특수관계자간 전세계약(전세보증금)매매로 인정 가능여부,취득세 환급,취득세 경정청구
2019-08-28 17:47:13
아버지 명의의 서울 노원구의 아파트(매매사례액 300,000,000원)를 자녀에게 매매를 하려 합니다.
매매하려는 아파트에 부모가 전세( 임대보증금 시세 200,000,000원)로 사는것으로 임대계약서를 작성하고,
차액분 100,000,000원 중 50,000,000원은 지계존속 증여로 해서 제외하고, 50,000,000원을 받고 매매하려합니다.
이경우 정상적인 매매로 인정을 받을수 있는지요.
매매사례액의 금액과 임대보증금의 시세는 주변시세되로 적용할 예정이며,
추후 2년후 임대보증금을 다른사람에게 임대하면서, 찾아갈 예정입니다.
항상 국세행정에 대한 관심과 협조에 감사드리며, 답변내용이 도움이 되시길 바랍니다.
1. 상속세및증여세법상 "증여"란, 그 행위 또는 거래의 명칭, 형식, 목적 등에 불구하고 경제적 가치를 계산할 수 있는 유형, 무형의 재산을 타인에게 직접 또는 간접적인 방법에 의하여 무상(현저히 저렴한 대가 포함) 으로 이전하는 것 또는 타인의 기여에 의하여 재산의 가치가 증가하는 것(상속세및증여세법 제2조 제3항)을 말합니다.
부모님이 소유한 부동산을 매매를 등기원인으로 자녀에게 이전등기하는 경우에도 자녀는 부모님으로부터 부동산을 증여받은 것으로 추정하여 상속세및증여세법 제44조 제1항에 의하여 자녀에게 증여세가 과세 될 수 있습니다.
다만, 자녀의 소득 등 자금출처가 확인되는 자금으로 시가에 해당하는 대가를 부모님이 지급받은 사실이 확인(금융증빙으로 확인되어야 함)되고, 자녀에게 양도한 사실이 매매계약서, 금융자료, 임대차계약서 등에 의하여 객관적으로 확인이 되는 경우에는 유상양도에 해당하여 자녀에게 증여세 과세문제는 발생하지 아니하는 것으로 판단되며, 대가를 받고 유상으로 양도한 부모님에게 양도소득세 과세문제만 발생합니다(1세대 1주택인 경우 제외).
이 경우 직계존비속에게 대가를 지급받고 양도한 사실이 명백히 인정된다면 증여추정규정이 적용되지 아니하지만 이 경우에도 당해 재산의 시가보다 높거나 낮은 대가를 지급하는 경우에는 상속세및증여세법 제35조 고가ㆍ저가양도에 따른 이익의 증여규정은 적용되는 것입니다.
특수관계인간 저가 고가 거래시 과세요건과 증여재산가액은 아래와 같습니다(상속세및증여세법 제35조).
<저가 양수의 경우 양수자가 수증자임>
A. 과세요건:(시가-대가)의 차액 ≥ MIN(시가의 30%, 3억원)
B. 증여재산가액 : (시가-대가)-(시가의 30%와 3억원 중 적은금액)
<고가 양도의 경우 양도자가 수증자임>
A.과세요건 : (대가-시가)의 차액 ≥ MIN(시가의 30%, 3억원)
B.증여재산가액 : (대가-시가)-(시가의 30%와 3억원 중 적은금액)
2. 한편 귀 사례의 경우 자녀가 소유한 주택에 부모님과 전세계약을 체결 후 부모님이 거주하는 경우에도 동 전세금을 부모님이 자녀에게 증여한 것으로 추정하며,
실질이 전세계약을 체결하고 대금을 주고 받는 등 전세계약이 명백한 경우에는 직계존비속간이라도 전세계약을 인정할 수 있는 것으로 판단되나,
이후 임대차계약기간의 만료로 인하여 자녀가 부모님에게 반환할 의무가 있는 그 전세금을 자녀가 면제받거나 반환하지 아니한 경우에는 증여에 해당하여 부모님에게 상속세및증여세법 제36조(채무면제 등에 따른 증여)에 따라 증여세가 과세되는 것임을 유의하시기 바랍니다.
또한, 증여세 과세여부는 부모님과 자녀 간에 체결한 전세계약이 진실한지 여부, 전세금의 실제 수령여부(금융증빙 등), 부모님과 자녀의 거주현황 및 임대현황, 확정일자 여부 등 구체적인 사실을 종합하여 관할세무서장이 판단할 사항이므로 우리센터에서 단정적인 답변드리지 못함을 양해바라며, 만일 관할세무서장의 소명요구가 있는 경우에는 상기와 같이 사실상 전세계약이 체결된 사실에 대하여 최대한 입증하여야 할 사례로 판단됩니다.