건설자금이자 양도소득 필요경비 불산입 판례, 조심-2018-서-1120 , 2018.06.19

2020-06-26 13:43:37

---

[전심번호][ 제 목 ]사업용 고정자산의 양도에 따른 양도소득 계산시 동 자산의 건설등에 소요된 차입금 이자를 필요경비로 공제할 수 있는지 여부
[ 요 지 ]쟁점금액은 쟁점건물의 사용승인일까지 발생한 건설자금 이자로서 자본적 지출로 하여 원본에 가산한 후 상각을 통해 비용화하여야 하는 항목을 보이는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점건물에 대한 양도소득의 필요경비 계산시 쟁점금액을 취득가액에서 제외하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없음

[ 결정내용 ]심판청구를 기각한다.

 

이 유

 1. 처분개요

  가. 청구인은 2011.4.25. OOO 외 3인과 체결한 사업포괄양수도계약에 따라 OOO 소재 관광호텔을 매매대금 OOO원에 양수한 후, 동 양수일자를 개업일로 하고 상호를 OOO로 하여 사업자등록을 하였다.

 

 나. 이후 청구인은 2011.8.20.부터 2013.10.24.까지 기존 관광호텔건물을 멸실하고 사업용 고정자산인 호텔건물(연면적 3,537.83㎡, 대지 661.5㎡, 이하 “쟁점건물”이라 한다)을 신축한 후 OOO주식회사를 통하여 신탁운영을 해 오다가 2015.6.25. OOO 외 2인에게 매매대금 OOO원에 양도하였고, 2015.8.31. 이에 대한 양도소득세 OOO원을 예정신고ㆍ납부하였다.

 

 다. 처분청은 2017.8.21.부터 2017.9.9.까지 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시하여 청구인이 기존 건물을 멸실하고 쟁점건물을 신축하면서 발생한 비용으로 사업용 고정자산의 원본에 가산한 건설자금이자 OOO원(이하 “쟁점금액”이라 한다) 및 대출금의 승계 및 상환과정에서 발생한 조기상환수수료 OOO원 등이 쟁점건물의 취득가액에 포함된 것을 확인한 후, 이를 배제하여 2017.11.17. 청구인에게 2015년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정ㆍ고지하였다.

 

 라. 청구인은 이에 불복하여 2018.2.7. 심판청구를 제기하였다.

 

 2. 청구인 주장 및 처분청 의견

  가. 청구인 주장

   처분청은 청구인이 양도소득세 예정신고시 쟁점건물의 취득원가에 포함하여 신고한 사업용 고정자산 관련 건설자금이자 OOO원을 취득원가에서 제외하여 이 건 부과처분을 하였으나,「소득세법」상 사업용 고정자산의 건설 등에 소요된 차입금에 대한 지급이자 등은 건설이 준공된 날까지 자본적 지출로 하여 그 원본에 가산한다고 규정하고 있는바, 쟁점금액은 건설자금으로 사용된 것이 분명한 차입금에서 발생한 지급이자로 취득원가에 가산하여야 함에도 처분청은 필요경비로 인정하는 명문 규정이 없음을 이유로 쟁점금액을 취득원가에서 배제하였으므로 이는 부당하다.

 

  또한, 쟁점금액의 경우 사업과 관련이 있음에도 사업소득에서 필요경비로 인정받지 못하고 있고 양도소득에서도 필요경비로 인정받지 못하고 있으므로 이는 부당하고, 거래당사자의 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가로 인정하면서 타인자본(차입)을 통해 발생한 이자비용을 취득원가로 인정하지 않는 것은 거래행위에 선택권을 제한하는 것으로 이 역시 부당하다.

 

  결국 쟁점건물이 일반 개인적인 사용목적을 위하여 신축한 자산이 아닌 사업용 고정자산인 점, 세법적용의 원칙에 세법해석의 기준은 납세자의 재산권을 부당하게 침해하지 않도록 규정하는 점, 타인과의 차입거래를 통한 대금지급방법에 따른 이자상당액은 취득원가로 인정하지 않아 선택권을 제한한 점, 쟁점금액은 사업용 고정자산으로「소득세법 시행령」제75조에서 원본에 가산하도록 규정한 점, 쟁점금액의 경우 감가상각 등 이중 공제를 배제하는 입법취지에 비추어 사업소득, 양도소득 어느 일방에서도 공제를 받지 못한 점 등에 비추어 양도소득의 필요경비에 해당하는 것이다.

 

 나. 처분청 의견

   조세법률주의 원칙상 과세요건이나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적인 이유없이 확장 해석하거나 유추 해석하는 것은 허용되지 않는 것으로 쟁점금액과 같은 건설자금이자는 양도소득의 필요경비로 인정하는 명문 규정이 없어서 필요경비로 인정하기는 어렵다.

 

  또한 청구인은 쟁점금액에 대하여 사업소득과 양도소득에서 필요경비로 인정받지 못한다고 주장하고 있으나 건설자금이자는 양도소득에 대한 필요경비가 아닌 사업소득이 있는 거주자의 필요경비와 관련된 것이고, 양도소득과 사업소득은 납세의무의 성립요건과 시기를 달리하여 각각의 과세요건에 따라 독립적으로 판단하는 것으로 별도의 계산구조를 가지고 있어 개별적으로 판단해야 하는 것이다.

 

  아울러 청구인은 타인자본(차입)을 통해 발생한 이자비용을 취득원가로 인정하지 않는 것은 부당하다는 주장도 하고 있으나, 거래당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따른 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우에만 취득원가로 인정하는 것으로 타인자본(차입)을 통한 양도자산의 건물 또는 취득에 소요된 차입금이자는 필요경비에 해당하지 않는 것이어서 받아들이기 어렵다.

 

 

3. 심리 및 판단

 

 가. 쟁 점

   사업용 고정자산의 양도에 따른 양도소득 계산 시 동 자산의 건설 등에 소요된 차입금 이자를 필요경비로 공제할 수 있는지 여부

 

 나. 관련 법령

 

  (1) 소득세법 제33조【필요경비 불산입】① 거주자가 해당 과세기간에 지급하였거나 지급할 금액 중 다음 각 호에 해당하는 것은 사업소득금액을 계산할 때 필요경비에 산입하지 아니한다.

1. 〜 9. (생략)

10. 차입금 중 대통령령으로 정하는 건설자금에 충당한 금액의 이자

 

제39조【총수입금액 및 필요경비의 귀속연도 등】① 거주자의 각 과세기간 총수입금액 및 필요경비의 귀속연도는 총수입금액과 필요경비가 확정된 날이 속하는 과세기간으로 한다.

② 거주자가 매입ㆍ제작 등으로 취득한 자산의 취득가액은 그 자산의 매입가액이나 제작원가에 부대비용을 더한 금액으로 한다.

 

제97조【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액. 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.

가. 제94조 제1항 각 호의 자산취득에 든 실지거래가액

나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.

1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.

가. 제1항 제1호 가목에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액

나. 제1항 제1호 나목 및 제114조 제7항에 따라 환산가액에 의하여 취득 당시의 실지거래가액을 계산하는 경우로서 법률 제4803호 소득세법개정법률 부칙 제8조에 따라 취득한 것으로 보는 날(이하 이 목에서 의제취득일 이라 한다) 전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)의 취득가액을 취득 당시의 실지거래가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 전날까지의 보유기간의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액에 의하는 경우에는 그 합산한 가액

다. 제7항 각 호 외의 부분 본문에 의하는 경우에는 해당 실지거래가액

2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 나목(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호 다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조제7항(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항 제1호 나목에 따라 취득가액을 환산가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다.

가. 제1항 제1호 나목에 따른 환산가액과 본문 중 대통령령으로 정하는 금액의 합계액

나. 제1항 제2호 및 제3호에 따른 금액의 합계액

③ 제2항에 따라 필요경비를 계산할 때 양도자산 보유기간에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 과세기간의 사업소득금액을 계산하는 경우 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있을 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 금액을 그 취득가액으로 한다.

⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

⑦ 제1항 제1호 가목을 적용할 때 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 따른 자산을 양도한 거주자가 그 자산 취득 당시 대통령령으로 정하는 방법으로 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 그 거주자의 취득 당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 해당 자산에 대한 전 소유자의 양도가액이 제114조에 따라 경정되는 경우

2. 전 소유자의 해당 자산에 대한 양도소득세가 비과세되는 경우로서 실지거래가액보다 높은 가액으로 거래한 것으로 확인한 경우

 

  (2) 소득세법 시행령 제75조【건설자금의 이자계산】① 법 제33조 제1항 제10호에서 대통령령으로 정하는 건설자금에 충당한 금액의 이자 란 그 명목여하에 불구하고 해당 사업용 고정자산의 매입・제작・건설(이하 이 조에서 건설 이라 한다)에 소요된 차입금(고정자산의 건설에 소요되었는지의 여부가 분명하지 아니한 차입금은 제외한다)에 대한 지급이자 또는 이와 유사한 성질의 지출금을 말한다.

② 제1항의 규정에 의한 지급이자 또는 지출금은 기획재정부령이 정하는 건설이 준공된 날까지(토지를 매입한 경우에는 그 대금을 완불한 날까지로 하되, 대금을 완불하기 전에 당해 토지를 사업에 제공한 경우에는 그 제공한 날까지로 한다) 이를 자본적지출로 하여 그 원본에 가산한다. 다만, 제1항의 규정에 의한 차입금의 일시예금에서 생기는 수입이자는 원본에 가산하는 자본적 지출 금액에서 이를 차감한다.

③ 차입한 건설자금의 일부를 운영자금에 전용한 경우에는 그 부분에 상당하는 지급이자는 이를 필요경비로 한다.

④ 차입한 건설자금의 연체로 발생한 이자를 원본에 더한 경우 그 더한 금액은 해당 과세기간의 자본적 지출로 하고 그 원본에 더한 금액에 대한 지급이자는 필요경비로 한다.

⑤ 건설자금의 명목으로 차입한 것으로서 그 건설이 준공된 후에 남은 차입금에 대한 이자는 각 과세기간의 필요경비로 한다.

⑥ 제1항부터 제5항까지의 규정에 따른 자본적 지출 또는 필요경비를 계산할 때 법 제33조 제1항 제11호에 따른 이자는 자본적 지출 또는 필요경비로 계산하지 아니한다.

 

제89조【자산의 취득가액 등】① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액에 따른다.

1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세・등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액

2. 자기가 행한 제조・생산 또는 건설등에 의하여 취득한 자산은 원재료비・노무비・운임・하역비・보험료・수수료・공과금(취득세와 등록면허세를 포함한다)・설치비 기타 부대비용의 합계액

3. 제1호 및 제2호의 자산으로서 그 취득가액이 불분명한 자산과 제1호 및 제2호의 자산 외의 자산은 해당 자산의 취득 당시의 기획재정부령이 정하는 시가에 취득세・등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액

② 제1항의 규정에 의한 취득가액은 다음 각 호의 금액을 포함하지 아니하는 것으로 한다.

1. 사업자가 자산을 장기할부조건으로 매입하는 경우에 발생한 채무를 기업회계기준에 따라 현재가치로 평가하여 현재가치할인차금으로 계상한 경우에 있어서의 당해 현재가치할인차금

2. 기획재정부령이 정하는 연지급수입의 경우에 제1항의 취득가액과 구분하여 지급이자로 계상한 금액

3. 제98조 제2항 제1호의 규정에 의한 시가초과액

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서「자산재평가법」에 의하여 재평가를 한 때에는 그 재평가액을, 자본적지출에 상당하는 금액이 있는 때에는 그 금액을 가산한 금액을 취득가액으로 한다.

④「부가가치세법」제42조에 따라 공제 받은 의제매입세액과「조세특례제한법」제108조 제1항의 규정에 의하여 공제받은 매입세액은 당해 원재료의 매입가액에서 이를 공제한다.

⑤ 제2항 제1호에 따른 현재가치할인차금의 상각액 및 같은 항 제2호에 따른 지급이자에 대하여는 법 제127조, 제156조, 제164조 및 제164조의2를 적용하지 아니한다.

 

제163조【양도자산의 필요경비】① 법 제97조 제1항 제1호 가목에 따른 취득에 든 실지거래가액은 다음 각 호의 금액을 합한 것으로 한다.

1. 제89조 제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호에 따른 현재가치할인차금과「부가가치세법」제10조 제1항 및 제6항에 따라 납부하였거나 납부할 부가가치세를 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용・화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 제1호를 적용할 때 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.

4. 제1호를 적용할 때 합병으로 인하여 소멸한 법인의 주주가 합병 후 존속하거나 합병으로 신설되는 법인(이하 이 호에서 합병법인 이라 한다)으로부터 교부받은 주식의 1주당 취득원가에 상당하는 가액은 합병 당시 해당 주주가 보유하던 피합병법인의 주식을 취득하는 데 든 총금액(「법인세법」제16조 제1항 제5호의 금액은 더하고 같은 호의 합병대가 중 금전이나 그 밖의 재산가액의 합계액은 뺀 금액으로 한다)을 합병으로 교부받은 주식수로 나누어 계산한 가액으로 한다.

② 제1항 제1호에 따라 제89조 제2항 제1호에 따른 현재가치할인차금을 취득원가에 포함하는 경우에 있어서 양도자산의 보유기간 중에 그 현재가치할인차금의 상각액을 각 연도의 사업소득금액 계산 시 필요경비로 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한다.

 

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것 이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취・보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용・화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

2의2.「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따라 토지 등이 협의 매수 또는 수용되는 경우로서 그 보상금의 증액과 관련하여 직접 소요된 소송비용・화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액. 이 경우 증액보상금을 한도로 한다.

3. 양도자산의 용도변경・개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

3의2.「개발이익환수에 관한 법률」에 따른 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다)

3의3.「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축부담금(재건축부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 재건축부담금상당액을 말한다)

4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것

 

 다. 사실관계 및 판단

   (1) 청구인이 2015.8.31. 처분청에 제출한 예정신고분 양도소득과세표준 신고 및 자진납부계산서, 양도소득세 예정신고서에 의하면, 쟁점건물 및 영업권 가액의 합계 OOO원을 양도가액으로 하고 OOO원을 취득가액으로 하여 양도차익 OOO원을 계산하였고, 여기에 장기보유특별공제 OOO원을 적용하여 양도소득금액 OOO원을 산정한 것으로 나타나며, 취득가액의 세부 계산내역에 의하면 건설자금이자 2012년분 OOO원과 2013년분 OOO원을 포함시킨 것으로 나타나고, 취득가액 계산과 관련한 증빙자료로 건축허가서 및 계정별원장(이자비용)을 제출하였다.

 

  (2) 청구인이 제시한 청구인의 2012˜2013년 귀속 종합소득세 신고서에 의하면, 당초 쟁점금액(건설자금이자)을 일반차입금에 대한 이자비용으로 보아 필요경비에 산입하여 종합소득금액을 산정하였다가, 2015.9.21. 수정신고시 쟁점금액을 필요경비에서 제외하였고, 관련 증빙으로 제시한 수정된 계정별원장에 의하면 쟁점금액을 이자비용 원장에서 건설가계정 원장으로 수정하여 부기한 것으로 나타난다.

 

  (3) 처분청 조사담당자가 2017년 9월 작성한 청구인에 대한 양도소득세 조사종결보고서에 의하면, 감정평가액으로 안분계산한 양도가액은 적정하나, 취득가액의 경우 OOO 대출금OOO을 승계하여 상환하는 과정에서 발생한 조기상환수수료 OOO원은「소득세법」제97조 및 같은 법 시행령 제163조에서 열거한 필요경비에 해당하지 않으므로 부인하고, 구 건물을 철거한 후 쟁점건물을 신축하면서 발생한 건설자금이자 OOO원은 사업용 고정자산의 원본에 가산한 건설자금이자로 양도소득의 필요경비에 해당하지 아니한다 하여 건물의 취득가액에서 제외하는 것으로 조사한 것으로 나타난다.

 

  (4) 청구인의 사업자등록증 및 부동산매매계약서 등에 의하면, 청구인은 2011.4.25. 멸실 호텔이 포함된 부동산을 OOO 외 3인으로부터  OOO원에 취득한 후, 같은 날짜를 개업일로 하고 상호를 OOO로 하여 일반과세자로 사업자등록한 것으로 나타난다.

 

  (5) 청구인이 제시한 서비스표 등록증에 의하면, 2014.7.9.을 출원일로 하고 등록일을 2015.4.21.로 하여 OOO를 서비스표로 등록한 것으로 나타난다.

 

  (6) 이상의 사실관계 및 관련 법령을 종합하여 살피건대, 「소득세법」제97조 제1항 각 호 및 같은 법 시행령 제163조 등 관련 규정에서 양도가액에서 공제하는 필요경비로 건설자금이자를 규정하고 있지 아니할 뿐만 아니라 양도소득의 필요경비 계산시 취득가액에 포함되는 사항으로 규정하고 있지도 아니한 점, 쟁점금액은 쟁점건물의 사용승인일까지 발생한 건설자금 이자로서 자본적 지출로 하여 원본에 가산한 후 상각을 통해 비용화하여야 하는 항목으로 보이는 점 등에서 처분청이 쟁점건물에 대한 양도소득의 필요경비 계산시 쟁점금액을 취득가액에서 제외하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

 

 4. 결  론

    이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.