무허가건물 증여가액 산정 방법
2019-04-11 18:07:55
부부 명의로 거주중인 아파트가 있어 자녀에게 증여하고자 하는데, 금액산정이 어려워서 상담드립니다.
* 무허가건물 (시유지)
무허가 건축물 관리대장 기준 15평 (점유면적은 33평)
취득 : 2006년 11월
취득가격 : 1억원 (전세보증금 6천만원 포함)
현재 시세 부동산 문의 : 1.5억~1.6억 정도. 강력한 부동산대책으로 거래 없음
문1. 거래가 없어 시가산정이 어려운 경우 보충적 방법을 하게 되어있는데, 어떤 가격을 적용해야하나요?
- 현재 토지 소유권이 없는데, 개별공시지가 적용할수있나요? (적용된다면 44백만원 정도)
- 기준시가 없습니다
- 매매도 없고 아파트와 같이 일정한 규격이 없으므로 매매사례를 적용하기도 힘들것 같습니다
- 감정평가법인에 문의해 본 결과 감정하기 어렵다고 합니다
- 2018년 9월 사업시행인가는 났지만 아직 분양권 상태는 아닙니다
문2. 관리처분을 하기 위해 조합에서 권리가격 산정을 위한 감정 중인데, 제가 가진 건물은 33백만원 정도라고 합니다
권리가액 산정을 위해 조합에서 산정한 가격과 임대차 보증금액 중에 큰 금액을 증여가격으로 신고해도 될까요?
질문1)
증여가액을 보충적 평가 방법으로 평가하는 경우 무허가 주택이고 토지 소유권이 없어서 개별주택가격이 없는 경우에는 아래 해석 사례와 같이 건물은 일반건물기준시가 방식으로 평가하는 것입니다.
▣ 상증, 서면인터넷방문상담4팀-3976 , 2006.12.08
[ 제 목 ]
증여재산 평가방법 등
[ 요 지 ]
건물 및 그에 부수되는 토지에 대하여 기준시가로 평가할 때, 토지와 건물을 일괄하여 공시한 개별주택가격이 없는 경우에는 건물은 일반건물기준시가로, 토지는 개별공시지가로 각각 평가하는 것임.
[ 회 신 ]
1. 귀 질의의 경우 자녀가 증여받은 건물 및 그에 부수되는 토지에 대한 평가방법에 대하여는 붙임의 기질의회신문[서면4팀-1028(2005.6.23), 서면4팀- 2304(2005.11.23), 서면4팀-1619(2004.10.13)]과 관련 조세법령을 참조하시기 바라며, 당해 건물 및 그에 부수되는 토지에 대하여 시가에 해당하는 가액이 없어 「상속세 및 증여세법」 제61조제1항의 규정에 의하여 평가할 때, 같은항 제3호 또는 제4호에 해당하는 가액이 없는 경우에는 같은항 제1호의 규정에 의한 토지의 평가방법과 제2호의 규정에 의한 건물의 평가방법에 의하는 것입니다.
2. 부담부증여로 인한 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은「소득세법」 제88조 제1항의 규정에 의하여 그 자산이 사실상 유상으로 이전되는 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것이며, 이때 양도차익을 계산함에 있어 그 양도가액 및 취득가액은 양도ㆍ취득당시의 당해 자산의 가액에 증여가액 중 채무액이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 가액으로 하는 것입니다.
질문2)
아파트인 상태에서 증여하는 경우에는 권리가액 산정을 위한 조합에서 산정한 가격이 아닌 기준시가와 임대차보증금 중에서 큰 금액을 증여가격으로 평가하는 것이 타당할 것으로 사료됩니다.
<참조>
<상증법61조>-