2020-04-18 18:26:28
관리처분계획 개인별내역서에 평가액은 9억이고 분양기준가액(권리가액)은 종전권리의 평가액에 비례율을 곱한금액이 나와 있습니다 이럴경우 어떤금액으로 산출해야하는지와 세법을 검색하면 청산금을 납부한 경우와 그렇지 않은 경우로만 나와 있어 쉽게 납득이 가지 않습니다.
내역서에는 나중에 분양청산금을 받는것으로 되어있습니다.
질문첨부파일
귀 상담의 경우에는 관리처분계획 개인별내역서상 평가액(9억원)이 아닌 권리가액(분양기준가액)으로 양도차익을 산정하여야 할 것으로 사료됩니다.
1. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 취득한 입주자로 선정된 지위(조합원입주권)를 양도하는 경우로서, 그 조합원입주권의 양도차익은 소득세법 시행령 제166조 제1항에 따라 계산합니다.
○ 양도차익 = 관리처분계획인가후양도차익 + 관리처분계획인가전양도차익
※ 관리처분계획인가후양도차익 : 양도가액 - (기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 지급받은 청산금) - 실제 필요경비 증빙에 의한 자본적 지출액 등과 양도비 등)
※ 관리처분계획인가전양도차익 : (기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 기존건물과 그 부수토지의 취득가액 - 실제 필요경비 증빙에 의한 자본적 지출액 등과 양도비 등 )×(기존건물과 그부수토지의 평가액-지급받은 청산금)÷기존건물과 그부수토지의 평가액
○ 산식에서 '기존건물과 그 부수토지의 평가액'에는 권리가액(귀 사례의 분양기준가액)을 의미합니다.
○ 장기보유특별공제
관리처분계획인가전양도차익 × 기존건물과 그 부수토지 취득일부터 관리처분계획인가일까지의 기간에 해당하는 장기보유특별공제율
○ 세율
기존부동산의 취득일로부터 입주권양도일 까지의 보유기간을 계산하여 적용
◆ 양도소득세 집행기준 100-166-6 【청산금을 지급받은 재개발ㆍ재건축관련 입주권의 양 도차익】
❏ 청산금을 지급받은 경우 = ⓐ + ⓑ
ⓐ 관리처분계획인가 전 양도차익
=(기존건물과 딸린 토지 평가액-기존건물과 딸린 토지의 취득가액-필요경비 등) × (기존건물과 딸린 토지 평가액-지급받은청산금) ÷ 기존건물과 딸린 토지 평가액
ⓑ 관리처분계획인가 후 양도차익
= 양도가액 - (기존건물과 딸린 토지의 평가액 - 지급받은청산금) - 필요경비 등
2. 한편, 청산금을 수령하는 경우에는 잔금청산일에 양도소득세 납세의무가 별도로 발생합니다. 즉, 귀 사례의 경우 종전부동산평가액이 신축아파트의 가액보다 높아 청산금 일부를 수령하고 아파트를 지급받는 경우에 해당됩니다.
따라서, 청산금 부분에 대하여는 잔금청산일에 양도소득세가 과세되는 것이며, 조합원입주권 양도시 해당 청산금 부분은 차감하여 양도소득세가 과세되는 것임을 알려드립니다.
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