주택임대사업자의 장기보유특별공제

2020-07-27 10:15:02

https://youtu.be/XTY_t3aWkH0

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주택임대사업자의 장기보유특별공제율 특례와 추가
		장기보유특별공제율 특례(조특법97조의3)	장기보유특별공제율 추가((조특법97조의4)
1	대상	장기임대주택(구,준공공임대주택),거주자	장기,단기,거주자,비거주자
2	임대기간,감면율	8년50%, 10년70%(보유기간 통산),피상속인 임대기간 통산	6년이상, 2~10%추가 적용,피상속인 임대기간 통산
3	면적	국민주택규모이하	무
4	임대료증액제한	임대등록시 부터 준수해야	무
5	가액요건	기준시가6억(3억)이하-2018.9.14이후 취득분부터 적용,조정지역 불문	임대개시당시 기준시가6억(3억)이하
6	등록기한	2020.12.31(개정안)	2018.03.31
7	특례적용 양도차익	임대등록 기간만 계산(개정안)	취득시 부터 양도시 까지 전체
07-01	단기->장기로 변경	임대기간의50%만 인정(5년한).19.2.12이후 변경->100%인정(단기의무기간 한도)	-

제97조의 3 【장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세의 과세특례】

① 대통령령으로 정하는 거주자가 2020년 12월 31일(「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제2호에 따른 민간건설임대주택의 경우에는 2022년 12월 31일)까지 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 법 제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택을 등록[2020년 7월 11일 이후 장기일반민간임대주택으로 등록 신청한 경우로서 아파트를 임대하는 민간매입임대주택이나 「민간임대주택에 관한 특별법」(법률 제17482호로 개정되기 전의 것을 말한다) 제2조 제6호에 따른 단기민간임대주택을 2020년 7월 11일 이후 같은 법 제5조 제3항에 따라 공공지원민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택으로 변경 신고한 주택은 제외한다]하여 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 경우 그 주택(이하 이 조에서 “장기일반민간임대주택등”이라 한다)을 양도하는 경우에 대통령령으로 정하는 바에 따라 임대기간 중 발생하는 소득에 대해서는 「소득세법」 제95조 제1항에 따른 장기보유 특별공제액을 계산할 때 같은 조 제2항에도 불구하고 100분의 50의 공제율을 적용한다. 다만, 장기일반민간임대주택등을 10년 이상 계속하여 임대한 후 양도하는 경우에는 100분의 70의 공제율을 적용한다. (2020. 12. 29. 개정)

1. 8년 이상 계속하여 임대한 후 양도하는 경우 (2014. 12. 23. 개정)

2. 대통령령으로 정하는 임대보증금 또는 임대료 증액 제한 요건 등을 준수하는 경우 (2014. 1. 1. 신설)

② 제1항에 따른 과세특례는 제97조의 4에 따른 장기임대주택에 대한 양도소득세의 과세특례와 중복하여 적용하지 아니한다. (2018. 12. 24. 신설)

③ 제1항에 따라 과세특례를 적용받으려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 주택임대에 관한 사항을 신고하고 과세특례 적용의 신청을 하여야 한다. (2018. 12. 24. 항번개정)

④ 제1항에 따른 임대주택에 대한 임대기간의 계산과 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2018. 12. 24. 항번개정)

 

제97조의 3 【장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세의 과세특례】 (2018. 7. 16. 제목개정 ; 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 부칙)

① 법 제97조의 3 제1항 각 호 외의 부분에서 “대통령령으로 정하는 거주자”란 「소득세법」 제1조의 2 제1항 제1호에 따른 거주자를 말한다. (2014. 2. 21. 신설)

② 법 제97조의 3 제1항 각 호 외의 부분 단서에 따른 10년 이상 계속하여 임대한 경우와 같은 항 제1호에 따른 8년 이상 계속하여 임대한 경우는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제4호의 공공지원민간임대주택 또는 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택(이하 이 조에서 “장기일반민간임대주택등”이라 한다)으로 각각 10년 또는 8년 이상 계속하여 등록하고, 그 등록한 기간 동안 통산하여 각각 10년 또는 8년 이상 임대한 경우로 한다. 이 경우 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 다음 각 호의 구분에 따라 등록 및 임대한 기간을 계산한다. (2020. 10. 7. 후단개정)

1. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업ㆍ재건축사업, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모주택정비사업 또는 「주택법」에 따른 리모델링으로 임대할 수 없는 경우: 해당 주택의 관리처분계획 인가일(소규모주택정비사업의 경우에는 사업시행계획 인가일, 리모델링의 경우에는 허가일 또는 사업계획승인일을 말한다) 전 6개월부터 준공일 후 6개월까지의 기간 동안 계속하여 임대한 것으로 보되, 임대기간 계산 시에는 실제 임대기간만 포함한다. (2020. 10. 7. 신설)

2. 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률로 개정되기 전의 것을 말한다) 제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택이 「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조 제5항에 따라 등록이 말소되는 경우: 해당 주택은 8년 동안 등록 및 임대한 것으로 본다. (2020. 10. 7. 신설)

③ 법 제97조의 3 제1항 제2호에서 “대통령령으로 정하는 임대보증금 또는 임대료 증액 제한 요건 등”이란 다음 각 호의 요건을 말한다. (2014. 2. 21. 신설)

1. 임대보증금 또는 임대료(이하 이 호에서 “임대료등”이라 한다)의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조 제4항에 따라 정한 기준을 준용한다. (2020. 2. 11. 개정)

2. 「주택법」 제2조 제6호에 따른 국민주택규모 이하의 주택(해당 주택이 다가구주택일 경우에는 가구당 전용면적을 기준로 한다)일 것 (2016. 8. 11. 개정 ; 주택법 시행령 부칙)

3. 장기일반민간임대주택등의 임대개시일부터 8년 이상 임대할 것 (2018. 10. 23. 개정)

4. 장기일반민간임대주택등 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원)을 초과하지 아니할 것 (2018. 10. 23. 신설)

④ 장기일반민간임대주택등의 임대기간의 계산에 관하여는 제97조 제5항 제1호ㆍ제3호 및 제5호를 준용한다. 이 경우 「소득세법」 제168조에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록을 하고 장기일반민간임대주택등으로 등록하여 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 보며, 

<개정내용>

「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조 제3항에 따라 같은 법 제2조 제6호의 단기민간임대주택을 장기일반민간임대주택등으로 변경 신고한 경우에는 같은 법 시행령 제34조 제1항 제3호에 따른 시점부터 임대를 개시한 것으로 본다. (2019. 2. 12. 후단개정)

⑤ 「소득세법」 제95조 제1항에 따른 장기보유 특별공제액을 계산할 때 법 제97조의 3 제1항 본문에 따른 100분의 50의 공제율 또는 같은 항 단서에 따른 100분의 70의 공제율을 적용할 때에는 임대기간 중에 발생한 양도차익에 한정하여 적용하며, 임대기간 중 양도차익은 기준시가를 기준으로 산정한다. (2021. 2. 17. 신설)

⑥ 법 제97조의 3 제2항에 따라 과세특례 적용의 신청을 하려는 자는 해당 장기일반민간임대주택등의 양도소득 과세표준예정신고 또는 과세표준확정신고와 함께 기획재정부령으로 정하는 과세특례적용신청서를 납세지 관할 세무서장에게 제출하여야 한다. 이 경우 그 절차 등에 관하여는 제97조 제3항ㆍ제4항 및 제6항을 준용한다. (2021. 2. 17. 항번개정)

 

제34조【민간임대주택의 임대의무기간 등】

① 법 제43조 제1항에서 “임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점”이란 다음 각 호의 구분에 따른 시점을 말한다. (2015. 12. 28. 개정)

1. 민간건설임대주택: 입주지정기간 개시일. 이 경우 입주지정기간을 정하지 아니한 경우에는 법 제5조에 따른 임대사업자 등록 이후 최초로 체결된 임대차계약서상의 실제 임대개시일을 말한다. (2017. 9. 19. 후단신설)

2. 민간매입임대주택: 임대사업자 등록일. 다만, 임대사업자 등록 이후 임대가 개시되는 주택은 임대차 계약서상의 실제 임대개시일로 한다. (2015. 12. 28. 개정)

3. 법 제5조 제3항 본문에 따라 장기일반민간임대주택을 공공지원민간임대주택으로 변경신고한 경우: 변경신고의 수리일(같은 조 제5항의 경우에는 신고를 수리한 것으로 보는 날을 말한다). 다만, 변경신고 이후 임대가 개시되는 주택은 임대차계약서상의 실제 임대개시일로 한다. (2020. 12. 8. 개정)

 

<부칙 (2019. 2. 12. 대통령령 제29527호)>

제29조 【장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세 과세특례에 관한 경과조치】

① 이 영 시행 전에 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조 제3항에 따라 변경 신고한 경우에는 제97조의 3 제4항의 개정규정에도 불구하고 종전의 규정에 따른다.

 

<종전규정>

특별법」에 따른 민간임대주택을 준공공임대주택등으로 등록하는 경우에는 5년의 범위에서 민간임대주택으로 임대한 기간의 100분의 50에 해당하는 기간을 준공공임대주택등의 임대기간에 포함하여 산정한다. (2018. 7. 16. 개정 ; 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 부칙)

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