조합원 입주권 양도가액 및 취득가액 산정,입주권 양도차익 계산
| 조합원입주권 매매계약서 | ||||||
| 1 | 물건의 표시 | |||||
| 2 | 종전토지 및 분양금액.프리미엄등에 관한 내역 | |||||
| 분양금액 | 444,650,000 | |||||
| 권리가액 | 145,280,300 | |||||
| 추가분담금 | 299,369,700 | 납부분담금 | 149,650,000 | 승계분담금 | 149,719,700 | |
| 프리미엄금액 | 755,350,000 | |||||
| 3 | 계약내용 | |||||
| 매매대금 | 1,200,000,000 | |||||
| 계약금 | ||||||
| 융자금 | ||||||
| 중도금 | ||||||
| 잔금 | ||||||
| *.분양금액=권리가액+추가분담금 | 매매대금=분양금액+프리미엄. | |||||
| (관리처분인가후) | (인가전) | ||
| 입주권 양도차익 | 구부동산 양도차익 | 비고 | |
| 양도가액 | 1,050,280,300 | 144,500,000 | 권리가액 |
| 취득가액 | 144,500,000 | 129,000,000 | |
| 추가분담금 | 149,650,000 | ||
| 양도창익 | 756,130,300 | 15,500,000 | |
| 장기보유특별공제 | Ｘ | O | |
| 양도소득금액 |
1.양도가액에 관한 질의 입니다.
조합원 입주권의 매매계약서상 총 매도가액은 12억원이며 조합원 부담금 총액 3억원중 양도일 이후
납부기한이 도래하는 금액은 1억원입니다.
2.장기보유특별공제
조합 입주권에 대한 장기보유특별공제는 일반적으로 관리처분인가일 이후 발생한 양도차익에 대하여는 적용을 배제하고 있으나
본 건의 경우 1세대 1주택으로 의제하는 조합원 입주권에 대하여 장기보유특별공제를 당초 기존 주택 취득일 이후부터
조합원입주권 양도일까지의 보유기간 전체에 대하여 공제 적용이 가능한지요?
질문첨부파일
안녕하십니까? 국세행정에 대한 관심과 협조에 감사드리며, 답변내용이 도움이 되시길 바랍니다.
질문1)
양도가액이라 함은 과세대상 자산의 양도에 따른 총수입금액을 말하는 것입니다. 즉, 자산의 양도대가로서 양도자가 계약에 의하여 실제로 받았거나 받기로 한 금액의 합계액이 되는 것입니다.
따라서, 양도가액을 실지거래가액으로 계산하는 경우에 있어서 실지양도가액은 당해 자산의 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 실지로 수수한 거래대금 그 자체를 말하는 것입니다.
귀 상담의 경우 양도가액 12억원에서 양도일 이후 부담금 기일 도래분이 1억원인 경우라면 양도가액은 11억원이 타당하다고 판단됩니다.
질문2)
소득세법 89조 제1항 제4호 규정에 의하여 관리처분계획인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일) 현재 1세대 1주택 비과세 요건(2년 이상 보유)을 충족한 조합원입주권을 1개 소유한 1세대가 당해 조합원입주권을 양도하는 경우 그 조합원입주권은 비과세가 가능한 것입니다.
귀 상담의 경우 고가주택에 해당하는 조합원입주권을 양도하는 경우로서, 2013.1.1. 소득세법 제95조 개정으로 조합원입주권을 양도하는 경우 장기보유특별공제는 관리처분계획인가 전 주택분의 양도차익에 대하여 적용하는 것으로 명문화 되었습니다.
따라서, 질의하신 사례의 경우 관리처분계획인가일 이후부터 입주권양도시까지 양도차익에 대하여는 장기보유특별공제를 적용받을 수 없는 것으로 판단됩니다.
▣ 소득세법 제95조 【양도소득금액】
② 제1항에서 "장기보유 특별공제액"이란 제94조제1항제1호에 따른 자산(제104조제3항에 따른 미등기양도자산은 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것 및 제94조제1항제2호가목에 따른 자산 중 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외한다)에 대하여 그 자산의 양도차익(조합원입주권을 양도하는 경우에는 「도시 및 주거환경정비법」 제48조에 따른 관리처분계획 인가 전 토지분 또는 건물분의 양도차익으로 한정한다) 중략
서면인터넷방문상담4팀-1246 , 2004.08.09
[ 제 목 ]
입주권의 고가주택 판정시 실지양도가액에 기일 미도래분 추가청산금이 포함되는 지
[ 요 지 ]
비과세 요건을 갖춘 재건축아파트 입주권을 양도하는 경우로서 고가주택여부를 판단함에 있어서 당해 자산의 양도일 이후 납입기일이 도래하는 추가 청산금액은 양도당시 실지거래가액에 포함되지 아니함
[ 회 신 ]
소득세법시행령 제155조 제16항의 규정에서 정하는 비과세 요건을 모두 갖춘 재건축아파트의 입주권을 양도하는 경우로서 당해 자산의 양도당시 실지거래가액이 6억원을 초과하는 때에는 그 양도차익은 소득세법 제95조 제3항의 규정에 따라 산정하는 것이며, 이 경우 양도당시 실지거래가액에는 양도일 이후 납입기일이 도래하는 추가 청산금액을 포함하지 아니하는 것입니다.
[ 관련법령 ] 소득세법 제89조 【비과세양도소득】
질의내용 요약
(현황)
- 1995.1.3일에 강남구 도곡동에 있는 도곡주공아파트를 150,000,00원에 취득
(1세대1주택으로 2년 거주했음)
- 2002.1.26일에 재건축 사업승인 남
- 2003.5.10일에 입주권 상태로 양도함(양도시 무주택임)
- 매매가액은 8억(총 추가부담금360.000.000원이 포함된 금액이고 이중 5.4일에 계약금 73,000,000원만 실질적으로 납입함)
- 매매가 8억원 중 실지 수령금액은 513,000,00원임
(800,000,000-360,000,000+73,000,000)
- 나머지 중도금 및 잔금 합계액 287,000,000원은 매수자 승계임
(질의)
1. 실지 양도가액을 513,000,000(실수령금액)원으로 보아 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있는지(6억미만으로 고가주택 대상 아님)
2. 양도가액을 800,000,000원으로 보고 당초 95년 취득가액 150,000,000원과 추가부담금 360,000,000원을 취득원가에 산입해서 1세대1주택 고가주택으로 6억초과 부분만 과세를 해야하는지
3. 위의 내용과 같이 비과세 요건을 충족한 입주권 양도시 매가를 실질적으로 수령한 금액으로 보아야 하는지 또는 추가부담금을 포함한 총금액으로 보고 추가부담금을 취득원가에 산입해서 양도소득세를 계산 해야하는지, 아니면 어떤 방법으로 양도소득세를 계산해야 하는지
명의변경 정식계약 없이 전매한 분양권의 원 소유자가 분양권을 재취득한 경우로서 법원의 판결내용에 따라 분양권 최종 전매자에게 지급한 금액 및 변호사 비용을 필요경비로 인정받을 수 있는지 여부
<답변>
주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 취득한 입주자로 선정된 지위(조합원입주권)를 양도하는 경우로서, 그 조합원입주권의 양도차익은 소득세법 시행령 제166조 제1항에 따라 계산합니다.
귀 상담의 경우 관리처분계획인가일후 양도차익을 산정함에 있어서, '납부한 청산금'에는 조합원입주권 양도시까지 납부한 청산금을 산입하여야 할 것으로 판단됩니다.
○ 양도차익 = 관리처분계획인가후양도차익 + 관리처분계획인가전양도차익
※ 관리처분계획인가후양도차익 : 양도가액 - (기존건물과 그 부수토지의 평가액 + 납부한 청산금) - 실제 필요경비 증빙에 의한 자본적 지출액 등과 양도비 등
※ 관리처분계획인가전양도차익 : (기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 기존건물과 그 부수토지의 취득가액) - 실제 필요경비 증빙에 의한 자본적 지출액 등과 양도비 등
○ 산식에서 '기존건물과 그 부수토지의 평가액'에는 권리가액을, '납부한 청산금'에는 조합원입주권 양도시까지 납부한 청산금을 산입하는 것입니다.
○ 장기보유특별공제
관리처분계획인가전양도차익 × 기존건물과 그 부수토지 취득일부터 관리처분계획인가일까지의 기간에 해당하는 장기보유특별공제율
○ 세율
기존부동산의 취득일로부터 입주권양도일 까지의 보유기간을 계산하여 적용
◆ 양도소득세 집행기준 100-166-5 【청산금을 납부한 재개발ㆍ재건축관련 입주권의 양도 차익】
❏ 청산금을 납부한 경우 = ⓐ + ⓑ
ⓐ 관리처분계획인가 전 양도차익
=기존건물과 딸린 토지의 평가액-기존건물과 딸린 토지의 취득가액 - 필요경비 등
ⓑ 관리처분계획인가 후 양도차익
= 양도가액-(기존건물과 딸린 토지의 평가액+납부한 청산금)-필요경비 등