재건축 아파트 양도차익 계산,구건물의 취득가액을 모르는 경우

2019-02-24 12:29:04

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양도소득세에서는 권리가액,상증세법에서는 감정평가액(법원판례)

* 기존건물과 그 부수토지의 취득가액

 

기존건물과 그 부수토지의 취득 당시 실지거래가액

(이 경우 舊. 주택건설촉진법에 따라 사업계획승인을 받아 재건축한 주택의 양도차익은 사업계획승인일을 관리처분계획인가일로 보아 소득세법시행령 제166조 규정을 적용하여야 하는 점 참고하여 주시기 바랍니다)

 

2. 소득세법시행령 제166조 제4항 규정에 의거, 기존건물과 부수토지의 평가액이란 관리처분계획에 따라 정하여진 가격(권리가액)으로 하는 것이나, 그 가격이 없는 경우에는 관리처분계획인가일(사업계획승인일) 전후 3개월 이내의 매매사례가액, 감정평균액, 기준시가를 순차로 적용하여 산정한 가액을 적용할 수 있습니다.

 

또한, 소득세법시행령 제166조 제3항 규정에 의거, 기존건물과 그 부수토지의 취득가액을 확인할 수 없는 경우에는, 아래 산식과 같이 환산취득가액을 적용하여 취득가액을 산정할 수 있습니다.

 

※ 기존건물과 그 부수토지의 평가액 × (취득일 현재 기존건물과 그 부수토지의 기준시가) / (관리처분계획인가일 현재 기존 건물과 그 부수토지의 기준시가)

 

제166조 【양도차익의 산정 등】

 

② 법 제100조에 따라 양도차익을 산정하는 경우 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획등에 따라 취득한 신축주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우 실지거래가액에 의한 양도차익은 다음 각 호의 산식에 따라 계산한다. (2018. 2. 9. 개정 ; 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 시행령 부칙)

1. 청산금을 납부한 경우 (2018. 2. 9. 개정 ; 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 시행령 부칙)

[관리처분계획등인가후양도차익 × 납부한 청산금 ÷ (기존건물과 그 부수토지의 평가액 + 납부한 청산금)](이하 이 조에서 “청산금납부분양도차익”이라 한다) + {[관리처분계획인가후양도차익 × 기존건물과 그 부수토지의 평가액 ÷ (기존건물과 그 부수토지의 평가액 + 납부한 청산금)] + 관리처분계획인가전양도차익}(이하 이 조에서 “기존건물분양도차익”이라 한다)

2. 청산금을 지급받는 경우 (2007. 2. 28. 신설)

제1항 제2호에 따른 가액

 

 

③ 제1항 및 제2항의 규정을 적용함에 있어서 기존건물과 그 부수토지의 취득가액을 확인할 수 없는 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액에 의한다. (2007. 2. 28. 개정)

 

기존건물과 그 부수토지의 평가액

		취득일 현재 기존건물과 그 부수토지의 법 제99조 제1항 제1호의 규정에 의한 기준시가
	×
		관리처분계획인가일 현재 기존 건물과 그 부수토지의 법 제99조 제1항 제1호의 규정에 의한 기준시가   ④ 제1항 내지 제3항에서 기존건물과 그 부수토지의 평가액이란 다음 각 호의 가액을 말한다. (2007. 2. 28. 개정) 1. 관리처분계획등에 따라 정하여진 가격. 다만, 그 가격이 변경된 때에는 변경된 가격으로 한다. (2018. 2. 9. 개정 ; 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 시행령 부칙) 2. 제1호에 따른 가격이 없는 경우에는 제176조의 2 제3항 제1호, 제2호 및 제4호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액. 이 경우 제176조의 2 제3항 제1호 및 제2호에서 “양도일 또는 취득일전후”는 “관리처분계획등 인가일 전후”로 본다. (2018. 2. 9. 개정 ; 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 시행령 부칙)   ⑤ 법 제95조에 따른 양도소득금액을 계산하기 위하여 제1항 및 제2항 제1호에 따른 양도차익에서 법 제95조 제2항에 따른 장기보유특별공제액을 공제하는 경우 그 보유기간은 다음 각 호에 따른다. (2013. 2. 15. 개정) 1. 제1항 제1호의 관리처분계획 등 인가전 양도차익 및 제1항 제2호 나목에서 장기보유특별공제액을 공제하는 경우의 보유기간: 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 관리처분계획등 인가일까지의 기간 (2018. 2. 9. 개정 ; 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 시행령 부칙)   2. 제2항 제1호에 따른 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제하는 경우의 보유기간 (2013. 2. 15. 개정) 가. 청산금납부분 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제하는 경우의 보유기간: 관리처분계획등 인가일부터 신축주택과 그 부수토지의 양도일까지의 기간 (2018. 2. 9. 개정 ; 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 시행령 부칙) 나. 기존건물분 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제하는 경우의 보유기간: 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 신축주택과 그 부수토지의 양도일까지의 기간 (2013. 2. 15. 개정) ⑥ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 「부가가치세법 시행령」 제64조에 따라 안분계산하며, 이를 적용함에 있어 「상속세 및 증여세법」 제62조 제1항에 따른 선박 등 그 밖의 유형재산에 대하여 「부가가치세법 시행령」 제64조 제2호 단서에 해당하는 장부가액이 없는 경우에는 「상속세 및 증여세법」 제62조 제1항에 따라 평가한 가액을 기준으로 한다. (2016. 3. 31. 개정)

 

 

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