함.

 

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

 

가. 청구인 주장

이 건 매매계약서에 의하면, 매매부동산의 표시 란에 대지(쟁점토지)만을 자필로 기재하였고 건물은 포함되어있지 아니하므로 쟁점주택은 매매대상 목적물이 아님. 다만, 매매부동신의 표시 하단에 부동(不同)문자로 지상의 건축물과 지하 구조물을 포함한다고 기재한 것은 매수인이 매도인의 건물에 관하여 기존 매매계약에 반한 권리 주장을 방어하기 위한 것일 뿐, 매매 당사자 간에는 쟁점주택을 철거한 나대지 상태에서 매매한 것임.

쟁점부동산의 매수인 (주)○○○○○○(이하 “청구외회사”라 한다)는 공동주택 건립사업을 전문으로 하는 시행사이고 토지를 매입하여 공동주택건립을 추진하기 때문에 공동주택 건립사업을 위해 쟁점토지를 매수하면서 그 지상에 있던 건물(쟁점주택)은 당연히 철거될 것이기에 매매목적물에 쟁점주택부분을 구체적으로 기재하지 아니한 것이며, 그렇기 때문에 매매계약서에 부동산 철거와 관련한 조항(매매계약서 제5조)을 두고 청구외회사가 요청하는 경우 언제든지 철거하도록 규정함.

청구인은 위 매매계약서에 따라 쟁점주택에 거주하던 임차인을 모두 내보내고, 매매잔금을 수령하기 전에 청구외회사의 요구에 따라 쟁점주택을 철거한 다음 2005.12.28.자로 건물멸실 등기를 하였는바, 이러한 절차에 소요되는 시간을 감안하면 실제로는 그 건물이 철거되었고, 매수인의 입장에서 보면 쟁점주택은 철거할 건물로 활용가치가 없을 뿐만 아니라 양도당시 쟁점주택의 가액에 쟁점토지의 가액에 비하여 상당히 낮은 비율이어서 쟁점부동산의 매매가격 산정에 쟁점주택의 가치나 가격을 반영하였다고 보기 어려움.

특히, 쟁점토지의 매매에 따른 양도소득세액 등을 청구외회사가 부담하기로 약정하였고, 사업시행을 위해 철거할 건물에 대하여 고약의 세금을 부담하면서까지 매수할 이유가 없는 점에 비추어 이 건 매매계약은 쟁점 토지만을 매매하기로 한 것임을 알 수 있음에도 쟁점주택과 그 부수 토지를 매매한 것으로 보아 과세한 처분은 부당함.

또한, 이 건 양도 시기는 2005.12.29.이고, 쟁점주택의 멸실 등기일은 2005.12.28.이며 멸실의 절차에 소요되는 기간을 감안할 때 실제로는 그 이전에 철거가 이루어 진 것이므로 이 건 양도당시를 기준으로 볼 때 쟁점 토지 지상에는 쟁점주택 자체가 존재하지 아니함에도 양도당시에 주택이 존재한 것을 전제로 하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 부당함.

 

나. 처분청의 의견

잔금청산 1일 전에 쟁점주택이 멸실되었다 하더라도 부동산 매매계약 시점에는 쟁점주택이 존재하였고, 매매가격에 쟁점주택의 가약이 포함되어 있을 뿐만 아니라 청구외회사에서 실제로 건물가액을 포함하여 매매대금을 지급하였으며, 쟁점주택의 철거책임과 소요비용은 물론 세입자의 이주비 및 명도비용을 청구외회사가 부담한 점에 비추어 쟁점부동산의 양도는 쟁점토지만을 양도한 것이 아니라 쟁점주택 및 그 부수토지(쟁점토지)를 양도한 r서에 해당함.

청구인은 쟁점부동산 매매가격에 쟁점주택의 가액이 반영되어 있지 아니하다고 주장하나, 부동산매매계약서상 매매부동산 표시에서 토지와 지상 건축물 및 지하 구조물을 포함한다고 기재되어 있고, 청구외회사가 작성한 장부 등에도 쟁점토지 및 쟁점주택의 보상가액을 구분ㆍ산정하였으며, 이 보상가액을 시준으로 당사자 간의 협의과정을 통하여 최종 결정한 40억원은 쟁점주택 및 그 부수토지의 가치를 함께 반영한 금액으로 확인되며, 청구인도 세무조사 과정에서 매매가액 40억원에 쟁점주택의 가치가 포함되었다고 인정하였는바, 청구인이 쟁점주택의 대금 까지 포함하여 매매계약을 체결하였기 때문에 잔금지급 이전에 건물을 철거할 수 있었던 것이므로 쟁점부동산의 매매가액에 쟁점주택의 가액이 포함되지 아니하였다는 청구의 주장은 받아들이기 어려움.

또한, 청구인은 쟁점주택의 가치를 반영하여 매매대금을 수령하였음에도 쟁점주택을 포함할 경우의 1세대 3주택 양도소득세 중과를 피하기 위하여 잔금청산 1일 전에 쟁점주택을 멸실하고 나대지 상태로 시행사에 양도한 것으로 하여 기준시가로 양도소득세를 신고한 것 자체가 조세회피 목적이 있었다 할 것이므로, 쟁점부동산의 양도에 대하여 주택 및 그 부수토지를 양도한 것으로 보아 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 과세한 당초처분은 정당함.

 

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

쟁점부동산에 대하여 양도당시 쟁점토지만을 양도한 것으로 볼 것인지, 아니면 쟁점주택 및 그 부수토지를 양도한 것으로 보고 1세대 3주택 이상의 양도에 해당한다고 보아 실지거래가액으로 과세할 것인지 여부

 

나. 관련법령

(1)소득세법 제96조【양도가액】①제96조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의함. 다만, 당해 자산이 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의함.

　　　　7. 기타 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ보유수ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우

 

(2) 소득세법 제 98조 【양도 또는 취득의 시기】자산의 양도차익을 계산함에 있어서 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정함.

 

(3) 소득세법시행령 제162조【양도 또는 취득의 시기】① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각 호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외함)을 청산한 날로 함.(각호 생략)

 

(4) 소득세법시행령 제162조의 2【양도가액】⑤ 법 제96조 제1항 제7호에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 3주택 이상을 소유한 1세대가 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)을 양도하는 경우를 말함. 이 경우 다가구주택의 주택 수 계산에 대하여는 제155조 제15항의 규정을 준용(거주자가 선택하는 경우에 한함)하며, 2개 이상의 주택을 같은 날에 양도하는 경우의 양도주택의 결정방법에 대하여는 제154조 제9항의 규정을 준용함.

 

다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 과세관련 자료에 의하면 다음의 사실이 나타남.

　

지번	지목	면적		평당가	금액
		㎡	평
552-2	대	338	102	-	4,000,000,000
552-14	대	37	12
계		375	114	-	4,000,000,000

(가) 2005.6.14.자 청구인과 청구외회사 간에 작성한 부동산매매계약서에 의하면, 제1조~제8조로 구성되어 있고, 동 계약서 제1조(매매부동산 표시)에서 토지소재지는 ○○시 ○○구 ○동 552-2, 552-14번지로 되어 있고 아래로 같이 기재되어 있음.

　　 *매매부동산은 상기 부지의 지상 건축물 및 지하 구조물 등을 포함함.

동 계약서 제5조(부동산 명도 및 철거) 3.에서 철거는 청구외회사가 청구인에게 요청하는 시기에 하도록 하며, 철거진행의 책임과 소요비용은 청구외회사의 보담으로 한다고 기재되어 있으며, 마지막 제8조의 하단에 “※부동산 매매에 따른 양도소득세금은 청구외회사가 전부 부담 한다”고 수기로 기재되어 있음.

 

(나) 쟁점주택의 등기부등본 및 건축물대장에 의하면, 쟁점주택은 2005.12.28. 말소 등기 및 말소 정리된 것으로 나타나며, 청구인 세대는 쟁점부동산 외에 ○○시 ○○구 ○○동 774-2 소재 주택, ○○시 ○구 ○○동 172-28 소재 주택 및 ○○○도 ○○군 ○○면 ○○리 236-3 소재 주택 등을 소유하고 있는 것으로 조사되어 있어 1세대 3주택 이상소유자에 해당함을 알 수 있음.

 

(다) 청구인은 쟁점부동산의 양도와 관련하여 청구외회사로부터 2005.6.22. 계약금 4억원, 2005.10.19. 중도금 24억원, 2005.12.29. 잔금 12억원 등 합계 40억원을 수령하였음.

한편, 청구외회사의 등기부등본에 의하면, 청구외회사는 토목공사업 및 주택신축판매업 등을 영위하는 것으로 되어 있는 바, 청구외회사는 2006.3.17. 청구인 명의로 쟁점부동산의 양도소득세를 신고하면서 양도일자를 2005.12.29.(잔금수령일)로 하고 쟁점부동산 중 나대지(쟁점토지)만을 양도한 것으로 하여 기준시가로 계산한 양도소득세 등 16,731,620원을 청구인 대신 납부함.

 

(라) 이 건 세무조사시 처분청이 징취한 청구인의 문답서에 의하면, 쟁점부동산의 양도대금 40억원에는 건물(쟁점주택)의 가액이 반영된 금액이고, 부동산 양도와 관련된 양도소득세는 청구외회사가 부담하기로 하였기 때문에 청구외회사가 한 것으로 한 것으로 청구인과 상의를 한 사실이 없어 철거와 관련된 사항을 전혀 모른다고 진술한 것으로 되어 있다.

또한, 처분청이 징취한 청구인의 양도소득세 등을 대납한 청구외회사의 이사 ○○○ 등의 확인서 및 진술서에 의하면, 청구인이 1세대 3주택 이상자에 해당되어 양도소득세 부담이 많아 이를 줄이기 위해 잔금지급 1일 전에 쟁점주택을 멸실하였고 철거회사 지정 및 철거비용 부담 등 철거와 관련된 모든 일을 청구외회사가 전적으로 책임졌으며, 주택 명도와 관련한 세입자 명도비 25백만원도 청구외회사가 세입자들에게 직접 지급하였다고 진술(확인)한 것으로 되어 있음.

 

(2) 청구인은 2008.12.28.자로 쟁점주택관련 건축물의 철거 및 폐기물 처리를 완료된 것으로 되어 있는 (주)○○○○이 청구외회사에 제출한 확인서 및 2008.12.28.자로 건축물 멸실등기 및 말소 정리된 위 관련자료를 증빙으로 제출하면서, 청구외회사가 공동주택 건립사업을 전문으로 하는 시행사이고 공동주택 건립사업을 추진하기 위하여 쟁점부동산을 매입한 것이기 때문에 매매계약서상 청구외회사가 요청하는 시기에 건물을 철거하여 양도하기로 약정하였으며 이러한 이유로 매매목적물에 건물부분을 구체적으로 기재하지 아니하였다고 주장하면서, 세법상 부동산의 양도시기는 잔금을 청산한 날이고 쟁점부동산의 양도시기에는 쟁점주택이 철거되어 나대지만을 양도한 것임에도 양도당시 건물(쟁점주택)이 존재함을 전제로 하여 양도소득세를 과세하는 것은 부당하다고 주장함.

 

(3) 그러나 매매당사자 사이에 주택을 제외하고 그 부지인 토지만을 매매하였는지 여부는 매매당사자 사이의 의사와 매매의 목적, 그러한 매매의 필요성 및 매매계약서 내용, 매매에 따른 부동산의 이전경위 등을 종합하여 합리적으로 판단하는 것인바(대법원 2007두19744, 2007.11.16.같은 뜻임),

이 건은 매매목적물(매매부동산 표시)에 쟁점토지 외에도 매매부동산은 쟁점토지의 지상 건축물 및 지하구조물을 포함한다고 되어 있어 쟁점토지만을 양도한 것 으로 단정하기 어렵고, 잔금청산 1일 전에 쟁점주택을 멸실하였다고 하나 부동산 매매계약 시점에는 정상적인 건물이 현존하였으며 이 건 세무조사시 쟁점부동산의 양도대금 40억원에 쟁점주택의 가액이 반영되었다고 청구인 및 청구외회사가 이를 인정한 점, 쟁점주택에 대한 철거책임 및 철거비용, 세입자의 이주비 및 명도비 등을 매도인(청구인)이 부담한 것이 아니라 매수인(청구외회사)이 직접 부담한 점 등을 감안할 때, 이 건은 건물을 제외하고 토지만을 매매목적물로 하여 매매계약을 체결하였다고 보기는 어렵다고 판단됨.

그렇다면, 쟁점부동산에 대하여 나대지인 쟁점토지 만을 양도한 것이 아니라 쟁점주택 및 그 부수토지를 양도한 것으로 볼 경우 청구인이 1세대 3주택 이상자에 해당한다는 사실에 대하여 처분청과 청구인 간에 다툼이 없으므로, 처분청이 쟁점부동산에 대하여 1세대 3주택 이상자의 주택 양도에 해당한다고 보아 실지거래가액으로 양도차익을 계산하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단됨.

 

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정함.

 

대책: 멸실후 계약, 계약후 멸실시에는 양도인의 부담과책임하에 멸실

#잔금전 주택멸실 다주택중과