미분양주택(재고자산)을 유형자산(임대자산)으로 계정분류(변경)

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신축판매업 미분양주택 취득세 중과에 대해서는 아래 블로그를 참조해 주세요.

신축판매업자 미분양주택 취득세 중과,전체 중과X,취득세 중과완화 개정5년

 

 

• 신축판매업자가 분양목적 재고자산을 유형자산으로 변경하는 경우(경기침체,자금난 해소)
  NO	세법	재고자산	유형자산	참고
  1	감가상각	X	O
  2	건설자금이자	X	O
  3	토지등양도소득법인세	X	O
  4	종합부동산세	X(5년간)	O	신축후 6.1일부터 5년간
  5	취득세 중과	X(3년간)	O	당초 구주택 취득시 부터 3년간/ 12%
  <판단>
  1	분양노력	O	X	광고,분양대행계약,임대차계약서에 분양될수 있음을 반영등
  2	임대상태	단기임대	장기임대	임차인의 동의없이 분양할 수 있다고 약정
  3	취득목적	-	-	분양대행계약과 임대대행계약은 별도로 작성할 것
  4	임대중 계속분양	O	X
  5	사업성(월세비중)	X	O
  6	보유의도	분양시까지 일시임대	시세차익 목적

•  
• 조심-2015-서-0734/귀속년도 : 2008/심급 : 심판/생산일자 : 2015.12.01./진행상태 : 완료

요지

A가 쟁점아파트에 대하여 주된 사업으로 주택임대사업을 영위하였다고 볼만한 명확한 근거를 처분청이 제시하지 못한 것으로 보이는 점 등에 비추어 A가 쟁점아파트를 분양을 하기 전까지 일시적.잠정적으로 임대한 것으로 보는 것이 타당하므로 청구법인에게 부가가치세를 과세한 이 건 처분은 잘못

상세내용

주 문

    OOO세무서장이 2014.1.24. 청구법인에게 한 2008년 제2기 부가가치세 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다.

 이 유

 1. 처분개요

  가. 주식회사 OOO(청구법인에 흡수합병된 법인으로, 이하 “OOO”이라 한다)은 아파트공사용역을 제공하고 미수공사대금에 대한 대물변제 등으로 시행사로부터 OOO 등 3개 현장의 아파트를 취득·신축하였고, 그 중 국민주택 규모 초과 아파트 37세대(취득가액 OOO원으로, 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 2006년 제1기부터 2008년 제2기까지의 과세기간에 취득하여 부가가치세 신고시 관련 매입세액을 공제하였으며, 쟁점아파트를 2008.8.31.부터 주택으로 임대하였다.

  나. OOO은 워크아웃으로 2009년 2월 쟁점아파트가 포함된 건설사업부문을 OOO 주식회사(이하 “OOO”이라 한다)에 양도하였고, OOO은 쟁점아파트를 계속 임대하다 모두 매각(분양)하였으며, 청구법인은 2009.4.17. OOO을 흡수합병하였다.

  다. OOO국세청장은 OOO의 건설사업부문 양도가 포괄적 사업의 양도에 해당하는지 조사하는 과정에서, OOO이 관련 매입세액을 공제한 쟁점아파트를 부가가치세 면제사업(주택임대)에 사용한 것으로 보아 관련 과세자료를 처분청에 통보하였고, 처분청은 쟁점아파트를 자가공급으로 부가가치세 과세표준에 산입하거나 관련 매입세액을 불공제하여 2014.1.24. 청구법인에게 2008년 제2기 부가가치세 OOO원을 경정·고지하였다.

  라. 청구법인은 이에 불복하여 2014.4.16. 이의신청을 거쳐 2014.12.19. 심판청구를 제기하였다.

 2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

  가. 청구법인 주장

   (1) 부동산 경기침체로 인해 워크아웃 상태였던 OOO이 분양되지 아니한 쟁점아파트를 임대한 것은 자금난을 해소하기 위한 것으로 일시적·잠정적 임대에 불과하고, 임대된 후에도 광고, 분양대행용역을 통하여 분양하고자 계속적으로 노력하였으며, 일반 임대차계약과 달리 쟁점아파트의 경우에는 임대계약서상 분양예정 아파트로 임차인의 동의없이 분양할 수 있다고 약정되어 있고, OOO이 4∼5개월 동안 임대하다 OOO에 양도하여 OOO이 최종 분양완료하여 쟁점아파트를 일시적으로 임대한 것이므로 이를 주택임대 사업에 사용한 것으로 보는 것은 부당하다.

   (2) OOO이 임대사업자 등록하고 쟁점아파트를 회계상 유형자산으로 계정분류한 것은 금융감독원 등 소관 기관의 유권해석 등에 따른 것에 불과하므로 이를 이유로 일시적·잠정적 임대가 아니라고 볼 수 없고, 이후 OOO이 쟁점아파트를 분양하면서 매출 부가가치세를 납부하였음에도 청구법인(OOO)에게 면세전용으로 다시 과세하는 것은 이중과세이므로 이 건 처분은 부당하다.

  나. 처분청 의견

   (1) 청구법인은 OOO이 쟁점아파트를 일시적으로 임대하여 면세전용이 아니라고 주장하나, 국민주택 규모를 초과하는 쟁점아파트를 취득 후 부가가치세가 면제되는 주택임대업에 사용하는 경우에는 자가공급으로 부가가치세가 과세되거나 관련 매입세액은 불공제되는 것인바, OOO은 쟁점아파트를 일시적으로 임대한 것이 아니고 계속적·반복적으로 주택을 임대하였으며, 주택임대차보호법에 의해 2년까지 임차할 수 있는 권리가 보장될 뿐만 아니라 OOO이 임대한 기간까지 포함하여 여러 부가가치세 과세기간동안 임대하여 일시적이라 할 수 없으므로 쟁점아파트를 주택임대사업에 사용한 것이다.

 

  (2) OOO은 2008사업연도 감사보고서에서 스스로 쟁점아파트를 재고자산(매매)에서 유형자산(임대)으로 계정분류하고 감가상각비를 계상하였을 뿐만 아니라, 주택임대업으로 사업자등록까지 하였는바 쟁점아파트를 분양목적에서 임대목적으로 전환한 것이고, 청구법인은 OOO이 쟁점아파트를 매각하면서 부가가치세를 납부하였으므로 이중과세라고 주장하나, 부가가치세 면제사업에 사용한 자산을 매각하는 경우에는 부가가치세가 면제(면제사업에 부수되는 공급)되는 것임에도 OOO이 매출 부가가치세를 납부한 것은 이 건과 별개의 사안이므로 이를 이유로 이중과세라 할 수 없다.

  3. 심리 및 판단

  가. 쟁점

   임대 후 매각한 쟁점아파트를 임대시점에서 면세사업에 사용한 것으로 보아 부가가치세를 과세한 처분의 당부

  나. 관련 법령

 다. 사실관계 및 판단

  (5) OOO은 2007.2008사업연도에 재고자산으로 계상하였던 미분양주택OOO을 유형자산으로 계정대체하였고, OOO OOO지점 및 OOO지점은 2007.12.18., 2008.7.23. 각각 주거용 임대업을 주된 업종으로 사업자등록한 것으로 감사보고서 등의 심리자료에 나타나며, 제출된 쟁점OOO아파트의 임대차계약서 주요내용은 다음과 같다.

   (6) OOO으로부터 건설사업부분을 2009년 2월에 포괄양수한 OOO은 쟁점아파트를 계속 임대한 후, 아래 <표3>과 같이 쟁점아파트 37세대를 모두 매각(분양)하고 부가가치세를 납부한 것으로 심리자료에 나타난다.

   (7) 쟁점아파트를 부가가치세가 면제되는 주택임대업에 사용하여 부가가치세 과세대상이라는 처분청의 주요 논거는 다음과 같다.

    (가) 판매목적으로 직접 신축한 주택을 일시적으로 임대하는 경우에만 관련 예규에 따라 자가공급으로 보지 아니하는바, 이는 엄격하게 제한적으로 해석될 사항으로 대물변제로 취득한 쟁점OOO아파트 및 쟁점OOO아파트는 일시적 임대 여부와 관계없이 자가공급에 해당하고, 신축·취득한 쟁점OOO아파트는 일시적 임대가 아니며, 임대기간이 2년 이상이면 장기간 임대한 것이므로 면세전용으로 보는 것이 타당하고, 임대차계약기간이 1년 미만이라도 「주택임대차 보호법」에 의하여 세입자가 2년까지는 임차할 수 있는 권리가 보장되므로 실제로 일시적 임대라 할 수 없다.

    (나) OOO은 쟁점아파트를 포함하여 전체 138세대를 2007년 제2기부터 여러 과세기간 동안 계속적·반복적으로 임대하였고, OOO의 임대기간을 포함하면 단기간(3∼6개월)이 아닌 장기간(138세대 중 2년 초과한 임대는 103세대)이며, 「부가가치세법」상 업종 구분시 부동산을 1과세기간에 1회 이상 취득하여 2회 이상 판매시 부동산매매업으로 보고 있는 점을 고려할 때 주택임대업을 영위한 것이다.

    (다) 의사표시의 해석에 있어서 당사자의 내심의 의사보다는 외부표시된 행위에 의하여 추단된 의사로 해석하여야 하는바(대법원 2014.6.26. 선고 2011두14258 판결, 같은 뜻), OOO의 감사보고서 주석에는 ‘당사는 당기에 재고자산인 미분양주택 중 임대목적으로 전환한 OOO원을 임대자산으로 계정대체’하였다고 기재되어 있고, 쟁점아파트를 재고자산에서 유형자산으로 계정대체하고 감가상각하였는바, 매매목적에서 임대목적으로 전환된 것이다.

    (라) 2008년 7월에 OOO이 체결한 쟁점OOO아파트에 대한 매매(임대포함)대행 용역 계약서에 임대대행도 포함되어 있는바, 분양 전 임대사업에 목적이 있었음이 나타나고 쟁점아파트가 모두 분양되었다 하더라도 이는 결과적인 것이며 임대차 계약기간 중이라도 임차인의 동의없이 임대차 대상물건을 처분하는 것은 소유주의 당연한 권리이므로 임차인 동의없이 매각할 수 있다는 조항이 계약서 상 존재한다는 사실이 일시적 임대의 증거가 될 수 없다.

    (마) 면세사업에 사용된 재화를 매각할 경우 면세사업에 부수된 공급으로 부가가치세 과세대상이 아님에도 OOO이 쟁점아파트를 분양하고 납부한 부가가치세를 OOO이 경정청구를 통해 환급받을 사안으므로 이중으로 과세된다는 청구법인의 주장은 이유없다.

 

   (8) 쟁점아파트를 일시적으로 임대한 것이므로 이를 주택임대 사업에 사용한 것으로 봄은 부당하다는 청구법인의 논거는 다음과 같다.

    (가) 2008년 금융위기 및 국내 부동산 경기침체로 인하여 아파트를 장기간 분양하지 못한 OOO은 유동성 위기에 처하였고, 임시방편으로 임대보증금 수령을 통하여 현금을 확보하기 위하여 2008년 8월경부터 분양되기 전까지 쟁점아파트를 일시적·잠정적으로 임대한 것에 불과하며, 아래 <표4>와 같이 쟁점아파트 임대한 후에도 분양을 위한 판촉활동을 계속한 사실이 확인되고 쟁점아파트의 임대계약서는 일반임대차계약서와 달리 임차인 동의없이 매각할 수 있다는 분양에 관한 특약이 존재한다. 

   (나) 처분청은 예규에 따라 판매목적으로 직접 신축한 주택을 일시적으로 임대하는 경우에만 자가공급이 아니라고 하나, 대물변제로 취득하였다는 이유로 자가공급이라 할 근거가 없고, 처분청은 일시적 임대인지 여부를 판단하는 기간의 구분기준을 2년으로 삼고 있는데 이는 명확한 근거 제시 없는 자의적인 것이며 OOO이 쟁점아파트를 임대한 기간은 3∼6개월(OOO에 양도)이고 OOO이 임대한 기간을 포함할 경우에도 임대기간은 대부분 2년 미만이다.

    (다) 쟁점아파트에 대한 임대보증금의 가액은 분양가액 대비 28∼57% 수준이었고, 임대보증금 외 월세가 없어서 수익이 발생할 수 없는 구조이므로 사업성 측면에서도 임대사업은 일시적·잠정적인 것이며, 당시 임대사업을 위한 전담부서를 두지 아니하였다.

    (라) 쟁점아파트 등을 재고자산에게 유형자산으로 계정대체한 것은 금융감독원의 해석(금감원2009-13, 2009.12.31.)에 따른 회계처리에 불과하고, 일시적이라도 임대한 경우에는 「부가가치세법」에 따라 사업자등록을 해야 하는 것(부가 1998.8.7. 같은 뜻)이므로 이를 과세 근거로 삼을 수 없다.

    (마) 자가공급으로 인한 면세전용 규정은 과세재화를 계속적으로 면세사업에 사용하여 향후에도 매출세액이 발생하지 않은 경우의 문제를 해결하는데 그 취지가 있다할 것인바, 쟁점아파트는 일시적·잠정적으로 임대하였고 추후에 분양되면서 매출세액이 발생하였으며, 처분청의 의견대로 과세될 경우 쟁점아파트에 대해 매입세액은 OOO에서 취득시 1회 공제되는 반면에 매출세액은 2회 발생(OOO 자가공급시, OOO 분양시)하는 모순이 발생한다.

   (9) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 면세전용에 대하여 부가가치세를 과세하는 취지는 과세사업을 위하여 생산 또는 취득함으로써 그 매입세액을 공제받은 재화를 면세사업에 전용하는 경우에는 매출세액이 발생하지 아니하여 부가가치세의 과세가 중단되므로 이러한 경우 그 재화의 사용, 소비 그 자체를 해당 사업자가 최종 소비자의 지위에서 공급한 것으로 보아 원래의 부가가치세 기본원리를 유지하려고 함에 있다고 할 것인바, 2008년 이른바 금융위기 당시 부동산.건설업계의 현황과 임대한 후 워크아웃으로 약 6개월 후 쟁점아파트를 포함한 건설사업부를 양도한 OOO의 상황을 고려할 때, 계속적으로 임대사업을 영위할 의도가 있었다기보다 자금 유동성 해소를 위한 자구책으로 쟁점아파트를 임대한 것으로 보이는 점, 정상적인 투자 및 사업 과정에서 쟁점아파트를 취득한 것이 아니라 대물변제 등으로 부득이 하게 취득할 수 밖에 없었던 것으로 보이는 점, 쟁점아파트 분양을 위한 대행계약을 체결하고 임대차계약서에 분양을 고려한 규정을 마련하는 등 임대기간 중에도 계속적으로 분양하려 하였던 것으로 보이는 점, 건설사업부의 포괄적 양도로 쟁점아파트를 비교적 단기간내에 양도하였고, 이를 양수한 OOO도 모두 매각(분양)하고 부가가치세를 납부한 것으로 나타나는 점, 처분청의 의견대로 쟁점아파트가 주택임대사업에 사용되어 자가공급 등에 해당된다면 OOO의 분양은 주택임대사업에 부수한 공급으로 면세거래로 보아야 하는바, 건설사의 특성상 일반적으로는 주택임대가 주된 공급이고 분양이 부수된 공급이라 보기 어려운 반면에 OOO이 쟁점아파트에 대하여 주된 사업으로 주택임대 사업을 영위하였다는 볼 만한 명확한 근거를 처분청이 제시하지 못한 것으로 보이는 점 등에 비추어 OOO이 쟁점아파트를 최종 소비자의 지위에서 직접 소비.사용하였다고 보기 어렵고 분양 등을 하기 전까지 일시적·잠정적으로 임대한 것으로 보는 것이 타당하므로 처분청이 OOO이 쟁점아파트를 주택임대 사업에 사용하거나 소비한 것으로 보아 청구법인에게 부가가치세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

  4. 결론

    이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

-----------------<기업회계기준>--------------

유형자산의 정의

10.4 ‘유형자산’은 재화의 생산, 용역의 제공, 타인에 대한 임대 또는 자체적으로 사용할 목적으로 보유하는 물리적 형체가 있는 자산으로서, 1년을 초과하여 사용할 것이 예상되는 자산을 말한다.

-----------<기업회계기준 질의회신>----------

금감원 2001-121 (회계제 8360-510)
미분양공장의 일시임대 및 공실의 감가상각에 대한 회계처리

Ⅰ. 질의요약

부동산매매업자가 분양목적으로 신축한 아파트형공장의 미분양 부분에 대하여 일부는 임대를 하였으며 일부는 공실로 남아있는 바, 이에 대하여 전기에 재고자산에서 유형자산으로 대체한 후 감가상각하였음

동 자산을 당기에 분양할 경우 회계처리는?

(갑설) 기존의 감가상각분을 상각이전의 금액으로 전액 재고자산으로 환원하여 원가처리하고 매출액은 분양수익으로 인식함

(을설) 기존의 감가상각분을 차감한 장부가액을 재고자산으로 환원하여 원가처리하고 매출액은 분양수익으로 인식함

(병설) 유형자산으로 간주하여 처리함

Ⅱ. 회신요약

(을설)이 타당함

----------------------<종합부동산세법>------------

제8조 【과세표준】-법

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.

2. 제1호의 주택외에 종업원의 주거에 제공하기 위한 기숙사 및 사원용 주택, 주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양주택, 가정어린이집용 주택, 「수도권정비계획법」 제2조 제1호에 따른 수도권 외 지역에 소재하는 1주택 등 종합부동산세를 부과하는 목적에 적합하지 아니한 것으로서 대통령령으로 정하는 주택. 이 경우 수도권외 지역에 소재하는 1주택의 경우에는 2009년 1월 1일부터 2011년 12월 31일까지의 기간 중 납세의무가 성립하는 분에 한정한다. (2020. 6. 9. 개정 ; 법률용어 정비를 위한 기획재정위원회 소관 33개 법률 일부개정을 위한 법률)

제4조 【합산배제 사원용주택등】 -시행령

① 법 제8조 제2항 제2호 전단에서 “대통령령으로 정하는 주택”이란 다음 각 호의 주택(이하 “합산배제 사원용주택등”이라 한다)을 말한다. (2022. 2. 15. 개정)

3. 과세기준일 현재 사업자등록을 한 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 자가 건축하여 소유하는 주택으로서 기획재정부령이 정하는 미분양 주택 (2008. 2. 29. 직제개정 ; 기획재정부와 그 소속기관 직제 부칙)

가. 「주택법」 제15조에 따른 사업계획승인을 얻은 자 (2016. 8. 11. 개정 ; 주택법 시행령 부칙)

나. 「건축법」제11조에 따른 허가를 받은 자 (2008. 10. 29. 개정 ; 건축법 시행령 부칙)

제4조 【합산배제 미분양 주택의 범위】-시행규칙

영 제4조 제1항 제3호 각 목 외의 부분에서 “기획재정부령이 정하는 미분양 주택”이란 주택을 신축하여 판매하는 자가 소유한 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 미분양 주택을 말한다. (2009. 5. 12. 개정)

1. 「주택법」 제15조에 따른 사업계획승인을 얻은 자가 건축하여 소유하는 미분양 주택으로서 2005년 1월 1일 이후에 주택분 재산세의 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 5년이 경과하지 않은 주택 (2022. 7. 27. 개정)

2. 「건축법」 제11조에 따른 허가를 받은 자가 건축하여 소유하는 미분양 주택으로서 2005년 1월 1일 이후에 주택분 재산세의 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 5년이 경과하지 않은 주택 (2022. 7. 27. 개정

--------------------<법인세법>---------

https://alert.tistory.com/1052

일시적 임대후 양도,양도소득에 대한 법인세가 과세되지 않음