중개수수료 부가가치세 문제
2020-05-21 12:12:12
| 상가 컨설팅 비용,중개수수료등의 세무처리 | |||||||
| 세금 종류 | 부동산종류 | 취득시 | 양도시 | 이유 | |||
| 공급가액 | 부가가치세 | 공급가액 | 부가가치세 | ||||
| 부가가치세 | 토지 | 토지원가 | 토지원가 | 전액공제 | 과세사업관련 | ||
| 건물 | 건물원가 | 매입세액공제 | 전액공제 | ||||
| 소득세 | 필요경비Ｘ | 총수입금액에 대응Ｘ | |||||
| 양도소득세 | 필요경비○ | 필요경비Ｘ | |||||
| *세입자 전출입 관련 중개수수료는 전액공제,주택은 해당 없슴 | |||||||
| *주택은 면세사업이므로 취득시 매입세액불공제,양도시 전액 양도세 필요경비 | |||||||
◈ 부가, 조심-2014-서-4683 , 2015.03.27 , 완료
[ 제 목 ]
취득시 부담한 중개수수료를 매매계약금액에 따라 안분하여 토지분에 대하여는 관련 매입세액을 불공제하여 부가가치세를 과세한 처분의 당부
[ 요 지 ]
이 건 중개수수료는 쟁점부동산의 취득과정에서 발생한 정상적인 부대비용인 자본적 지출로 자산의 취득원가에 해당하여 자산의 취득원가를 구성하는 것이고, 청구인들의 부동산 임대업과도 직접적인 관련이 없는 것으로 보이는 점 등에 비추어 이 건 과세처분은 잘못이 없음
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등록일2017-03-16
임대부동산 양도시 중개수수료 처리
개인사업자로써 임대업을 영위하고 있습니다.
임대부동산을 양도하게 되면서 부동산중개수수료를 개인사업자 사업자번호로 세금계산서를 받았습니다.
1. 세금계산서에 대해 임대사업 부가세 신고시 매입세액 공제 가능한가요?
2. 위 1번의 매입세액공제가 가능하다면, 매입세액공제금액은 중개수수료 전체인가요 아니면 토지분과 건물분을 안분한 뒤
건물분만 공제받는 건가요?
3. 중개수수료 공급가액에 대해 임대사업자에서 필요경비로 인정받을 수 있나요?
4. 만약 임대사업자에서 중개수수료에 대한 공급가액을 필요경비로 인정받고, 매입세액에 대해 공제를 받는다면
양도소득세 계산시 필요경비로 안넣으면 되는건가요?
답변:임대부동산 양도시 중개수수료 처리
답변일2017-03-17
[종합소득세 분야]
사업자의 소득금액계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 소득세법 제27조 제1항의 규정에 의하여 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액인 것으로
고정자산 처분과 관련된 중개수수료는 필요경비 산입대상에 해당되지 아니하는 것입니다.
[관련예규]
소득, 서면인터넷방문상담1팀-455 , 2007.04.09
[ 제 목 ]
임대용부동산 매각시 중개수수료 필요경비 산입여부.
[ 요 지 ]
임대용 부동산의 매각과 관련하여 지출한 중개수수료는 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용의 합계액에 해당하지 않아 필요경비에 산입할 수 없는 것임.
[ 회 신 ]
귀 질의의 경우 거주자의 부동산임대소득금액을 계산함에 있어서 산입하는 필요경비는 소득세법 제27조 및 같은법 시행령 제55조의 규정에 의하여 당해연도의 총수입금액에 대응되는 비용의 합계액으로 하는 것이며
따라서 부동산임대업을 영위하는 거주자가 당해 임대용 부동산의 매각을 위하여 지출하는 비용은 부동산임대소득의 필요경비 계산에 있어서 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용의 합계액에 해당하지 아니하므로필요경비에 산입할 수 없는 것으로 붙임 기 질의회신문 (소득22601-1099, 1990.05.17)을 참고하시기 바랍니다.
※ 소득22601-1099, (1990.05.17)
부동산임대업을 영위하는 거주자가 당해 임대용 부동산의 매각을 용이하게 하기위하여 지출하는 비용은 소득세법 제31조 및 동법 시행령 제60조에 의한 부동산소득 등의 필요경비계산에 있어서 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용의 합계액에 해당하지 아니함
[양도소득세 분야]
거주자의 양도차익을 실지거래가액으로 계산함에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비라 함은 소득세법 제97조 및 같은법 시행령 제163조에 규정된 취득가액, 자본적 지출액, 양도비 등으로서 실제로 지출된 사실이 객관적으로 확인되는 경우 필요경비로 공제가 가능한 것이며,
귀 상담의 경우 부동산 양도시의 중개수수료는 양도비로서 부동산의 필요경비에 포함되는 것입니다.
[참고]
◆ 서면인터넷방문상담4팀-501, 2005.04.01.
[ 제 목 ]
취득 및 양도시 지급한 중개수수료의 필요경비 해당 여부
[ 요지 ]
취득시의 부동산 중개수수료는 취득에 소요된 부대비용으로 부동산의 취득가액에 포함되는 것이며, 양도시의 부동산 중개수수료는 양도비에 포함되는 것임
[ 회신]
실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정함에 있어 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용과 부동산을 양도하기 위하여 직접 지출한 양도비 등은 증빙서류에 의하여 실제로 지출된 사실이 확인되는 경우에 한하여 양도자산의 필요경비로 공제하는 것이며,
지급사실을 증명할 수 있는 증빙서류에는 공사도급 계약서, 세금계산서, 정규 영수증, 무통장입금 영수증, 기타 대금지급 사실을 입증하는 서류 등이 있으나, 당해 비용이 양도가액에서 공제되는 필요경비에 해당하는지 여부는 지출증빙을 확인하여 사실판단할 사항입니다.
여기서 취득시의 부동산 중개수수료는 취득에 소요된 부대비용으로 부동산의 취득가액에 포함되는 것이며, 양도시의 부동산 중개수수료는 양도비에 포함되는 것입니다.
[부가가치세 분야]
귀 사례의 경우 전액 매입세액 공제가 가능한 것으로 판단됩니다
부가가치세과-480 , 2012.04.30
[ 제 목 ]
부동산임대업에 사용하던 건물 및 그 부속토지를 양도하면서 지급한 중개수수료 관련 매입세액이 공제 가능한 지 여부
[ 요 지 ]
부동산 임대업을 영위하던 사업자가 과세사업에 사용하던 건물과 그 부속 토지를 양도하기 위하여 중개수수료를 지급하면서 부담한 매입세액은 자기의 매출세액에서 공제되는 것임
[ 회 신 ]
부동산 임대업을 영위하던 사업자가 과세사업에 사용하던 건물과 그 부속 토지를 양도하기 위하여 중개수수료를 지급하면서 부담한 매입세액은「부가가치세법」제17조제1항의 규정에 의하여 자기의 매출세액에서 공제되는 것임
[ 관련법령 ] 부가가치세법 제17조【납부세액】
[관련 참고자료]
1. 사실관계
가. 질의자는 오피스텔 80여 호를 매입하여 임대사업(과세) 등록 후 임대료에 대해 정상적으로 세금계산서를 발행하고 부가가치세 신고납부하고 있음
나. 회사의 자금사정상 오피스텔(건물 및 부속토지) ○○세대를 매각하였고 이에 대한 중개수수료를 지급하고 중개업소로부터 매입세금계산서를 수취함
2. 질의내용
부동산임대업(과세사업)에 사용하던 오피스텔을 양도하기 위해 부담한 부동산중개수수료 매입세액이 당해 사업과 관련되어 전액 매입세액공제가 가능한지 여부
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【문서번호】 서면인터넷방문상담3팀-309, 2008.02.12
키워드맵
【제목】
부동산 임대업을 영위하던 사업자가 과세사업에 사용하던 건물과 그 부속 토지를 양도하기 위하여 부동산컨설팅 및 중개수수료를 지급하면서 부담한 매입세액은 매출세액에서 공제됨
【질의】
토지와 상가건물에 대해 임대업사업자(일반과세자)로 등록하고, 토지와 건물 임대료에 대하여 모두 정상적으로 부가가치세 신고ㆍ납부하여 왔음. 부동산 임대업을 영위하던 2007년 2과세기간 중에 당해 부동산매매와 관련하여 컨설팅을 받은 후 매매계약을 하게 되었으며, 2007년 11월경에 컨설팅비용과 중개수수료를 지급하였고 세금계산서를 수취하였음. 2008년 1월에 매매대금의 잔금을 받고 토지와 건물의 소유권을 이전하여 주었음. 이 경우 2007년 2기에 부동산 컨설팅비용 및 중개수수료와 관련하여 수취한 세금계산서의 부가가치세 매입세액공제 여부
(갑설) : 전액 매입세액공제 적용 대상임.
면세사업을 영위하던 중 사업용자산을 매각한 경우 그 매각에 관련된 매입세액은 매입세액공제가 되지 않지만, 토지와 건물의 임대는 모두 과세사업이므로 과세사업을 영위하던 중 발생한 사업용자산의 매각관련비용은 사업과 관련된 비용으로 모두 매입세액공제를 하는 것이 타당함.
(을설) : 토지와 건물의 가액별로 구분하여 건물 해당분만 매입세액공제 대상임.
토지의 공급은 면세이고, 건물의 공급은 과세이므로 토지와 건물로 안분계산하여 건물분에 해당되는 컨설팅 비용 상당액만을 매입세액공제 받을 수 있음.
【회신】
부동산 임대업을 영위하던 사업자가 과세사업에 사용하던 건물과 그 부속 토지를 양도하기 위하여 부동산컨설팅 및 중개수수료를 지급하면서 부담한 매입세액은 「부가가치세법」 제17조 제1항의 규정에 의하여 자기의 매출세액에서 공제되는 것임.