양도소득세
주차장의 비사업용 토지 여부 조세심판례.노외주차장
세무전문가
2022. 11. 4. 22:19
2019-12-09 21:32:43
[제목]조심2018서3754, 2018.12.03
청구인은 주차장사용 계약을 체결하고 주차장 이용자수와 관계없이 매월 일정액의 임대료만 수수하였을 뿐 주차장 관리 및 운영에는 전혀 관여하지 아니한 것으로 보이는 점 등에 비추어, 청구인은 주차장운영업을 영위하였다기 보다는 부동산 임대업을 영위한 것으로 봄이 타당하다 할 것이므로 쟁점토지를 비사업용 토지로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
청구인은 주차장사용 계약을 체결하고 주차장 이용자수와 관계없이 매월 일정액의 임대료만 수수하였을 뿐 주차장 관리 및 운영에는 전혀 관여하지 아니한 것으로 보이는 점 등에 비추어, 청구인은 주차장운영업을 영위하였다기 보다는 부동산 임대업을 영위한 것으로 봄이 타당하다 할 것이므로 쟁점토지를 비사업용 토지로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
기각
【주문】
【이유】
심판청구를 기각한다.
【이유】
1. 처분개요
가. 청구인은 2017.5.31. OOO 총 376㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 OOO원에 양도한 후 쟁점토지를 사업용 토지로 보아 40％의 양도소득세율을 적용하여 2017년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고ㆍ납부하였다.
나. ○○○지방국세청장(이하 “조사청”이라 한다)은 2017.10.23.부터 2017.11.9.까지 처분청에 대한 종합감사를 실시한 결과, 청구인이 쟁점토지에서 최종소비자에게 직접 재화 또는 용역을 공급하는 주차장운영업을 영위하였다기보다는 주차장으로 임대하여 일정한 약정에 따라 대가를 수수하는 주차장임대업 또는 토지임대업을 영위한 것으로 보아 처분청에 쟁점토지를 비사업용 토지로 보아 50％의 세율을 적용하여 양도소득세를 경정할 것을 지시하였다.
다. 처분청은 이에 따라 쟁점토지를 비사업용 토지에 해당하는 것으로 보아 2018.5.11. 청구인에게 2017년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정ㆍ고지하였다.
라. 청구인은 이에 불복하여 2018.8.2. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
(1) 쟁점토지는 「소득세법」 제104조의3 제1항 제4호 및 같은 법 시행령 제168조의11 제1항 제2호에 따른 기간기준 및 수입금액 기준을 충족한다. 「소득세법 시행령」 제168조의11 제1항 제2호 다목에서 주차장운영업용 토지를 주차장운영업을 영위하는 자가 소유하고, 「주차장법」에 따른 노외주차장으로 사용하는 토지로서 토지의 가액에 대한 1년간의 수입금액의 비율이 기획재정부령으로 정하는 율 이상인 토지를 사업용 토지로 규정하고 있는바, 청구인은 2012년 8월부터 관할관청에 노외주차장 설치신고를 한 후 사업자등록을 정정하여 주차장운영업을 개시하였고, 쟁점토지 양도시까지 부가가치세 과세표준 확정신고를 하였으며, 이때 쟁점토지가액에 대한 1년간의 수입금액 비율이 기획재정부령이 정하는 율(3％) 이상임이 명백하므로 쟁점토지는 사업용 토지에 해당한다.
(2) 처분청은 ○○○(이하 “○○○”이라 한다)과 체결한 주차장사용계약이 임대업이라는 의견이나, 이는 법률관계 중 청구인과 OOO 각자의 경제적 목적을 달성하기 위하여 선택한 방식일 뿐 당사자들이 선택한 법률관계를 존중하여야 한다. 청구인은 2016.7.1. ○○○과 주차장사용계약을 체결하였고, 관리의 편의상 불특정다수인을 상대로 주차장을 운영하지 아니하고 ○○○을 상대로 운영한 것일 뿐 이를 임대업으로 보기는 어렵다. 청구인은 주차장업을 운영하면서 경제적 이익을 얻는 것이 목적이고 어떤 방식으로 주차장을 운영할 것인지 여부는 그 목적달성의 효율성, 관리의 편의성 등을 고려하여 선택할 자유가 있으므로 그에 따라 주차장운영 여부가 변경되는 것은 아니며, ○○○도 내방하는 환자들을 위하여 고정적인 주차장소의 필요성이 있었기에 청구인과 주차장사용계약을 체결하게 된 것이다.
법원도 동일한 경제적 목적을 달성하기 위하여 여러 가지 법률관계 중 하나를 선택할 수 있고, 과세관청으로서는 그것이 가장행위에 해당한다는 등의 특별한 사정이 없는 한 당사자들이 선택한 법률관계를 존중하여야 한다고 판시하고 있는바(대법원 2015.3.26. 선고, 2013두9267 판결), 청구인과 ○○○은 서로의 경제적 목적을 달성하기 위하여 다양한 주차장 운영방식 중 ‘주차장사용계약’이라는 방식을 선택한 것으로 이는 조세회피의 목적이 있어 세부담을 부당하게 감소시키는 행위로 볼 수 없다. 따라서 처분청이 주차장 운영방식을 일률적인 것으로 규정하고 이를 통하여 주차장운영업을 영위하였는지 여부를 판정하는 것은 청구인의 선택의 자유와 다양한 운영방식을 고려하지 아니한 것이라 할 수 있다.
(3) 처분청은 청구인이 신고한 2012 ~ 2016년 귀속 종합소득세신고서에 포함된 손익계산서상 매출에 대응하는 비용이 세금과공과 등을 제외하면 다른 항목은 전혀 계상된 사실이 없다 하여 청구인이 주차장운영업을 직접 영위하지 아니한 것으로 보았으나, 운영방식에 따라 매출유형은 다양하게 나타난다. 주차료를 직접 현금으로 수납할 수도 있으나 무인주차장비가 있어 직접 사람이 수납하지 않는 방식으로 운영하여 현금매출이 아닌 신용카드매출만 발생할 수도 있는 등 매출유형은 다양할 수 있다. 청구인은 ○○○을 상대로 주차장사용계약을 하여 월정액으로 주차요금을 지급받았으므로 인건비 등이 발생하지 아니한 것은 당연하다.
(4) 청구인은 「소득세법」 및 관련 법령에 따라 노외주차장 설치신고 후 사업자등록정정신고를 완료하고 쟁점토지 양도일까지 주차장운영업을 영위하였으며, 쟁점토지는 관련 법령에서 정한 사업용 토지의 기간기준 및 수입금액기준에 부합함에도 처분청은 특정 병원과의 사용계약 및 매출관련 비용이 발생하지 아니한 점을 들어 청구인이 정상적인 주차장운영업을 영위하지 아니한 것으로 보아 이 건 처분을 하였는바, 이는 계약자유의 원칙은 물론 법의 근간인 법적 안정성과 예측가능성을 저해한 위법ㆍ부당한 처분이므로 이를 취소함이 타당하다.
나. 처분청 의견
(1) 주차장용지가 비사업용 토지에 해당하는지 여부는 그 소유자가 주차장업을 직접 영위하였는지 여부를 기준으로 판단해야 하는 것인데, 쟁점토지의 경우 청구인이 직접 주차장을 운영한 사실이 없다. 이 건주차장은 외관상으로 병원에서 운영하는 것으로 보이고, 주차장이 소재한 지역의 ○○○에 따르면 주차장관리사무소 전면에 ‘○○○’이라고 적힌 입간판이 설치되어 있어서 병원에서 운영하는 주차장으로 볼 수 있으며, 병원을 이용한 고객들 역시 이 건 주차장은 OOO 소속의 관리직원이 대리주차(Valet parking)를 해주는 등 해서 ○○○의 주차장으로 인식하고 있다. 또한, 이 건 주차장은 ○○○의 책임하에 운영ㆍ관리되고 있고, 청구인은 ○○○과 주차장임대계약을 체결하고 ○○○으로부터 월정액의 임대료만 수수하였을 뿐 주차장의 관리 및 운영에는 전혀 관여하지 아니하였다.
(2) ○○○의 대표자인 ○○○과 쟁점토지의 소유자인 청구인은 부부관계로 특수관계자에 해당하여 주차장운영의 영업방법은 토지소유자의 자율적 선택이라는 청구주장을 신뢰하기 어렵다. 청구인은 이전부터 ○○○으로부터 토지의 사용대가로 월정액 OOO원을 수령하여 왔고 쟁점토지 역시 동일한 임차인으로부터 동일한 금액을 계속하여 지급받은 사실을 감안하면 쟁점토지는 당초부터 ○○○의 주차장으로 이용하려고 한 것이지, 일반인이 주로 이용하는 노외주차장으로 사용할 의도가 있었다고 보기는 무리가 있다. 즉, 청구인이 행한 노외주차장 신고는 형식적인 행위에 불과할 뿐 여러 가지 사실관계나 정황으로 볼 때 ○○○의 주차장 용도로 사용할 목적으로 봄이 타당하다.
(3) 통상적인 ‘주차장업’이란 주로 최종소비자를 상대로 하기 때문에 매출 구성이 비정기적으로 발생하는 현금매출을 포함하는데, 청구인의 경우는 ○○○이 주차장으로 사용하게 하고 월정액으로 받은 OOO원(세금계산서 발행분)으로만 매출이 구성되어 있을 뿐 비정기적으로 발생한 기타매출이 전무하므로 부동산임대업의 영업형태와 별반 다를 것이 없다. 이 건 주차장의 영업형태는 전형적인 부동산임대업임에도 청구인은 주차장운영업으로 부가가치세 및 종합소득세를 신고하였고, 이를 근거로 주차장용지의 사업용 토지 판단기준인 수입금액기준(토지기준시가의 3％)을 충족하였다고 주장하는 것이다. 또한, 청구인의 2012 ~ 2016년 귀속 종합소득세 신고내용(손익계산서)을 보더라도 매출에 대응되는 비용이 세금과공과 등을 제외하고 나면 전혀 발생하지 않았고, 주차장을 설치하는데 필수적으로 소요되는 제반비용, 운영에 필요한 최소한의 인건비, 비품비 등도 전혀 발생하지 않았다는 사실은 청구인이 주차장을 직접 운영하지 않았음을 반증하는 것이다.
(4) ○○○은 노외주차장이 사업용으로 사용되었는지 여부를 판단함에 있어 그 주차장의 실질이 토지의 임대에 해당하는 경우 해당 토지는 주차장운영업용 토지에 해당하지 아니한 것으로 보고 있고(사전-2014-법령해석재산-2153), 법원도 주차장용지가 비사업용 토지에 해당하는지 여부는 그 소유자가 주차장업을 영위하였는지를 기준으로 판단하여야 한다(서울고등법원 2010.4.1. 선고, 2009누28096 판결 참조) 고 판시하였다. 즉, ‘주차장업의 영위’라 함은 자기의 책임과 계산 하에 주차장을 운영할 것을 요하며 임대차나 사용대차 및 위탁경영 등의 관계에 의하여 타인으로 하여금 주차장을 운영하게 하는 경우는 제외함을 의미한다. 따라서 청구인이 쟁점토지에서 이 건 주차장을 직접 운영하지 아니한 것으로 보아 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 정당하다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁 점
쟁점토지를 비사업용 토지로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부
나. 관련 법령 등
(1) 소득세법(2017.12.19. 법률 제15225호로 개정되기 전의 것)
제104조【양도소득세의 세율】 ① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득 산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상에 해당할 때에는 해당 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 것을 그 세액으로 한다.
1. 제94조 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제4호에 따른 자산 제55조 제1항에 따른 세율
8. 제104조의3에 따른 비사업용 토지
제104조의3【사업용 토지의 범위】 ① 제104조 제1항 제8호에서 “비사업용 토지”란 해당 토지를 소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.
4. 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지 중 다음 각 목을 제외한 토지
가. 「지방세법」 또는 관계 법률에 따라 재산세가 비과세되거나 면제되는 토지
다. 토지의 이용 상황, 관계 법률의 의무 이행 여부 및 수입금액 등을 고려하여 거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서 대통령령으로 정하는 것
(2) 소득세법 시행령
제168조의11【사업에 사용되는 그 밖의 토지의 범위】 ① 법 제104조의3 제1항 제4호 다목에서 “거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서 대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.
2. 주차장용 토지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것
다. 주차장운영업용 토지
주차장운영업을 영위하는 자가 소유하고, 「주차장법」에 따른 노외주차장으로 사용하는 토지로서 토지의 가액에 대한 1년간의 수입금액의 비율이 기획재정부령이 정하는 율 이상인 토지
(3) 소득세법 시행규칙
다. 사실관계 및 판단
(1) 청구인은 2017.5.31. 쟁점토지를 양도하고 사업용 토지로 2017년 귀속 양도소득세를 신고ㆍ납부하였으나, 처분청은 쟁점토지가 비사업용 토지에 해당한다고 보아 아래 <표1>과 같이 이 건 처분을 하였다.
(2) 청구인 및 처분청이 제시한 심리자료 등에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다.
(가) ○○○의 대내포털시스템에 의하면, 청구인은 2001.1.1. 상호를 ‘○○○’으로 하고 쟁점토지를 사업장 소재지로 하여 부동산임대업으로 사업자등록을 신청하였다가 2012.8.29. 서비스/주차장을 업종에 추가하여 정정한 것으로 나타난다.
(나) 청구인이 2012.8.22. 아래 <표2>와 같이 ○○○에 ‘노외주차장 설치통보서’를 제출함에 따라 ○○○은 위 설치통보서를 검토한 결과 관련 규정에 적합하다고 보아 설치내용을 수리하고 그 결과를 통보하였다(주차관리과-15318, 2012.8.24.).
(다) 청구인이 2016.7.1.○○○의 대표자인 ○○○과 체결한 ‘주차사용 계약서’의 주요 내용은 다음과 같다.
(라) 청구인이 신고한 2016년 귀속 종합소득세신고서에 포함되어 있는 손익계산서의 내용을 요약하면 아래 <표3>과 같다.
(마) 이 건 주차장에 대한 부가가치세 신고내역은 아래 <표4>와 같다.
(바) 이 건 주차장에서 발생한 1년간의 수입금액이 쟁점토지가액에서 차지하는 비율을 산정하면 아래 <표5>와 같다.
(사) 그 밖에 이 건 주차장을 이용한 고객에게 발급하는 영수증에는 “고객 여러분의 편의를 위하여 ○○○ 직원이 대신 주차해 드리며 주차 대행 서비스는 무료입니다”라는 문구가 기재되어 있다.
(3) 청구인은 「소득세법」 및 관련 법령에 따라 노외주차장 설치신고를 하고 사업자등록정정신고를 완료한 후 쟁점토지 양도일까지 주차장운영업을 영위하였고, 쟁점토지는 관련 법령에서 정한 사업용 토지의 기간기준 및 수입금액기준에 부합하므로 처분청이 ○○○과의 주차장사용계약 등을 근거로 청구인이 쟁점토지를 주차장으로 임대하였다고 보는 것은 계약자유의 원칙 등을 위배하여 부당하다고 주장한다.
(4) 한편, 처분청은 청구인이 ○○○과 주차장임대계약을 체결하고 ○○○으로부터 월정액의 임대료만 수수하였을 뿐 주차장의 관리 및 운영에는 전혀 관여하지 아니하여 청구인이 쟁점토지에서 최종소비자에게 직접 재화 또는 용역을 공급하는 주차장운영업을 영위하였다기보다는 토지임대업을 영위한 것으로 봄이 타당하므로 쟁점토지는 비사업용 토지에 해당한다는 의견을 제시하고 있다.
(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지를 주차장운영업을 영위하는데 사용하였으므로 사업용 토지에 해당한다고 주장하나, 「소득세법 시행령」 제168조의11 제1항 제2호 다목에서 주차장운영업을 영위하는 자가 소유하고 「주차장법」에 따른 노외주차장으로 사용하는 토지로서 토지의 가액에 대한 1년간의 수입금액의 비율이 100분의 3 이상인 토지는 사업용 토지에 해당하는 것으로 규정되어 있으나, 쟁점토지는 OOO 이용객들의 편의를 위하여 제공되는 주차장으로 불특정 다수의 일반인들이 이용하는 「주차장법」상의 노외주차장으로 보기 어려운 점, 청구인은 ○○○과 주차장사용 계약을 체결하고 ○○○으로부터 주차장 이용자수와 관계없이 매월 일정액(OOO원)의 임대료만 수수하였을 뿐 주차장 관리 및 운영에는 전혀 관여하지 아니한 것으로 보이는 점, 청구인이 당초 쟁점토지에 대하여 부동산임대업으로 사업자등록을 하였다가 이후 주차장업을 추가하여 사업자등록을 정정하였으나, 이전부터 계속하여 ○○○에게 쟁점토지를 임대하고 동일 금액을 임대료로 지급받아 온 점, 쟁점토지를 주차장으로 운영함에 있어서 세금과공과 외에는 필수적으로 발생하는 인건비 등의 비용은 전혀 발생하지 아니한 점 등에 비추어 청구인은 주차장운영업을 영위하였다기보다는 부동산임대업을 영위한 것으로 봄이 타당하다 할 것이다.
따라서 처분청이 쟁점토지를 비사업용 토지로 보아 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4. 결 론
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