매각대금지급후의처리(소유권취득,구분소유권,임차권전세권,가처분)

https://youtu.be/Z3UjQeuhlbE?si=hh6QipIT_z7fd4__

 

부동산 경매절차에서 매수인의 소유권 취득 여부
NO	구분	소유권을 취득하는 경우 (유효)	소유권을 취득하지 못하는 경우 (무효)
1	담보권/채권의 소멸 시점	경매개시결정 이후에 피담보채권 변제, 담보권 포기 등으로 사후 소멸한 경우	경매개시결정 전에 이미 피담보채무가 변제되거나 담보권이 무효/부존재하여 소멸한 경우
			(경매절차가 당연무효가 됨)
2	집행권원의 실효	1. 가집행선고부 판결에 기해 매각대금 납부 후, 상소심에서 가집행이 취소/실효된 경우	무효인 집행증서(무권대리인의 촉탁으로 작성된 공정증서 등)에 기하여 경매가 진행된 경우
3	(가집행, 재심 등)	2. 확정판결에 기해 경매가 진행된 후, 재심소송에서 확정판결이 취소된 경우
		(경매절차가 취소·정지되지 않고 대금 납부 시 취득)
4	명의신탁	매수대금을 자신이 부담하더라도 다른 사람 명의로 매각허가결정을 받은 경우	​
	(타인 명의 매수)	(명명의자인 '그 다른 사람'이 소유권 취득)
5	집합건물의 대지사용권	대지권등기가 되지 않은 전유부분만 경매되었더라도, 분리처분 금지 규약 등이 없는 한 대지사용권도 함께 취득
6	구분소유적 공유지분	등기부 기재대로 전체에 대한 진정한 공유지분에 대해 경매 및 감정평가동 평당단가를 기초로 산출된경우->진정공유지분 취득/ 구분소유 감정평가 및 경매가격설정시는 구분취득
7	관청의 허가 필요 여부	-	학교법인의 기본재산을 감독청의 허가 없이 강제경매로 매각받은 경우
8	경매절차상의 하자		1. 법원이 착오로 매각대상이 아닌 부동산을 목록에 포함시킨 경우
			2. 추완항고신청이 법원에서 허용된 경우 매각허가결정이 확정되지 않고 대금이 납부효력도 인정되지 않아 소유권취득x

구분소유적 공유지분 경매 시 승계 vs 소멸 비교표
NO	구분	특정 부분 표상 처분 (승계)	전체 공유지분 처분 (소멸)
1	처분의 실질	토지의 특정 구분소유 부분을 처분하면서 등기부상 지분을 그 특정 부분의 표상으로 이전	1필지 토지 전체에 대한 진정한 공유지분으로서 처분
2	경매 절차상 요건	집행법원이 특정 구분소유 목적물에 대해 감정평가 및 최저경매가격을 결정하여 경매 실시	일반 공유지분으로 감정평가 및 최저경매가격 결정 후 경매 실시 (특정 부분 평가 입증 부재)
3	구분소유적 공유관계	제3자에게 승계됨	완전히 소멸함
	(상호명의신탁)	(기존 구분소유 관계 유지)	( 1필지 전체에 대한 적법한 일반 공유지분 취득)
4	매수인의 인식 유무	-	매수인이 구분소유적 공유관계의 존재를 알았는지 여부(인식 유무)와 관계없이 소멸

'대항력 있는 임차권' vs '전세권' 비교표
NO	구분	대항력 있는 임차권(보증금 미변제 시)	전세권(배당요구 한 경우)
1	관련 법령	주택임대차보호법 제3조의5	민사집행법 제91조 제4항
2	경매 시 소멸 여부	소멸하지 않음 (대항력 유지)	전부 소멸함
3	말소등기 촉탁 대상	대상 아님 (등기 유지)	전부 말소촉탁 대상 (등기 말소)
4	낙찰자(매수인) 인수 여부	잔여 보증금 전액 인수	인수하지 않음 (소멸)
5	미변제 잔액의 성격	임대차관계 지속에 따른 보증금채권	담보물권 소멸 후 무담보 일반채권

인수되는 가처분 핵심 요약표
NO	가처분의 종류	후순위일 때 말소 여부	낙찰자(매수인)의 위험	실무적 핵심 이유
1	건물철거 및 토지인도 청구권	말소 안 됨 (인수)	건물 철거당함	토지 소유권의 무단 침해를 막기 위한 물권적 청구권 보전
2	소유권 말소(진정명의회복) 청구	말소 안 됨 (인수)	소유권 박탈당함	경매의 전제가 되는 채무자의 소유권 자체가 원인무효일 위험
3	일반 소유권 이전 청구 (매매 등)	말소됨 (소멸)	위험 없음	일반적인 후순위 채권적 가처분은 말소기준권리에 의해 소멸
4	예고등기는 폐지되었으므로, 기존 예고등기는 경매 매각으로 인한 말소촉탁 대상이 아님. 등기관이  직권말소 함