지방세법
직계존비속간 매매대금의 일부를 전세보증금과 상계하는 방법의 취득세 과세처분
세무전문가
2022. 11. 5. 08:50
2019-11-25 16:17:06
[제목]
청구인은 쟁점아파트의 매매대금의 일부를 현금으로 지급하고 나머지는 전세보증금과 상계하는 방법으로 지급하여 유상으로 취득한 것으로 보는 것이 타당하므로 청구인이 쟁점아파트 중 쟁점전세보증금에 해당하는 부분을 무상으로 취득한 것으로 보아 처분청이 이 건 취득세 등을 과세한 처분은 잘못이 있다고 판단됨
청구인은 쟁점아파트의 매매대금의 일부를 현금으로 지급하고 나머지는 전세보증금과 상계하는 방법으로 지급하여 유상으로 취득한 것으로 보는 것이 타당하므로 청구인이 쟁점아파트 중 쟁점전세보증금에 해당하는 부분을 무상으로 취득한 것으로 보아 처분청이 이 건 취득세 등을 과세한 처분은 잘못이 있다고 판단됨
인용
【주문】
【이유】
○○○이 2018.3.6. 청구인들에게 한 경정청구 거부처분은 이를 취소한다.
【이유】
1. 처분개요
가. ○○○과 그의 배우자 ○○○(이하 “청구인들”이라 한다)는 2017.12.15. ○○○의 어머니인 ○○○으로부터 OOO 건축물 164.03㎡ 및 그 부속토지(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 ○○○에 공동으로 취득하는 매매계약을 체결하고, 같은 날 쟁점아파트를 김인숙에게 전세보증금 ○○○(이하 “쟁점전세보증금”이라 한다)에 임대하기로 하는 계약을 체결한 후, 같은 날 매매대금 중 ○○○을 지급하였고, 청구인들이 ○○○에게 지급해야 할 매매대금 잔금과 ○○○이 청구인들에게 지급할 전세보증금을 상계하였다.
나. 청구인들은 「지방세법」 제7조 제12항에서 규정하고 있는 증여자의 채무를 인수하는 부담부 증여에 따라 쟁점아파트를 취득한 것으로 보아 주택유상거래의 취득세율(1천분의 20)을 적용하여 취득세 등을 신고하고자 하였으나, 처분청의 안내에 따라 2017.12.18. 쟁점아파트의 시가표준액 ○○○을 과세표준으로 하고 증여의 취득세율(1천분의 35)을 적용하여 산출한 취득세 ○○○, 농어촌특별세 ○○○, 지방교육세 OOO 합계 ○○○을 신고ㆍ납부하였다.
다. 청구인들은 2018.2.14. 쟁점아파트의 취득에 대하여 증여의 취득세율이 아닌 주택유상거래의 취득세율을 적용하여야 한다고 주장하며 경정청구를 하였으나 처분청은 2018.3.6. 이를 거부하였다.
라. 청구인들은 이에 불복하여 2018.5.4. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인들 주장 및 처분청 의견
가. 청구인들 주장
쟁점아파트의 매도인 ○○○은 청구인 ○○○의 어머니로서 모자 관계이지만, 청구인들은 쟁점아파트를 ○○○에 취득하였고, 매매대금 중 ○○○은 전세보증금으로, ○○○은 현금으로 지급하였으며, 청구인들은 쟁점아파트에 대한 취득세를 신고하는 과정에서 대금지급사실을 증명하기 위해 첨부서류로 국세청에서 발급한 소득금액증명서를 첨부하였음에도 불구하고, 처분청에서 청구인들이 쟁점아파트룰 무상(증여)으로 취득한 것으로 보는 것은 부당하다.
나. 처분청 의견
청구인들이 직계존속인 ○○○으로부터 쟁점아파트를 취득한 것이 유상거래로 인정받기 위해서는 청구인들의 소득증명 등과 함께 대금지급 사실 또는 채무승계의 사실이 입증되어야 할 것인바,
청구인들은 쟁점아파트를 매수하면서 쟁점전세보증금을 제외하고 매매대금을 지급하였다고 하나, 쟁점전세보증금 부분에 대해서는 금융거래 내역 등으로 대금지급 사실을 입증할 수 없는 점, 청구인들이 김인숙의 계좌로 입금한 OOO 이외에는 다른 증빙 서류를 제출하지 못한 점, 「지방세법」 제7조 제12항에서 증여거래 시에도 “증여자의 채무를 인수하는 부담부(負擔附)”인 경우에는 부담부 증여 부분을 유상취득으로 인정하도록 규정하고 있는데, 본 거래의 경우 쟁점아파트를 취득하여 소유권자가 된 이후에 소유자의 지위에서 비로소 전세를 설정할 수 있는 상황이므로 이를 “증여자의 기존 채무를 인수하는 부담부”라고 볼 수 없는 점(행정안전부 지방세운영-279, 2017.8.30. 참조) 등을 종합해 볼 때, 청구인들의 소득증명이 있더라도 대금지급 사실 또는 채무승계 사실이 없는 이상 쟁점아파트의 취득이 유상거래에 해당하지 아니한 것으로 보아 청구인들의 경정청구를 거부한 이 건 처분은 정당하다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁 점
청구인들이 쟁점아파트를 직계존비속으로 증여받아 무상취득한 것으로 보아 경정청구를 거부한 처분의 당부
나. 관련 법률
(1) 지방세법
제7조(납세의무자 등) ⑪ 배우자 또는 직계존비속의 부동산등을 취득하는 경우에는 증여로 취득한 것으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 유상으로 취득한 것으로 본다.
4. 해당 부동산등의 취득을 위하여 그 대가를 지급한 사실이 다음 각 목의 어느 하나에 의하여 증명되는 경우
가. 그 대가를 지급하기 위한 취득자의 소득이 증명되는 경우
나. 소유재산을 처분 또는 담보한 금액으로 해당 부동산을 취득한 경우
다. 이미 상속세 또는 증여세를 과세(비과세 또는 감면받은 경우를 포함한다) 받았거나 신고한 경우로서 그 상속 또는 수증 재산의 가액으로 그 대가를 지급한 경우
라. 가목부터 다목까지에 준하는 것으로서 취득자의 재산으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우
⑫ 증여자의 채무를 인수하는 부담부(負擔附) 증여의 경우에는 그 채무액에 상당하는 부분은 부동산등을 유상으로 취득하는 것으로 본다.
다. 사실관계 및 판단
(1) 청구인들 및 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다.
(가) 청구인들은 2017.12.15. 매도인 김인숙과 매매대금을 ○○○으로 하는 쟁점아파트의 매매계약을 체결하였고, 부동산매매계약서상 특약사항에 아래와 같이 기재되어 있다.
(나) 임대인 청구인들, 임차인 OOO 사이에 2017.12.15. 체결된 쟁점아파트의 부동산임대차(전세)계약서에는 보증금이 ○○○, 임대차 기간은 2017.12.15.부터 2019.12.14.(24개월)까지로 기재되어 있고, 2017.12.19. 확정일자를 받은 것으로 나타난다.
(다) 청구인들은 2017.12.15. ○○○에게(○○○) 쟁점아파트의 매매대금 중 쟁점전세보증금을 제외한 ○○○을 이체한 것으로 나타난다.
(라) 청구인들은 2017.12.18. 처분청으로부터 쟁점아파트에 대한 부동산거래계약신고필증을 교부받았다.
(마) 청구인들은 2017.12.14. ○○○으로부터 교부받은 소득금액증명을 제출하였으며 그 내용은 아래 <표>와 같다.
(바) 김인숙은 2018.2.28. 쟁점아파트에 대한 양도소득세 ○○○ 및 지방소득세 ○○○을 신고ㆍ납부한 것으로 소득세 신고서 등에 나타난다.
(2) 청구인들은 처분청의 답변에 대하여 아래와 같이 항변하였다.
(가) 처분청은 전세보증금을 끼고 부동산매매를 하는 일반적인 상거래를 전혀 모르고 하는 답변이다. 쟁점아파트는 매도자가 살고 있다가 매매를 하면서 전세로 사는 것으로 전세계약에 의하여 매수자의 전세보증금으로 대체하면 되는 것이다. 따라서 대금지급 증빙은 현금 ○○○의 지급증빙과 나머지 금액은 쟁점전세보증금으로 지급한다는 매매계약서와 전세임대차계약서가 있으면 되는 것으로 무슨 금융거래로 대금 지급사실을 입증하라는 것인지 모르겠다.
(나) 일반적으로 부동산 매매시 매매등기를 하기 전에 자금 대금지급을 용이하게 하기 위해서 전세 세입자의 보증금에 대하여는 매매당사자 간에 매매대금에서 서로 상계처리하는 것으로 실제로 대금을 주고받지 아니한다. 즉 전세임차인과 매수자와 전세계약서를 새로 작성함으로써 매수자가 전세금 채무를 떠안고 그 전세대금을 매수자가 매도자에게 지급한 것이 되는 것으로 당연히 유상거래인 것이다. 쟁점아파트 양도와 관련하여 양도소득세와 지방소득세를 정당하게 납부하여 국세청에서는 정당한 유상거래로 인정한 것이다.
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 「지방세법」 제7조 제11항에서 배우자 또는 직계존비속의 부동산등을 취득하는 경우에는 증여로 취득한 것으로 보되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 유상으로 취득한 것으로 본다고 규정하고 있고, 그 제4호에서 해당 부동산등의 취득을 위하여 그 대가를 지급한 사실이 다음 각 목의 어느 하나에 의하여 증명되는 경우를 규정하고 있으며, 가목은 그 대가를 지급하기 위한 취득자의 소득이 증명되는 경우, 나목은 소유재산을 처분 또는 담보한 금액으로 해당 부동산을 취득한 경우, 라목은 가목에서 다목까지 준하는 것으로서 취득자의 재산으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우를 각각 규정하고 있으며, 동 규정의 취지는 배우자 또는 직계존비속의 부동산 등을 취득하는 경우에는 원칙적으로 증여로 보되, 예외적으로 대가를 지급한 사실이 증명되는 경우에는 유상으로 취득한 것으로 보겠다는 것으로 해석함이 타당하다 하겠다.
한편, 부동산을 직계존비속 또는 제3자로부터 취득하면서 매도자가 입주하기로 하는 임대차계약을 체결하는 것은 사적계약 자유의 원칙에 따라 이루어질 수 있으나 「지방세법」 제7조 제11항에서 규정하는 증여의제 취득과는 상이한 형태의 거래로 그 특성상 임대보증금 부분은 매매 당시 그 대가를 지급할 수 없고 차후 임대차관계가 종료시 관련 금전거래가 발생할 수밖에 없으며, 배우자 또는 직계존비속간의 거래라 하여 거래 당시 대가를 지급한 사실이 없다는 이유만으로 실제 유상거래임에도 이를 부인하는 것은 합리적 기준 없이 차별하는 것으로 보인다. 다만, 직계존비속간 거래는 위 법 조문의 취지에 따라 현행 법령이 규정한 범위 내에서 제3자간 거래에서 취할 수 있는 통상적인 거래 형태를 감안하여 매매 및 임대차계약서 적실성 여부, 확정일자 또는 전세권 설정 여부, 제세공과금 신고의 적실성 여부, 임대보증금 반환 가능한 소득 여부 등을 종합적으로 고려하여 판단하여야 할 것이다.
처분청은 쟁점아파트의 매매대금 중 쟁점전세보증금으로 대체한 금액은 지급사실이 금융거래 등으로 확인되지 아니하므로 쟁점아파트의 취득을 유상거래로 볼 수 없다는 의견이나, 청구인들과 ○○○은 쟁점아파트의 매매계약과 임대차계약을 같은 날 체결하면서 청구인들이 ○○○에게 지급할 ○○○의 매매대금에서 임차인 ○○○이 청구인들에게 지급할 쟁점전세보증금으로 대체하기로 약정하고 나머지 금액 ○○○을 현금으로 지급한 것으로 나타나는 점, 청구인들의 2013년도부터 2016년도까지의 근로소득 내역은 OOO 내지○○○으로 나타나는 점, ○○○은 2017.12.15. 부동산임대차계약서를 작성하고 2017.12.19. 확정일자를 받은 사실이 나타나는 점, 쟁점아파트 매도자 ○○○은 쟁점아파트 매매에 따른 양도소득세(○○○) 및 지방소득세를 신고한 것으로 나타나는 점 등에 비추어, 청구인들은 쟁점아파트의 매매대금 OOO 중 ○○○을 현금으로, 나머지 ○○○을 전세보증금과 상계하는 방법으로 지급하여 쟁점아파트를 유상으로 취득하였다고 보는 것이 타당하다 할 것이다.
따라서, 청구인들이 쟁점아파트를 증여받아 무상으로 취득한 것으로 보아 처분청이 이 건 경정청구 거부처분을 한 것은 잘못이 있다고 판단된다.
4. 결 론