상가겸용주택 비과세판단

 

상가겸용주택 비과세 판정
양도가액요건	면적요건	상가분과세	주택분 과세
12억 이하	주택연면적>상가연면적	전체 비과세
	주택연면적<,=상가연면적	상가부분 과세
12억 초과	주택연면적>상가연면적	상가부분 과세	주택양도가액12억 초과시 과세
	주택연면적<,=상가연면적
시행시기	2022.01.01이후 양도분 부터
검토	3개층이하(지하실 제외),주택바닥면적660㎡이하,19세대이하
절세 전략1	주택의 실제면적측량(계단,옥탑방,현관,보일러실등)
절세 전략2	상가와 주택 안분

제89조 【비과세 양도소득】-소득세법
① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2009. 12. 31. 개정)
1. 파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득 (2009. 12. 31. 개정)
2. 대통령령으로 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합(分合)으로 발생하는 소득 (2009. 12. 31. 개정)
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득 (2021. 12. 8. 개정)
가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택 (2016. 12. 20. 개정)
나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택 (2014. 1. 1. 신설)

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제154조 【1세대 1주택의 범위】-시행령

③ 법 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다. (2010. 2. 18. 개정)

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제160조 【고가주택에 대한 양도차익 등의 계산】 (2002. 12. 30. 제목개정)-시행령
① 법 제95조 제3항에 따른 고가주택(하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택 외의 건물이 있는 경우에는 주택 외의 부분은 주택으로 보지 않는다)에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 다음 각 호의 산식으로 계산한 금액으로 한다. 이 경우 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기양도자산에 해당하거나 일부만 양도하는 때에는 12억원에 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지의 양도가액이 그 주택과 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을 곱하여 안분계산한다. (2022. 2. 15. 후단개정)

 

결론 : 12억 이하는 주택부분이 더 크면 전체를 주택으로 보아 비과세 가능

          12억 초과는 주택부분이 더 크더라도 상가부분은 과세

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시행시기 : 2022.1.1 이후 양도분 부터 적용

 

부칙 (2020. 2. 11. 대통령령 제30395호)
제1조 【시행일】
이 영은 공포한 날부터 시행한다. 다만, 다음 각 호의 개정규정은 각 호의 구분에 따른 날부터 시행한다.
1. 제78조의 3 제4항ㆍ제5항, 제117조 제2항 각 호 외의 부분 후단 및 별표 3의 3(제목에 관한 사항은 제외한다)의 개정규정: 2021년 1월 1일
2. 제158조 제7항 및 제171조의 개정규정: 2020년 7월 1일
3. 제154조 제7항 제1호, 제160조 제1항, 제167조의 5 제1호 및 제168조의 12 제1호의 개정규정: 2022년 1월 1일

 

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