입주권 증여,상속시 평가액=권리가액+납부한 분담금+프리미엄

2020-04-18 17:57:39

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재개발입주권 양도소득세 계산?

재개발입주권을 모친의 사망으로 상속받음. 모친의 계약일은 2015년 11월임. 종전재산가액 감정평가액은 16,700만원임.
모친의 사망일은 2016년 7월임. 입주권의 상속재산가액 신고액은 8,600만원임. 상속받은 입주권을 매도하려고 함.
양도차액계산시: [양도가액-(기존건물과 그 부수토지 평가액+ 납부한 청산금)] + [(기존건물과 그 부수토지 평가액 - 기존건물과 그 부수토지 취득가액]임

질의)1. 위 기존건물과 그 부수토지 평가액의 계산시, 감정평가금액으로 하는지? 아니면 권리가액(종전자산가액*비례율)으로 하는지?
2. 위 기존건물과 그 부수토지의 취득가액은 상속재산가액인 8600만원으로 계산하는지? 아니면 감정평가가액으로 하는지?

질문첨부파일

답변:재개발입주권 양도소득세 계산?

답변일2018-09-05

귀하께서 문의하신 양도차액계산 방법은 소득세법 시행령 제166조 제1항 제1호에 규정되어 있으며 재개발사업, 재건축사업 또는  소규모재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공한 즉 원조합원이 양도할때 양도소득세 계산시 적용하는 것입니다.

조합원입주권을 상속받는 경우에는 원조합원이 아니라 승계조합원에 해당되며 조합원집주권의 양도차익 계산방법이 아닌 일반적인 부동산에 관한 권리의 양도차익 계산방식으로 양도소득세를 계산하여야 하는 것으로 사료됩니다.

따라서 조합원입주권양도가액에서 상속당시 조합원입주권 시가(없는 경우 상속세 및 증여세법상 평가가액)를  차감하는 방법으로 양도차익을 계산하는 것입니다.

여기서 상속세 및 증여세법상 평가가액은  (권리가액+상속당시 불입금액+상속당시 프리미엄)으로 계산한 가액을 의미합니다.

 

▣ 소득세법 시행령 제166조 [양도차익의 산정]

 ① 법 제100조의 규정에 의하여 양도차익을 산정함에 있어서 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공(건물 또는 토지만을 제공한 경우를 포함한다)하고 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 그 조합원의 양도차익은 다음 각 호의 산식에 의하여 계산한다. <개정 2001.12.31, 2003.6.30, 2003.12.30, 2005.2.19, 2005.12.31, 2007.2.28, 2008.2.22, 2010.2.18, 2013.2.15, 2018.2.9>

1. 청산금을 납부한 경우

[양도가액-(기존건물과 그 부수토지의 평가액+납부한 청산금)-법 제97조 제1항 제2호 및 제3호에 따른 필요경비](이하 이조에서 “관리처분계획인가후 양도차익”이라 한다]+[(기존건물과 그부수토지의 평가액-기존건물과 그 부수토지의 취득가액)-법 제97조 제1항 제2호 및 제3호 또는 제163조 제6항에 따른 필요경비]

 ▣ 서면4팀-695. 2005.05.06

[ 제  목 ]

부동산을 취득할 수 있는 권리의 평가방법

 [ 요 지 ]

부동산을 취득할 수 있는 권리는 평가기준일까지 불입한 금액과 평가기준일 현재의 프리미엄에 상당하는 금액을 합한 금액으로 평가하는 것임

[ 회 신 ]

「상속세 및 증여세법」 제61조 제5항 및 「같은법 시행령」 제51조 제2항의 규정에 의하여 부동산을 취득할 수 있는 권리는 평가기준일까지 불입한 금액과 평가기준일 현재의 프리미엄에 상당하는 금액을 합한 금액으로 평가하는 것이며,

 귀 질의와 같이 재개발조합원으로서 아파트를 분양받을 수 있는 권리를 증여하는 경우 “평가기준일까지 불입한 금액”은 조합원으로서 출자한 토지와 건물의 감정가액 등을 감안하여 재개발조합이 산정한 조합원의 권리가액과 평가기준일까지 불입한 계약금, 중도금 등을 합한 금액이 되는 것입니다.

 

또한, “평가기준일 현재의 프리미엄에 상당하는 금액”은 그 당시 불특정 다수인간의 거래에 있어서 통상 지급되는 프리미엄을 말하는 것이며, 이는 당해 권리에 대한 거래상황 및 가격변동 등 구체적인 사실을 확인하여 판단할 사항입니다.

 

 

#입주권 평가