지장물철거비용 필요경비

2021-07-02 23:34:34

[제목] 조심2013중0485, 2013.06.19
쟁점부동산에 골프연습장 시설물을 설치하여 장기간 사용하다가 철거한 다음 토지에 대한 구획정비작업을 거쳐 나대지상태로 양도하였으므로, 골프연습장 시설물의 취득가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 보기는 어렵고, 쟁점부동산 토지매매계약서상에 그 지상의 지장물은 매도인이 철거한 후 명도한다고 기재되어 있어 청구인은 부득이 쟁점 골프연습장 시설물을 철거할 수밖에 없었던 것으로 보이고, 그 철거비용은 쟁점부동산의 이용편의를 위하여 지출한 장애철거비용으로 보는 것이 합리적이므로, 쟁점부동산의 양도차익 계산시 이를 필요경비에 산입하는 것이 타당하다고 판단됨

경정

【전심과정】


 인천지방법원2013구단1000, 2014.01.14   


 조심2013중0485, 2013.06.19   

【주문】

OOO세무서장이 2012.10.11. 청구인에게 한 양도소득세 OOO원의 부과처분은 OOO 외 3필지 토지상의 실외 골프연습장 시설물 철거비용 OOO원을 필요경비에 산입하여 그 과세표준과 세액을 경정하고, 나머지 심판청구는 기각한다.


【이유】

1. 처분개요

가. 청구인은 2002.10.8. 실외 골프연습장인 OOO 토지 9,353㎡와 그 지상건물 483.75㎡(이하 “이 건 부동산”이라 한다)를 취득(취득가액 OOO원)한 후 2011년도에 관리사무실을 제외한 실외 골프연습장을 철거하고 토지에 대하여 구획정비작업을 한 다음 각 지번별로 나눠 토지와 관리사무실을 2011.3.30.과 2011.4.30. 두 차례에 걸쳐 ㈜OOO 등에게 OOO원에 양도하고 2011.5.31.과 2011.6.17. 이에 대한 양도소득과세표준 예정신고를 하면서 2003년도에 실시한 실외 골프연습장 시설물 설치관련 장부가액 OOO원과 그 철거비용 OOO원(합계 OOO원, 이하 “쟁점비용”이라 한다)을 필요경비에 산입하여 양도소득과세표준 예정신고를 하였다(상세내역 아래 <표1> 참조).

 

나. 그 후 처분청은 이 건 부동산에 대한 양도소득세 실지조사 결과 쟁점비용은 이 건 부동산 양도와 관련이 없는 비용이라고 보아 이를 필요경비에서 제외하여 2012.10.11. 청구인에게 2011년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정ㆍ고지하였다.

 

다. 청구인은 이에 불복하여 2012.12.31. 심판청구를 제기하였다.

 

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인은 2002.10.19. 골프연습장 부지와 건물인 이 건 부동산을 OOO원에 취득하고 기존에 있던 골프장 연습시설을 보강하기 위하여 철탑, 망, 기계장치 등을 설치한 후 이를 운영하다가 아래 <표2>와 같이 합계 OOO원에 양도하면서 처분청이 말하는 관리사무실[타석을 하는 공간 및 부대시설(수거시설, 전기시설, 락카, 샤워실, 식당, 휴게실, 회원접수대, 골프용품 판매시설)등을 의미하는 것으로 보임]은 엄○○에게, 실외 골프연습장은 처분청의 주장처럼 분할하여 ㈜OOO 등에게 각각 양도하였다.

 

(2) 「소득세법」 제97조 제1항은 ‘양도소득의 필요경비 계산’에 관하여 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제163조 제5항 제1호는 그 범위에 관하여 구체적으로 규정하고 있는데, 이와 관련하여 대법원은 ‘건물부지조성공사가 당해 건물을 신축하는데 필요불가결한 준비행위라면 거기에 소요된 비용은 건물을 취득하는데 필요한 부대비용으로서 당해 건물의 양도차익을 계산함에 있어 필요경비로 공제할 수 있다고 봄이 상당하다“고 판시하고 있고(대법원 2010.2.11. 선고, 2007두15384 판결), 이와 같은 취지에서 부가가치세 과세요건과 관련하여서도 ‘골프장 사업자가 골프장 부지인 토지를 조성할 때에는 골프장으로 이용하기 적당하도록 조성하는 것 뿐이지 토지 그 자체를 공급하기 위하여 조성하는 것은 아니고, 골프장 부지인 토지의 조성공사 용역이 토지조성 이후에는 골프장 부지와 일체가 되는 것’이라고 판시(대법원 1995.12.31. 선고, 94누1449 전원합의체 판결)하고 있다.

 

(3) 처분청은 이 건 부동산이 토지와 관리사무실 및 실외 골프연습장으로 구성되어 있고, 청구인은 토지만을 양도하기 위하여 2003.3.13. 사무실을 제외한 실외 골프연습장을 철거(사무실은 존치시켜 양도함)하고 토지구획정비작업을 한 후 당해 토지를 분할한 다음 양도하였으므로 실외 골프연습장은 양도의 대상으로 볼 수 없어 이에 대한 양도차손은 발생할 수 없다고 판단하고 있지만, 위 「소득세법」 및 대법원 판례의 법리에 따라 이 건 양도소득세 부과처분의 위법성 여부를 살펴보면, 청구인은 당초부터 골프연습장 부지였던 이 건 부동산을 취득한 후 다소 낙후된 시설을 보강하고 개량하고자 아래 <표3>과 같이 골프연습장 시설공사 및 일부 철거공사(공사비 OOO원은 청구인이 운영하는 OOO골프클럽의 대차대조표 및 감가상각비 명세서를 기초로 분석한 것임)를 하였고, 2011.1.10.경에는 ㈜OOO종합건설에게 이 건 부동산의 지하에 매장되어 있는 지장물과 바닥포장 및 구조물 철거공사(공사비 OOO원 ; 이는 페어웨이의 경사면과 철탑 및 철탑을 위한 지하 콘크리트 부분에 대한 것임)를 마쳤는바, 이와 같이 청구인이 위 공사를 위해 지출한 비용 전액은 모두 실외 골프연습장인 이 건 부동산의 사용을 위한 필요불가결한 것으로, 그 결과물은 이 건 부동산과 일체를 이루고 있는 상태에서 양도되었다 하겠고, 그렇다면 공제되어야 할 필요경비는 위 <표2>에 나타난 실외 골프연습장 철탑 등 각종 시설공사비(OOO원)과 토지 평탄화를 위한 일부 철거비용(OOO원)을 합한 쟁점비용(OOO원)이라 할 것임에도 이러한 사정을 전혀 고려하지 아니한 채 처분청이 부과한 이 건 양도소득세는 그 양도의 대상에 대하여 사실관계를 잘못 파악한 데에서 기인한 것이라 하겠으므로 취소되어야 하다.

 

나. 처분청 의견

(1) 이 건 부동산은 토지와 관리사무실 및 실외 골프연습장으로 이루어져 있는데, 청구인은 2003.3.13. 사무실과 실외 골프연습장을 신축하였지만 토지만을 양도하기 위하여 사무실을 제외한 실외 골프연습장을 철거하고(사무실은 존치시켜 양도함), 토지구획정비작업을 실시한 후 분할하여 신규 지번으로 이기한 다음 각 지번으로 나눠서 양도하였다.

 

(2) 대법원은 토지와 그 지상건물을 함께 취득하였다가 토지만을 이용하기 위하여 건물을 철거하고 나대지 상태로 토지만을 양도하는 경우 철거된 건물의 취득가액과 철거비용 등을 토지의 취득가액에 포함되는 양도자산의 필요경비로 산입하기 위하여는 취득 후 단시일 내에 건물의 철거에 착수하는 등 토지와 건물의 취득이 당초부터 건물을 철거하여 토지만을 이용하려는 목적이었음이 명백한 것으로 인정될 때에 한한다고 판시하고 있고(대법원 1990.1.2.5. 선고, 89누53 판결), 소득세법 집행기준(97-163-40) 또한 토지와 건물을 함께 취득하여 장기간 사용 후 건물을 철거하고 나대지 상태로 양도하는 경우에는 건물의 취득가액과 그 철거비용 등은 토지의 취득가액에 산입하지 아니한다고 규정하고 있다.

 

(3) 따라서 이 건 부동산의 양도와 관련된 계약의 목적물은 토지와 사무실 일뿐 실외 골프연습장은 양도의 대상이 아니어서 실외 골프연습장에 대한 양도차손이 발생할 여지가 없으므로, 청구인이 당초 양도소득과세표준 예정신고시 필요경비로 공제받은 쟁점비용을 부인하고 이 건 양도소득세를 부세한 처분은 정당함(필요경비 불공제내역 등은 아래 <표4> 참조)

 

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

실외 골프연습장인 이 건 부동산(토지 및 건물)을 취득한 후 골프연습장 시설물 보강공사를 실시한 후 장기간 사용하다가 골프연습장 시설물을 철거한 다음 이 건 부동산(토지와 건물)을 양도한 경우 실외 골프연습장 시설물 취득가액과 철거비용(쟁점비용)을 양도자산의 필요경비에 산입할 수 있는지 여부

 

나. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2002.10.8. 이 건 부동산을 OOO원에 취득하였는데, 그 이전인 2002.10.4. OOO종합건설㈜와 골프연습장(철탑, 윈치, 망) 도급계약[공사기간 : 2002.10.5.∼2003.3.25., 도급금액 : OOO원(부가가치세 포함)]을 체결한 것으로 나타나고 있다.

 

(2) 이후 청구인은 2003.3.13. 이 건 부동산의 골프연습장을 철거하고 건물 및 실외 골프연습장을 신축(공사대금 : OOO원)하여 운영하다가 2011.1.10. ㈜OOO종합건설과 OOO골프장 철거 및 폐기물처리공사 관련 계약[공사내용 : 이 건 부동산 중 토지(8,880㎡) 내에 있는 지상 및 지하의 지장물, 바닥포장 및 구조물 철거, 공사기간 : 2011.1.10.∼2011.4.15., 공사금액 : OOO원(부가가치세 포함)]을 체결하여 2011.3.18. 실외 골프연습장 관련 구축물을 철거(건물은 존치시킴)한 다음 2011.3.30.과 2011.4.30. 이 건 부동산을 양도하였는데, 당시 이 건 부동산의 장부가액은 아래 <표5>와 같다.

 

(3) 청구인은 이 건 부동산을 양도하기 전인 2011.3.28. 이 건 부동산 중 토지를 분할하여 새로 부여받은 지번에 의하여 확정된 토지면적별로 구분하여 ㈜OOO 등과 각각의 토지매매계약서를 작성하였는데, 각각의 매매계약서에는 “본 계약은 당초 계약후에 이루어진 분할측량 결과와 새로이 부여받은 지번에 의하여 확정된 토지면적에 의하여 확정하는 수정계약이다. 매매대상 토지상에 있는 지장물은 매도인이 철거한 후에 명도한다 또는 매매대상 토지상에 있는 매매대상 건축물을 제외한 지장물은 매도인이 철거한 후에 명도한다”라고 기재되어 있다.

 

(4) 한편, 이 건 부동산 중 도당동 165-17 지상건물은 양도 이후 물품 제조공장으로 용도변경(사용승인일 2012.5.15.)된 것으로 나타나고 있다.

 

(5) 「소득세법」 제97조 제1항 본문 및 제1호부터 제3호까지는 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 취득가액, 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것, 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것으로 한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제163조 제3항 본문 및 제1호부터 제4호까지는 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것”이란 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액, 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액, 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용, 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것을 말한다고 규정하고 있으며, 같은 법 시행규칙 제79조 제1항 본문 및 제2호ㆍ제6호는 영 제163조 제3항 제4호에서 “기획재정부령이 정하는 것”이라 함은 토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용, 제1호 내지 제5호의 비용과 유사한 비용을 말한다고 규정하고 있다.

 

(6) 위 사실관계 및 관계법령 등을 종합하여 살펴본다.

「소득세법」 제94조 제1항 제1호 및 같은 법 제97조 제1항에서 거주자의 양도차익 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비로 당해 양도자산의 취득가액, 대통령령이 정하는 자본적 지출액, 양도비 등으로 규정하고 있는데, 이는 양도한 자산에 포함되지 아니한 자산의 취득가액은 양도가액에서 공제할 수 있는 필요경비로 인정하지 아니하는 것으로 해석된다.

 

이 건의 경우, 청구인은 실외 골프연습장인 이 건 부동산을 취득하고 이에 대한 보강공사를 실시하여 철탑, 망 등의 시설물을 새로이 설치하였지만, 이후 이를 장기간(2002년 10월∼2011년 3월 또는 2011년 4월) 사용하다가 실외 골프연습장 시설물을 철거한 다음 토지에 대한 구획정비작업을 거쳐 나대지상태(관리사무실 포함)로 이 건 부동산을 양도하였으므로, 골프연습장 시설물의 취득가액은 이 건 부동산의 취득가액으로 보기는 어려워 이를 이 건 부동산 양도가액에서 공제되는 필요경비 등으로 인정할 수는 없다.

 

다만, 골프연습장 시설물 철거비용의 경우, 토지매매계약서상에 그 지상의 지장물은 매도인이 철거한 후 명도한다고 되어 있어 청구인은 부득이 철거할 수밖에 없었던 것으로 보이는 반면에 양수인이 이를 부담하였다고 볼 수 있는 자료가 없고, 양수인 또한 이 건 부동산을 골프연습장으로 사용한 것이 아니라 공사를 실시하여 물품 제조공장으로 변경한 사실 등으로 볼 때, 위 비용은 이 건 부동산을 양도하면서 부득이하게 지출하지 않으면 안 되는 비용으로서 이 건 부동산의 이용편의를 위하여 지출한 장애철거비용으로 보는 것이 합리적이라 하겠으므로, 이는 이 건 부동산 양도차익 계산시 필요경비에 산입하는 것이 타당하다고 판단된다(조심 2011서3773, 2012.10.29. 참고).

 

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로「국세기본법」 제81조, 제65조 제1항 제2호, 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한


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