세대원간 매매시 비과세 여부,세대원매매

2018-09-18 18:37:52

---

직계비속에게 부동산 양도시 양도소득세 면제에 대하여

안녕하세요
일시적 1가구 2주택자인데요. 최초주택을 직계비속(아들)에게 양도(매매)하려고 합니다.

A아파트 : 1995년 분양받아 거주하다가 2016년 2월 전세 임대 중(시세 2억 9천, 전세 2억 4천)
B주택 : 2016년 2월 매수하여 거주 중
아들 : 88년 11월생(곧 만 30세 됨), 2년차 직장인(공무원), 부모와 동일세대 거주 중

A아파트를 올해 11월~12월 사이 아들(만 30세)에게 양도(매매)하려고 합니다.
전세금을 안고 매매하고, 향후 전세계약 만료시 아들 명의로 대출받아 전세보증금을 반환하고
아들이 거주하려고 합니다

질의내용
1. 동일세대원인 아들(만 30세)에게도 부동산의 양도(매매)가 가능 한지요?
아니면 반드시 별도세대 여야 하는지요?

2. 동일세대원 임에도 양도가 가능하다면 이 때도 양도소득세 비과세 요건은 충족되는지요?
(일시적 1가구 2주택 면제 적용 )

3. 동일세대원 임에도 양도가 가능하다면 양도 후에도 1가구 2주택이 유지되겠지만
향 후 아들이 분가하여 세대가 분리되면 양쪽 다 1가구 1주택으로 인정이 되는지요?

4. 반드시 별도세대여야 양도가 가능하다면 동일거주지내라도 분리세대만 되면 가능한지요? 

 

[답변1,2]

귀 상담의 경우 1세대 2주택자로서 종전 주택을 다른 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 동일세대원인 아들에게 양도하는 경우 양도자와 취득자가 동일세대원이므로 양도한 후에도 2주택자가 되므로 일시적 2주택 비과세를 적용받을수 없습니다.

즉, 동일세대원인 경우에도 아들이 대가를 지급하고 소유권을 이전받은 사실이 확인되는 경우에는 증여가 아닌 양도로 볼 수 있으나 일시적 2주택 비과세를 적용받을수 없으며, 아들이 별도세대인 경우에 한하여 일시적 2주택 비과세가 적용됩니다.

덧붙여, 상속세및증여세법 제44조에 의하여 직계존비속에게 양도한 재산의 증여추정 규정에 의하여 부모가 자녀에게 그 재산을 양도한 때에 증여한 것으로 추정하나 자녀가 부모에게 그 대가를 지급받고 취득한 사실이 명백히 인정되는 경우로서 ① 당해 재산의 취득을 위하여 이미 과세받았거나 신고한 소득금액 또는 상속 및 수증재산의 가액으로 그 대가를 지급 또는 ② 당해 재산의 취득을 위하여 소유재산을 처분한 금액으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우에 한하여 증여로 추정하지 아니하고 양도거래로 볼 수 있습니다.

[답변3]

다음으로 만30세 이상으로서 부모님과 별도세대를 구성한 사실이 확인되는 아들이 상기 주택을 취득하고 2년 이상 보유[2017.8.3. 취득한 주택으로 조정대상지역에 소재한 경우에는 2년 거주요건 추가]하고 양도하는 경우에는 1세대 1주택 비과세가 적용됩니다.

[답변4]

한편, 동일세대 또는 별도세대 여부의 판단은 동일한 거주지에서 주민등록상 세대분리가 된 경우에도 사실상 생계를 함께하고 있는 경우에는 동일세대로 보는 것으로서 이는 사실판단사항이므로 본 상담원이 단정적인 답변을 드리지 못함을 양해하여 주시고 아래 해석사례를 참고하시기 바랍니다.

▣ 서면4팀-2249, 2006.07.13.

【제목】

일시적 2주택을 보유하던 중 종전주택을 동일세대원에게 양도한 경우에는 1세대1주택 특례를 적용받을 수 없음

【질의】

(사실관계)

- 1996.10. 처가 A주택(수도권아님) 취득ㆍ이전 및 이후 세대원전체의 다른 주택은 없음.

- 2005.7.8. 장모로부터 처, 아들, 딸 명의로 1채를 증여받음. 따라서 A주택은 2006.6월 현재 일시적인 2주택의 기간에 해당함.

- 2006.6월중 처로부터 A주택을 매매취득하려 함(물론 대가관계는 있으며 이는 입증 가능하다고 가정).

(질의)

A주택에 대하여 소득세법 시행령 제155조 제1항에 따라 일시적인 2주택에 의한 1세대 1주택 비과세가 적용되는 것인지.

【회신】

국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대 1주택으로 보아 소득세법 제154조 제1항의 규정을 적용하는 것이나, 귀 질의 내용과 같이 동일세대원에게 양도함으로써 양도 후에도 계속 2주택이 되는 경우에는 상기의 1세대 1주택 특례 규정을 적용받을 수 없는 것임.

▣ 심사양도2009-191, 2009.11.11.

주택 1층과 2, 3층에 거주하는 모(소득 없음)와 장남을 생계를 달리하는 각각 독립된 1세대로 불 수 없음

청구인은 ○○○과는 별도로 생계를 하였다고 주장하며 ◇◇◇ 및 ◆◆◆의 차용증, 상환계획서 등을 제시하고 있으나, 이는 사인 간 임의작성이 가능한 서류로 객관적 증빙이 될 수 없고, 고부간의 갈등으로 가족 간 불화가 있었다고 하나, 같은 주택에 거주하면서 수년간 서로 얼굴도 보지 않고 식사 등 일상생활을 하였다는 주장을 신뢰하기 어려워 보이며, 쟁점계좌로 입금된 대여금 회수액 및 이자수입, 자식들로부터 받은 용돈 등 소액으로 독립된 생계를 하였다고 보기는 어렵다고 판단된다.

2006.1.13. 쟁점아파트 전세계약서에 청구인의 아들 ◎◎◎이 날인하고 있는 사실에 비추어, 청구인은 본인 소유 재산에 대한 적극적인 재산권 행사를 하고 있지 않음을 알 수 있고, 청구인과 자식들 간에 소유재산 및 생계비에 대한 구분이 없었을 것으로 보이는바, 청구인이 독립적으로 생계를 유지하였다고 보기는 어렵다고 판단된다.

▣ 조심 2012서497,2012.3.321 (조세심판원)

청구인과 동생은 모두 30세 이상으로 별도의 직업과 소득이 있고, 각자 본인 명의의 카드를 사용하고 지방세를 납부하였던 점 등 동거가족이 아니라고 본 사례

▣ 대법원 2010두3664, 2010.5.27 (대법원)

거주자가 30세 이상인 경우 배우자가 없어도 1세대로 본다고 규정하고 있을 뿐 생계를 같이하는 가족을 포함하여 1세대로 본다는 규정이 없는 점, 주소가 동일하다 하여 독립된 구성할 수 없다고 보기 어려운 점, 독립된 1세대의 구성요소가 생계를 같이하느냐 여부지 주소가 동일한 점이 아닌 점으로 보아 생활비를 정확하게 계산하여 분담하였고, 아파트의 방이 2개로 생활공간이 다르다면 별도 세대에 해당한다.

▣ 종부, 심사종부2008-0009 , 2008.05.26

[ 제 목 ]

주민등록만 같은 세대원으로 등재된 경우 동일세대원으로 볼 수 있는지 여부

[ 요 지 ]

생계를 같이하는 가족인가의 여부의 판단은 그 주민등록지가 같은가의 여하에 불구하고 현실적으로 한 세대 내에 거주하면서 생계를 함께 하고 동거하는가의 여부에 따라 판단하여야 함으로 이 건의 경우는 동일세대원이 아님

▣ 소득세법 제88조 【정의】

이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

6. "1세대"란 거주자 및 그 배우자가 그들과 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 자[거주자 및 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하며, 취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소에서 일시 퇴거한 사람을 포함한다]와 함께 구성하는 가족단위를 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경우에는 배우자가 없어도 1세대로 본다.

▣ 소득세법 시행령 제152조의3 【1세대의 범위】

법 제88조제6호 단서에서 "대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 해당 거주자의 나이가 30세 이상인 경우

2. 배우자가 사망하거나 이혼한 경우

3. 법 제4조에 따른 소득이 「국민기초생활 보장법」 제2조제11호에 따른 기준 중위소득의 100분의 40 수준 이상으로서 소유하고 있는 주택 또는 토지를 관리·유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우. 다만, 미성년자의 경우를 제외하되, 미성년자의 결혼, 가족의 사망 그 밖에 기획재정부령이 정하는 사유로 1세대의 구성이 불가피한 경우에는 그러하지 아니하다.