① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부(年賦)로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다. 이하 이 절에서 같다)으로 한다. (2010. 12. 27. 단서개정)
② 제1항에 따른 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다. (2010. 3. 31. 개정)
③ 건축물을 건축(신축과 재축은 제외한다)하거나 개수한 경우와 대통령령으로 정하는 선박, 차량 및 기계장비의 종류를 변경하거나 토지의 지목을 사실상 변경한 경우에는 그로 인하여 증가한 가액을 각각 과세표준으로 한다. 이 경우 제2항의 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 신고가액이대통령령으로 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다. (2010. 3. 31. 개정)
④제7조 제5항 본문에 따라 과점주주가 취득한 것으로 보는 해당 법인의 부동산등에 대한 과세표준은 그 부동산등의 총가액을 그 법인의 주식 또는 출자의 총수로 나눈 가액에 과점주주가 취득한 주식 또는 출자의 수를 곱한 금액으로 한다. 이 경우 과점주주는 조례로 정하는 바에 따라 과세표준 및 그 밖에 필요한 사항을 신고하여야 하되, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 신고가액이 과세표준보다 적을 때에는 지방자치단체의 장이 해당 법인의 결산서 및 그 밖의 장부 등에 따른 취득세 과세대상 자산총액을 기초로 전단의 계산방법으로 산출한 금액을 과세표준으로 한다. (2010. 3. 31. 개정)
⑤다음 각 호의 취득(증여ㆍ기부, 그 밖의 무상취득 및「소득세법」 제101조 제1항또는「법인세법」 제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다. (2010. 3. 31. 개정)
1. 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합으로부터의 취득 (2010. 3. 31. 개정)
2. 외국으로부터의 수입에 의한 취득 (2010. 3. 31. 개정)
3. 판결문ㆍ법인장부 중대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득 (2010. 3. 31. 개정)
4. 공매방법에 의한 취득 (2010. 3. 31. 개정)
5.「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조에 따른 신고서를 제출하여같은 법 제5조에 따라 검증이 이루어진 취득(2016. 1. 19. 개정 ; 부동산 거래신고에 관한 법률 부칙)-2. 「택지개발촉진법」,「주택법」 등 대통령령으로 정하는 법률에 따른 부동산에 대한 공급계약 (2016. 1. 19. 제정)
⑥ 법인이 아닌 자가 건축물을 건축하거나 대수선하여 취득하는 경우로서 취득가격 중 100분의 90을 넘는 가격이 법인장부에 따라 입증되는 경우에는 제2항 단서, 제3항 및 제5항에도 불구하고대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 취득가격을 과세표준으로 한다. (2010. 3. 31. 개정)
⑦ 제1항부터 제6항까지의 규정에 따른 취득세의 과세표준이 되는 가액, 가격 또는 연부금액의 범위 및 그 적용과 취득시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. (2010. 3. 31. 개정)
제18조 【취득가격의 범위 등】
①법 제10조 제5항 각 호에 따른 취득가격 또는 연부금액은취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다.다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다. (2016. 4. 26. 개정)
1.건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용(2010. 9. 20. 개정)
2.할부 또는 연부(年賦) 계약에 따른 이자 상당액 및 연체료. 다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격에서 제외한다. (2010. 9. 20. 개정)
3. 「농지법」에 따른 농지보전부담금, 「산지관리법」에 따른 대체산림자원조성비 등 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용 (2010. 9. 20. 개정)
4.취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비ㆍ수수료(2010. 9. 20. 개정)
5. 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액 (2010. 9. 20. 개정)
② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 비용은취득가격에 포함하지 아니한다. (2010. 9. 20. 개정)
1.취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련한 부대비용(2010. 9. 20. 개정)
2. 「전기사업법」, 「도시가스사업법」, 「집단에너지사업법」, 그 밖의 법률에 따라 전기ㆍ가스ㆍ열 등을 이용하는 자가 분담하는 비용 (2010. 9. 20. 개정)
3.이주비, 지장물 보상금 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상 성격으로 지급되는 비용(2010. 9. 20. 개정)
4.부가가치세(2010. 9. 20. 개정)
5. 제1호부터 제4호까지의 비용에 준하는 비용 (2010. 9. 20. 개정)
【질문】
당사는 주거용 오피스텔과 상가로 이루어진 신축건물을 7월 초에 준공하였으며 취득세를 납부하려 합니다. 취득일이 속하는 확정 부가세 신고시 불공제된 매입세액은 “건물”로 처리하였는데 해당 금액을 취득세 과세표준에 포함할 수 있는지 궁금합니다.
【답변】
매입부가가치세가과세분 또는 면세분 매입 여부, 즉 공제 도는 불공제(취득원가로 처리) 여부와 관계없이 무조건 취득세 과세표준에는 포함되지 아니하는 것입니다. 따라서 불공제분을 건물로 장부에 기재하였더라도 취득세 과세표준에서는 차감하여야 하는 것입니다
【질문】
신축을 목적으로 타인명의 토지를 임차하였습니다. 건물을 신축하는 공사기간동안 발생하는 토지에 대한 임차료를 취득세 과표인 건물 취득가액에 포함할 수 있는지 궁금합니다(법인세법상 타인소유의 토지를 임차하여 건축물을 건축하는 경우 공사기간 중에 지급하는 토지임차료는 취득가액에 산입하도록 되어있음).
【답변】
건축을 위한 필요한 공간을 위한 부지 임차료는 신축 건물의 취득세 과세표준에 포함될 것입니다. 그런데 부지 사용허가가 있어야 건축이 가능함에 따라 부지 임차료를 지급한 것이라면 이는 토지사용료로 보아 건축 비용과는 무관하다고 보아야 하는 것으로 해석한 바 있었으나(세정13407-388,1997.04.24), 행심(2007-404, 2007.07.23)에 따르면 간접비용으로 보아 취득세 과세표준에 포함하고 있습니다.
조합원의 모집은 주택 등의 건설에 필요한 자금을 조달하기 위한 것으로 보이므로 동 비용 중 조합원 모집과 관련된 비용은 이 건 토지의 취득가격에 포함하여야 할 것이나 견본주택과 관련된 비용은 분양촉진비용이므로 취득가격에서 제외하는 것이 타당함 (경정(재조사))
【주문】
○○○이 2017.9.21. 청구인에게 한 경정청구 거부처분은 조합원 모집을 위한 대행수수료ㆍ광고홍보비용 등 OOO중 견본주택 운영 등과 관련된 비용을 재조사하여 그 결과에 따라 해당 금액을 제외하여 과세표준 및 세액을 경정하고, 나머지 심판청구는 기각한다.
【이유】
1. 처분개요
가. 청구인은 2017.7.11. ○○○외 62 필지 토지 27,551.2㎡(이하 “이 건 토지”라 한다)를 취득한 후 2017.9.4. 이 건 토지의 취득가액 ○○○을 과세표준으로 하여 산출한 취득세 ○○○농어촌특별세 ○○○지방교육세 ○○○합계 ○○○을 신고하고, 2017.9.11. 이를 납부하였다.
나. 청구인은 2017.9.14. 이 건 토지의 취득가액 중조합원 모집을 위한 대행수수료ㆍ광고홍보비용 등 ○○○(이하 “쟁점1비용”이라 한다),금전신탁 대리사무보수비용 ○○○(이하 “쟁점2비용”이라 한다) 합계 ○○○(이하 “쟁점비용”이라 한다)은 동 토지의 취득을 위한 비용이 아니므로 이에 해당하는 취득세 등 ○○○의 환급을 요구하는 내용의 경정청구를 하였으나, 처분청은 2017.9.21. 이를 거부하였다.
다. 청구인은 이에 불복하여 2017.9.29. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
(1) 취득물건의 자체가격으로 지급되었다고 볼 수 있는 비용은 취득자금 조달비용이나 설계비 등이고, 취득을 위한 절차비용은 소개수수료, 취득절차를 대행하는 용역비나 컨설팅수수료, 준공검사비용 등인데 쟁점1비용은 주택조합인 청구인의 설립과 관련된 비용으로 법인설립을 위하여 주주를 모집하는 과정에서 발생하는 비용과 동일한 것으로서 위의 취득비용 중 그 어느 것에도 해당하지 아니하고, 동 비용은 견본주택 운영비용, 조합원모집을 위한 홍보비용 및 대행수수료 등의 판매비 및 일반관리비이므로 이 건 토지의 취득세 과세표준에서 제외되어야 한다.
(2) 쟁점2비용은 조합원의 출자금과 일반분양 수입금을 외부 금융기관에 예탁하고 토지대금 등을 동 금융기관에서 지출함으로써 조합원이나 수분양자에게 신뢰를 주기 위한 단순한 사업자금 관리비용으로 부동산을 취득하기 위한 비용이 아니고, 이 건 토지의 잔금 대출과 관련한 신탁수수료는 이미 취득세 과세표준에 포함하였므로 취득세 과세표준에서 제외되어야 한다.
나. 처분청 의견
청구인의 경우 “○○○지역주택조합 아파트 신축공사”의 개발방식은 기존의 토지 및 건물 소유자가 조합원이 되는 것이 아니라 주식회사 ○○○이 축구전용경기장을 건축하여 주고 ○○○로부터 대물변제계약을 통하여 받은 이 건 토지를 청구인이 매입한 후 조합원을 모집하여 사업을 진행하는 방식으로써 지역주택조합인 청구인의 존립목적은 조합원을 모집하여 조합원들의 주택을 마련하기 위하여 결성되고 그 사업의 완료로 청산 및 주택조합이 해산되는 것이므로 조합원 모집 등은 청구인의 주택건축사업 추진에 반드시 필요한 과정이라 할 것인바, 조합원 모집 등에 지출된 쟁점비용은 청구인의 주택건축사업 추진과정에 수반되는 업무를 수행하기 위하여 지출한 비용으로 보는 것이 타당하므로 이 건 토지의 취득세 과세표준에 포함되어야 한다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁점
주택조합의 조합원모집대행ㆍ홍보비용 및 자금관리위탁비용 등이 토지의 취득비용에 해당하는지 여부
나. 관련 법령 등
(1) 지방세법(2017.12.30. 법률 제15335호로 개정되기 전의 것)
제7조(납세의무자 등) ① 취득세는 부동산, 차량, 기계장광환비, 항공기, 선박, 입목, 광업권, 어업권, 골프회원권, 승마회원권, 콘도미니엄 회원권, 종합체육시설 이용회원권 또는 요트회원권(이하 이 장에서 “부동산등”이라 한다)을 취득한 자에게 부과한다.
② 부동산등의 취득은 「민법」, 「자동차관리법」, 「건설기계관리법」, 「항공법」, 「선박법」, 「입목에 관한 법률」, 「광업법」 또는 「수산업법」 등 관계 법령에 따른 등기ㆍ등록 등을 하지 아니한 경우라도 사실상 취득하면 각각 취득한 것으로 보고 해당 취득물건의 소유자 또는 양수인을 각각 취득자로 한다. 다만, 차량, 기계장비, 항공기 및 주문을 받아 건조하는 선박은 승계취득인 경우에만 해당한다.
⑧「주택법」제11조에 따른 주택조합과「도시 및 주거환경정비법」 제16조 제2항에 따른 주택재건축조합(이하 이 장에서 “주택조합 등”이라 한다)이 해당 조합원용으로 취득하는 조합주택용 부동산(공동주택과 부대시설ㆍ복리시설 및 그 부속토지를 말한다)은 그 조합원이 취득한 것으로 본다. 다만, 조합원에게 귀속되지 아니하는 부동산(이하 이 장에서 “비조합원용 부동산”이라 한다)은 제외한다.
제10조(과세표준) ⑤ 다음 각 호의 취득(증여ㆍ기부, 그 밖의 무상취득 및 「소득세법」 제101조 제1항 또는 「법인세법」 제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.
1. 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합으로부터의 취득
2. 외국으로부터의 수입에 의한 취득
3. 판결문ㆍ법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득
4. 공매방법에 의한 취득
제11조(부동산 취득의 세율) ① 부동산에 대한 취득세는 제10조의 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.
7. 그 밖의 원인으로 인한 취득
가. 농지 : 1천분의 30
나. 농지 외의 것 : 1천분의 40
제20조(신고 및 납부) ① 취득세 과세물건을 취득한 자는 그 취득한 날(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제117조 제1항에 따른 토지거래계약에 관한 허가구역에 있는 토지를 취득하는 경우로서 같은 법 제118조에 따른 토지거래계약에 관한 허가를 받기 전에 거래대금을 완납한 경우에는 그 허가일이나 허가구역의 지정 해제일 또는 축소일을 말한다)부터 60일[상속으로 인한 경우는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터, 실종으로 인한 경우는 실종선고일이 속하는 달의 말일부터 각각 6개월(외국에 주소를 둔 상속인이 있는 경우에는 각각 9개월)] 이내에 그 과세표준에 제11조부터 제15조까지의 세율을 적용하여 산출한 세액을 대통령령으로 정하는 바에 따라 신고하고 납부하여야 한다.
(2) 지방세법 시행령(2018.1.1. 대통령령 제28526호로 개정되기 전의 것)
제18조(취득가격의 범위 등) ① 법 제10조 제5항 각 호에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.
1. 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용
2. 할부 또는 연부(年賦) 계약에 따른 이자 상당액 및 연체료. 다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격에서 제외한다.
3. 「농지법」에 따른 농지보전부담금, 「산지관리법」에 따른 대체산림자원조성비 등 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용
4. 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비ㆍ수수료
5. 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액
6. 부동산을 취득하는 경우 「주택도시기금법」제8조에 따라 매입한 국민주택채권을 해당 부동산의 취득 이전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 행정자치부령으로 정하는 금융회사 등(이하 이 조에서 “금융회사등”이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융회사등에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.
7. 제1호부터 제6호까지의 비용에 준하는 비용
② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 비용은 취득가격에 포함하지 아니한다.
1. 취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련한 부대비용
2. 「전기사업법」, 「도시가스사업법」, 「집단에너지사업법」, 그 밖의 법률에 따라 전기ㆍ가스ㆍ열 등을 이용하는 자가 분담하는 비용
3. 이주비, 지장물 보상금 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상 성격으로 지급되는 비용
4. 부가가치세
5. 제1호부터 제4호까지의 비용에 준하는 비용
제20조(취득의 시기 등) ② 유상승계취득의 경우에는 다음 각 호에서 정하는 날에 취득한 것으로 본다.
1. 법 제10조 제5항 제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일
다. 사실관계 및 판단
(1) 청구인 추진위원회(위원장 ○○○, 갑)는 2016.6.20. 주식회사 ○○○(업무지원컨설팅 용역사, 을) 및 주식회사 ○○○(조합원모집 용역대행사, 병)과 조합원 모집 용역대행 계약을 체결하였고, 주요내용은 아래와 같다.
(2) 청구인 추진위원회(갑)는 2016.9.19. ○○○주식회사(을) 및 주식회사 ○○○(병)과 자금관리 대리사무 계약을 체결하였고, 주요내용은 아래와 같다.
(3) 청구인은 2016.11.16. 처분청에 지역주택조합 설립인가 신청을 하여 2017.5.17. 주택조합설립인가를 받았고, 2017.7.11. 주식회사 ○○○로부터 이 건 토지를 취득한 후 2017.9.4. 과세표준을 아래 <표>와 같이 산출하여 취득세 등 ○○○을 신고하고 2017.9.11. 이를 납부하였다.
(4) 청구인은 2017.9.14. 쟁점비용에 해당하는 취득세 등을 환급하여 달라는 취지의 경정청구를 하였으나, 처분청은 2017.9.21. 이를 거부하였다.
(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, 먼저 쟁점1비용에 대하여 살피건대, 청구인은 동 비용은 청구인 설립비용으로 판매비 및 일반관리비에 해당한다는 의견이나,
지역주택조합인 청구인의 경우 조합원을 모집하여 조합원들의 분담금으로 부동산 등을 취득하여 사업을 추진하는 것이므로조합원의 모집은 조합의 성립을 위한 것이라기보다는 이를 통하여 주택 등의 건설에 필요한 자금을 조달하기 위한 것으로 보이므로 동 비용 중 조합원 모집과 관련된 비용은 이 건 토지의 취득가격에 포함하여야 할 것이다.
다만, 쟁점1비용 중 견본주택과 관련된 비용은 주택 등을 신축한 후에 분양을 촉진하기 위한 비용이므로 이 건 토지의 취득가격에서 제외하는 것이 타당하다고 판단되는바, 처분청은 동 비용을 재조사하여 그 결과에 따라 해당금액을 과세대상에서 제외하여 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.
(6) 다음으로 쟁점2비용에 대하여 살피건대, 청구인은 동 비용은 단순히 주택사업의 자금관리를 위하여 지급된 비용에 해당한다고 주장하나,
청구법인이 2016.9.19. ○○○주식회사 등과 체결한 자금관리 대리사무계약의 목적이 청구인이 대지를 사용할 수 있는 권원을 확보하여지역주택사업을 시행하기 위한 것으로 나타나는바, 쟁점2비용은 이 건 토지 등의 취득 등에 수반되는 자금관리 등의 부수업무를 집행하기 위하여 지급된 것으로 보이므로 취득가격에 포함하는 것이 타당하다고 판단된다.
