신축판매업자의 재고주택 비과세 판정시 제외

2022-05-06 18:22:49

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[ 전 심 번 호 ]조심-2021-서-0525, 2021.06.22

[ 제 목 ]

쟁점양도주택에 대하여 1세대1주택 비과세를 적용하지 아니한 처분의 당부

[ 요 지 ]

사실관계를 종합하여 살펴보면, 쟁점미분양주택은 양도소득과 관련한 소유주택이라기 보다 사업소득과 관련한 재고자산에 해당한다고 보는 것이 타당하다고 할 것이므로 처분청이 쟁점양도주택 양도에 대하여 1세대1주택 비과세를 적용하지 아니하고 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 있다고 판단됨

[ 결정내용 ]

결정 내용은 붙임과 같습니다.

[ 관련법령 ]

소득세법 제19조 / 소득세법 제89조

 

 

[주 문] OOO세무서장이 2020.8.13. 청구인에게 한 2019년 귀속 양도소득세 OOO의 부과처분은 이를 취소한다.

[이 유]

1. 처분개요 가. 청구인은 2006.3.15. OOO(이하 “쟁점양도주택”이라 한다)를 취득하였다가 2019.9.30. 이를 OOO에 양도하였고, 쟁점양도주택이 「소득세법」제89조 제1항 제3호에 따른 1세대1주택 비과세대상(이하 “1세대1주택 비과세대상”라 한다)에 해당하는 것으로 보아 양도소득세를 신고하지 아니하였다. 한편 청구인은 OOO와 공동으로 2011.5.2. OOO 소재 주택 및 그 부속토지를 취득하였다가 철거하고 다세대주택을 신축·분양하기 위하여 2011.5.16. 사업자등록을 하고 착공하여 2011.9.6. 사용승인을 받았으며, 위 다세대주택(8세대, 201〜502호)은 2012.2.24. 최초 분양을 이루진 후 2020.4.23. 그 분양을 완료한바, 쟁점양도주택의 양도당시 다세대주택 중 분양이 이루어지지 아니하다가 2020.4.23. 양도된 것은 501호(이하 “쟁점미분양주택”이라 한다)이다. 나. 청구인은 2020.3.11. 처분청으로부터 ‘쟁점양도주택의 양도당시 쟁점미분양주택을 보유하고 있어 1세대1주택 비과세대상에 해당하지 않는다’는 양도소득세 기한후신고안내문을 받은 후 ‘쟁점미분양주택은 사업소득과 관련한 재고자산으로 주택에 해당하지 않는다’고 소명하였으나 처분청이 2020.4.1. ‘쟁점미분양주택은 재고자산에 해당하지 않는다’는 해명자료 검토결과를 안내하자, 청구인은 2020.4.6. 쟁점양도주택의 양도차익에 대한 2019년 귀속 양도소득세OOO을 기한후 신고하였고, 처분청은 2020.8.13. 위 기한후 신고에 대하여 청구인이 그 양도차익 산정시 쟁점양도주택의 실제 취득가액이 확인됨에도 환산취득가액을 적용하였다고 보아 청구인에게 2019년 귀속 양도소득세 OOO을 경정·고지하였다. 다. 청구인은 이에 불복하여 2020.11.10. 심판청구를 제기하였다. 2. 청구인 주장 및 처분청 의견 가. 청구인 주장 (1) 청구인은 건축회사 근무경력을 가지고 인테리어 공사업을 영위하던 중 부동산중개인의 제안을 받아 노후주택을 매입하여 철거하고 다세대주택을 신축하는 주택신축판매업을 시작하였다. 청구인이 이 건 구 주택 취득 및 다세대주택 신축시 자금사정이 좋지 않아 금융기관 차입에 의존한바, 다세대주택의 신축 후 이를 최대한 빨리 일괄분양할 계획이었으나 2008년경 글로벌 금융위기 등으로 부동산 경기가 좋지 않았고 대중교통 이용이 불편한 고지대에 위치하는 등의 사정으로 일괄분양이 이루어지지 못하였다. 다세대주택은 아래 <표1>과 같이 사용승인일로부터 6개월이 지난 2012.2.24.에 첫 분양이 이루어졌다가 2017.8.31. 일곱 번째 분양이 이루어졌으며, 쟁점양도주택이 양도된 때에는 오로지 쟁점미분양주택만이 미분양 상태로 남아 있다가 2020.4.23. 그 분양이 완료되었다. <표1> 청구인의 다세대주택 분양 내역 이에 청구인은 다세대주택 신축·분양과 관련하여 주택신축판매업으로 2011.5.16. 사업자등록을 하고 분양이 이루어진 2012·2013·2017년 각각 주택 판매에 따른 사업소득을 산정하여 종합소득세 확정신고를 하였고 쟁점미분양주택 분양이 완료된 후인 2020.4.3.에 주택신축판매업이 완료된 것으로 보아 폐업신청을 한 바 있다. 청구인은 이 건 주택신축판매업 진행과정에서 구 주택의 취득 및 다세대주택 신축 등 및 금융기관 이자비용 등으로 총 OOO이 지출된 반면 다세대주택 분양금액은 총 OOO에 불과하여 장기미분양으로 마음고생만 하고 얻은 이익은 전혀 없었고, 청구인은 현재 주택을 임차하여 인테리어 공사를 통해 어렵게 생활하고 있다. (2) 다수의 조세심판원 결정례(2017서1364, 2017.8.24. 등)와 국세청해석사례(서면인터넷방문4팀-2412, 2007.8.9. 등)에서 주택신축판매업을 영위하는 자가 보유하는 미분양주택에 대하여 ‘주택신축판매업의 폐업여부’, ‘미분양주택의 분양노력 여부’ 및 ‘주택 판매행위의 계속성 및 반복성 여부’ 등에 따라 1세대1주택 비과세대상 판단시 주택수에서 제외하고 있는 반면, 처분청이 제시한 조세심판원 결정례 등은 이 건과 사실관계가 상이한 것들이다. (가) 청구인은 2011.5.16. 주택신축판매업 사업자등록 후 쟁점양도주택의 양도시인 2019.9.30.까지 사업자등록을 폐업한 사실이 없고 쟁점미분양주택의 분양(매매계약)이 이루어진 2020.3.24. 이후인 2020.4.3. 주택신축판매업에 폐업신청을 하였다. (나) 청구인은 다세대주택 중 2채(301호, 쟁점미분양주택인 501호)가 미분양 상태로 남겨진 2013년 9월 이후 이를 분양하기 위하여 부단한 노력을 하여 부동산 경기가 상승기로 접어든 2017년에 1채를 분양하고 쟁점미분양주택에 대한 분양노력을 지속하여 2020년 4월 분양을 완료하였다. 2017년부터 쟁점미분양주택이 분양된 2020년 3월까지 청구인이 이를 분양하기 위하여 빌라분양 전문업체OOO와 부동산 중개업소OOO 등과 지속적으로 연락을 통해 분양을 독촉하는 등 노력을 한 사실이 부동산 중개업소와의 휴대폰 메신저 대화내용 및 확인서 등에 따라 확인된다. (다) 청구인은 자금사정으로 사용승인 후 빠른 시기에 다세대주택을 분양하기 위하여 노력하였으나 위와 같이 8세대 중 2세대의 분양이 지연되었으나, 2017년 8월에 1세대, 2020월 4월에 쟁점미분양주택을 분양하여 그 분양을 완료한 바, 부동산시장 상황 및 다세대주택의 위치 등으로 분양기간은 당초 계획보다 많이 늦어졌고, 특히 쟁점미분양주택은 승강기가 없는 5층에 소재하여 가장 분양을 기피하는 호실이었다. 청구인은 다세대주택 사용승인시부터 지속적으로 분양노력을 하였고 2020년 4월에 다세대주택 모두 분양한 사실에 비추어 주택판매행위의 계속성과 반복성이 인정된다고 할 것이다. (3) 이와 같은 쟁점미분양주택은 주택신축판매업의 재고자산일 뿐 주택에 해당하지 아니함에도 쟁점양도주택이 1세대1주택 비과세대상에 해당하지 아니한다고 본 것은 조세심판원 결정례 및 국세청 해석사례 등에 부합하지 아니한다. 청구인이 2017년에 분양한 다세대주택에 대하여 사업소득으로 보아 종합소득세 확정신고한 것에 대하여 처분청은 별다른 조치를 취하지 않았음에도 이 건 양도소득세 부과처분시에는 쟁점미분양주택을 주택으로 보는 것은 논리적인 일관성이 없다. 처분청은 신고확정세목인 종합소득세의 모든 신고에 대하여 그 적정성을 검토할 의무가 없다는 의견이나, 처분청은 청구인이 2017년 분양한 다세대주택을 재고자산을 보아 사업소득으로 종합소득세를 신고하였다는 사정을 파악하였을 것이고 이를 청구인에게 안내하였다면 쟁점미분양주택 분양시까지 쟁점양도주택을 양도하지 않았을 것이다. 또한 이 건 양도소득세와 관련한 기한후 신고 역시 쟁점미분양주택과 관련한 청구인의 소명에도 처분청이 이를 인정하지 않자 처분청 세무공무원의 안내에 따라 이루어진 것으로, 추후 불복제기 및 징수유예 등을 감안하여 그 납부세액 중 일부만을 납부하였다. 나. 처분청 의견 (1) 청구인은 쟁점미분양주택을 신축한 후 2013.1.30.부터 분양 시까지 아래 <표2>와 같이 세 명과 임대차계약을 체결하고 임대하였다. <표2> 청구인의 쟁점미분양주택 임대내역 (가) 사용승인일로부터 4년 이상 계속 임대한 경우 재고자산이 아닌 주택에 해당한다고 본 조세심판원 결정례(조심 2011서2876, 2011.11.4.)와 임대목적으로 전용된 상태에는 매매업에 해당되지 않는다고 본 법원 판례(서울행정법원 2019.10.22. 선고 2019구단56640 판결)에 비추어 그 분양 전까지 7년 이상 계속하여 임대에 사용되어 사실상 임대에 전용된 쟁점미분양주택은 재고자산에 해당하지 아니한다. (나) 청구인은 쟁점미분양주택을 분양하기 위하여 분양대행업체와 부동산 중개업자와의 지속적인 연락을 통해 주택신축판매업을 계속·반복적으로 행하였다고 주장하면서 분양대행업체의 확인서와 휴대폰 메신저 대화내용을 제출하고 있으나, 위 확인서는 그 내용을 뒷받침하는 구체적인 증거가 없어 신빙성 있는 증빙서류로 볼 수 없고 휴대폰 메신저 대화내용은 분양을 위한 것이 아니라 임대 또는 매매하기 위해 연락한 것으로 부동산 중개업자가 종종 청구인에게 연락을 하면 대답만 하는 형식을 보이고 있어 쟁점미분양주택을 적극적으로 분양하려는 의지를 찾을 수 없으므로 청구인이 계속·반복적으로 사업활동을 행하였다고 볼 수 없다. (2) 청구인은 쟁점미분양주택 분양을 사업소득으로 보아 2017년 귀속 종합소득세를 신고하였음에도 처분청은 별다른 조치를 취하지 않다가 이 건 양도소득세 부과처분시 이를 주택으로 보는 것은 논리적 일관성이 없다고 주장하나, 종합소득세는 납세의무자가 과세표준 신고기한 내에 신고하면 그 자체로 확정력을 가지고 과세관청이 확정력이 있는 모든 신고서의 적정 여부를 검토하는 것은 아니며, 신고 내용에 문제가 발견될 경우 과세표준 신고기한의 다음날부터 5년간 국세를 부과할 수 있는 것이므로 이 건 양도소득세 부과처분의 효력에 영향을 미칠 수 없다. 또한 청구인은 쟁점미분양주택을 2020.4.23. 양도하고 2020.6.1. 그 양도차익에 대한 양도소득세 예정신고서를 스스로 접수하고 납부한 것에 비추어 청구인 자신도 쟁점미분양주택을 재고자산으로 판단하지 않았다고 할 것이다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁점 청구인이 쟁점양도주택을 양도할 당시 소유한 쟁점미분양주택을 재고자산이 아닌 소유주택에 해당하는 것으로 보아 쟁점양도주택에 대하여 1세대1주택 비과세를 적용하지 아니한 처분의 당부 나. 관련 법령 (1) 소득세법 제19조(사업소득) ① 사업소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. 다만, 제21조 제1항 제8호의2에 따른 기타소득으로 원천징수하거나 과세표준확정신고를 한 경우에는 그러하지 아니하다. 12. 부동산업에서 발생하는 소득. 다만, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제4조에 따른 공익사업과 관련하여 지역권·지상권(지하 또는 공중에 설정된 권리를 포함한다)을 설정하거나 대여함으로써 발생하는 소득은 제외한다. 제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다. 3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득 가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택 나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택 등 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구인은 쟁점양도주택을 2006.3.15. OOO에 취득하여 2019.9.30. OOO에 양도하고 1세대1주택 비과세대상으로 보아 양도소득세를 신고하지 않았다가, 처분청의 소명안내 등을 거쳐 2020.4.6. 2019년 귀속 양도소득세 OOO을 기한후 신고(취득가액은 환산취득가액 OOO)를 하고 OOO을 납부하였다. 처분청은 쟁점미분양주택을 주택으로 보고 쟁점양도주택은 1세대1주택 비과세대상에 해당하지 않는다고 보고 실제 취득가액 OOO을 적용하여 2020.8.13. 이 건 양도소득세를 부과하였다. (2) 청구인과 OOO가 신축한 다세대주택을 분양한 내역은 위 <표1>과 같고 이와 관련하여 청구인은 다세대주택의 각 분양계약서를 제출하였으며, 청구인은 쟁점미분양주택은 2020.3.24. 김종○에게 1OOO에 매매된 것이나 2011.12.25. 강주○와 당초 분양계약을 체결하였다가 수분양자의 자금사정으로 2011.12.30. 계약파기되어 미분양으로 남은 것이라 주장하면서 부동산거래계약해제등확인서를 제시하였다. 쟁점미분양주택에 대하여 청구인과 OOO는 2012.10.7.부터 이후 3차례 임대차계약을 체결하고 임양○ 등에게 임대하였는데, 그 조건은 등기된 근저당권 채무를 말소하고 월세 없이 OOO 또는 OOO의 임대차보증금으로 임대하는 것으로 청구인은 임차인들이 청구인의 채무부담을 우려하여 근저당권 설정 말소를 요구하였고, 월세 없이 임대보증금만을 받은 것은 금융기관에 대한 차입금 부담이 켰기 때문이고 임차인들에게 쟁점미분양주택의 분양시 임대차계약을 연장할 수 없음을 고지하였다는 주장이다. 청구인과 OOO는 2011.5.23. 다세대주택 소재지를 사업장소재지로 하여 사업자등록(건설업/주택신축판매)하였다가 2020.4.3. 폐업신고하였다. (3) 청구인은 2012·2013·2017년 중 이루어진 다세대주택 분양과 관련한 소득을 사업소득으로 보아 종합소득세 확정신고(소득금액이 소득공제액에 미달하여 납부세액 없음)를 하였으나, 쟁점미분양주택의 양도에 대하여는 양도소득으로 보아 양도소득세 OOO을 예정신고·납부를 하였다. (4) 청구인은 다세대주택과 관련한 분양노력과 관련하여 빌라전문 분양업자인 OOO이 작성한 확인서(2020.10.28.)를 아래 <표3>과 같이 제시하였고, 청구인이 제출한 부동산중개업자와의 휴대폰 메신저 대화내용에는, 청구인이 OOO 및 OOO과 다세대주택 301호와 501호(쟁점미분양주택)의 매매중개, 매매조건 등을 대화한 내용이 기재되어 있다. <표3> OOO의 확인서 (5) 청구인은 다세대주택의 신축 등과 관련하여 OOO, OOO, OOO으로부터 대출을 받아 2011.4.28.∼2017.5.12. 그 이자로 합계 OOO을 지출하였다고 제시하였다. (6) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 현행 「소득세법」은 사업소득이 속하는 종합소득과 양도소득을 구분하여 규정하고 있고, 부동산매매업자의 판매 목적 부동산 양도로 인하여 발생하는 소득은 사실상 상품의 판매로 인한 사업소득으로 해당하는 것으로 양도소득에 해당하지 아니하는 측면에 비추어 1세대1주택 비과세대상을 판단함에 있어서도 부동산매매업자가 보유한 사업소득 부과대상인 판매 목적 부동산은 이를 고려해서는 안되고, 부동산의 양도로 인한 소득이 사업소득인지 양도소득인지는 양도인의 부동산 취득 및 보유 목적 뿐만 아니라 취득 및 보유 현황, 조성의 유무, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지 여부와 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 하고, 그 판단을 할 때에는 단지 당해 양도 부동산에 대한 것뿐만 아니라, 양도인이 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도가 행하여진 시기의 전후를 통한 모든 사정을 참작하여야 할 것이다(대법원 2001.4.24. 선고 99두5412 판결 등, 같은 뜻). 청구인이 2011.9.6. 쟁점미분양주택을 신축하였다가 2020.4.23. 양도하였고 쟁점미분양주택을 보유한 기간 중 임양○ 등과 임대차계약을 체결하고 임대한 사실과 그 양도에 대하여 당초 양도소득세를 신고·납부한 사실은 확인되나, 쟁점미분양주택은 청구인이 OOO와 공동으로 신축한 다세대주택의 1호로 나머지 다세대주택 7호는 2012.2.24.〜2017.8.31.에 걸쳐 강주○ 등에게 분양하였고 청구인은 그 양도차익이 사업소득에 해당하는 것으로 보아 종합소득세를 신고하여 온 점, OOO구청장이 발급한 부동산거래계약해제확인서에 따르면 청구인은 쟁점미분양주택에 대하여 2011.12.25. 강주○과 매매계약을 체결하였으나 2011.12.30. 합의해제를 사유로 이를 취소한 것으로 나타나는 점, 청구인과 부동산중개업자들과의 휴대폰 메신저 대화내용에서도 청구인이 쟁점미분양주택을 임대하고 있음에도 불구하고 분양하기 위하여 계속 노력한 것으로 나타나는 점, 위 다세대주택 분양과 관련하여 청구인이 한 사업자등록(건설업/주택신축판매) 역시 쟁점미분양주택에 대한 매매계약이 체결된 2020.3.24. 이후인 2020.4.3.에 이르러서야 청구인이 스스로 폐업신고를 한 점 등에 비추어 쟁점미분양주택은 양도소득과 관련한 소유주택이라기 보다 사업소득과 관련한 재고자산에 해당한다고 보는 것이 타당하다고 할 것이다. 따라서, 처분청이 청구인의 쟁점양도주택을 양도할 당시 소유한 쟁점미분양주택을 재고자산이 아닌 소유주택에 해당하는 것으로 보고 쟁점양도주택의 양도차익에 대하여 1세대1주택 비과세를 적용하지 아니하고 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 있다고 판단된다. 4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

#신축판매업자의 재고주택 비과세 판정시 제외