자산별 구분기재금액의 근거가 있어야함.30%
2020-06-07 22:12:22
【제목】
당초 부동산거래계약 신고시 변경매매계약서와 다르게 필지별 양도가액이 신고된 점, 그 밖에 청구인이 쟁점부동산의 구분 양도가액에 대하여 객관적이고 합리적인 안분계산 근거를 제시하지 못하고 있는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점부동산의 필지별ㆍ자산별 구분가액이 불분명한 것으로 보아 기준시가로 안분계산하여 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없음 (기각)
【주문】
심판청구를 기각한다.
【이유】
1. 처분개요
가. 청구인은 2015.11.16. OOO 대지 330㎡ 및 지상 1층 건물(제2종 근린생활시설 제조업) 193㎡, 같은 동 OOO 전 1,301㎡, 같은 동 OOO 도로 9㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 OOO에게 OOO원에 양도하였다.
나. 청구인은 2016.1.31. 쟁점부동산의 양도에 대한 양도소득세 예정신고시 쟁점부동산의 구분양도가액을 2015.9.14. 작성된 매매계약서의 특약사항에 기재된 필지별ㆍ자산별 매매대금으로 하여 양도소득금액을 산정한 후, 양도소득세 OOO원을 신고ㆍ납부하였다.
다. 처분청은 쟁점부동산의 양도가액 구분 근거가 불분명하다고 보아 아래 <표1>과 같이 필지별ㆍ자산별 기준시가로 양도가액을 안분계산한 후, 2019.6.1. 청구인에게 2015년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정ㆍ고지하였다.
라. 청구인은 이에 불복하여 2019.8.23. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
청구인은 당초 2015.9.4.자 매매계약시에는 필지별 매매대금을 기입하지 아니하였다가 2015.9.14.자 변경 계약시에는 필지별 매매대금을 특약사항에 기재하였는바,「소득세법」제96조 제1항 및 제100조 제2항 등에 의하면 필지별 매매대금은 양도자와 양수자간의 실지 거래가액에 따르도록 되어 있고, 가액 구분이 불분명하거나 일괄로 취득시에는 기준시가 등에 따라 안분계산 하도록 되어 있다.
부동산거래계약신고는 중개인에게 그 의무가 있는데, 당초 신고시에는 중개인의 착오로 필지별 매매대금을 잘못 신고하였으나, 검토과정에서 필지별 매매대금이 변경계약과는 다르게 되어 있는 것을 확인하고 수정신고까지 마치게 되었다.
이와 같이 청구인은 필지별 매매대금을 명확히 하기 위하여 변경계약 및 수정신고 등을 통하여 실지거래금액을 확정하였음에도 불구하고 처분청은 실지거래금액의 안분기준이 불명확하다는 이유만으로 청구인에게 이 건 양도소득세를 부과하였는바, 이는 자산의 양도가액은 양도자와 양수자간의 실지거래가액에 따른다는「소득세법」제96조를 명백히 위반한 것이므로 부당하다.
나. 처분청 의견
쟁점부동산 중 비사업용토지인 OOO 토지의 양도당시 총 기준시가 대비 점유비는 50.06%로 신고 점유비(35.45%)가 과소한 것으로 나타나고, 같은 동 OOO토지의 기준시가와 비교할 경우 OOO 토지의 기준시가가 125%OOO로 더 높음에도 OOO토지의 신고 양도가액이 65%OOO로 더 낮게 나타나는 점에서 청구인이 신고한 구분양도가액이 안분근거가 객관적이고 합리적이라고 보기는 어려우며, 처분청이 청구인의 구분양도가액 산정에 대하여 안분근거 관련 자료제출을 요구하였음에도 매수인 및 중개사와의 합의하에 작성하였다고만 회신하였을 뿐 안분근거에 대한 객관적이고 합리적인 자료는 제시하지 아니하였다.
쟁점부동산의 부동산매매계약서상 잔금청산일은 2015.11.4.로 당일에 부동산거래신고가 접수되었고, 거래신고 접수시 OOO 토지는 OOO원, 같은 동 OOO 토지 및 지상 건물은 OOO원으로 신고하였다가 일주일 후인 2015.11.13. 전자는 OOO원, 후자는 OOO원으로 정정하여 신고OOO한 사실이 있는바, 이에 대하여 청구인은 부동산중개인의 단순 착오로 인한 신고오류로 부동산거래신고를 수정하였다고 주장하나, 최초 부동산거래신고가 잔금청산일 당일인 점, 쟁점부동산 거래는 공동중개인을 통한 거래로「부동산 거래신고에 관한 법률」제3조(부동산 거래의 신고)제2항에 따라 공동중개인 모두가 공동 신고를 하여야 하는 점 등에 비추어 볼 때, 당초 부동산거래신고가 단순 착오에 기인한 것이라고 보기 어렵고, 잔금청산 등 소유권 이전 절차가 완료된 이후 양도소득세를 계산해 보고 그 세액을 축소할 목적으로 비사업용토지에 해당하는 OOO 토지의 양도가액을 OOO원에서 OOO원으로 OOO원 축소시켜 부동산실거래신고를 수정한 것으로 보이므로 쟁점부동산의 구분양도가액이 합리적인 가액이라고 보기 어렵고, 따라서 쟁점부동산 전체 양도가액을 필지별ㆍ자산별 기준시가로 안분계산하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 타당하다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁 점
쟁점부동산의 양도가액을 필지별 기준시가로 안분계산한 것이 부당하다는 청구주장의 당부
나. 관련 법령 등
(1) 소득세법 제96조 [양도가액] ① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다.
제100조 [양도차익의 산정] ① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.
② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.
③ 양도차익을 산정하는 데에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
(2) 소득세법 시행령 제166조 [양도차익의 산정 등] ⑥ 법 제100조제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는「부가가치세법 시행령」제64조에 따라 안분계산 한다.
(3) 부가가치세법 시행령 제64조 [토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산] 법 제29조 제9항 단서에 따라 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다.
1. 토지와 건물 등에 대한「소득세법」제99조에 따른 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우: 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(按分) 계산한 금액. 다만, 감정평가가액[제28조에 따른 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」제2조 제9호에 따른 감정평가업자가 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 조에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다.
2. 토지와 건물 등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우: 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분 계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대해서는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분 계산한 금액으로 한다.
3. 제1호와 제2호를 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우: 국세청장이 정하는 바에 따라 안분하여 계산한 금액
다. 사실관계 및 판단
(1) 등기사항전부증명서에 의하면, 청구인은 2004.5.7. 쟁점부동산을 매매로 취득한 후, 2015.11.16. OOO에게 매매로 양도하였고, 청구인이 2016.1.31. 처분청에 제출한 양도소득세 예정신고서상 양도소득금액 계산명세서에 의하면, 아래 <표2>와 같이 필지별ㆍ자산별로 구분하여 양도가액과 취득가액을 산정한 후, 전체 양도소득금액을 계산한 것으로 나타난다.
(2) 청구인은 쟁점부동산 양도와 관련하여 당초 2015.9.4. 필지별ㆍ자산별 양도가액이 구분되지 아니한 매매계약서를 작성하였다가 2015.9.14. 양도가액이 구분된 변경매매계약서를 작성하였고, 이에 따라 부동산거래계약 수정신고를 한 사실이 있다고 주장하며 2015.9.4. 및 2015.9.14. 작성된 부동산매매계약서 2부를 제시하였는바, 2015.9.4. 작성된 매매계약서에는 매매대금은 OOO원이고, 잔금일은 2015.11.4.이며, 특약사항 등에 구분 양도가액에 대한 기재사항은 없는 것으로 나타나나, 2019.9.14. 작성된 변경매매계약서에는 다른 사항은 동일하나 특약사항에 총 매매대금 OOO원을 필지별ㆍ자산별로 구분하여 OOO 토지는 OOO원 동 지상 건물은 OOO원, 같은 동 OOO 토지는 OOO원, 같은 동 OOO 도로는 OOO원으로 기재된 것으로 나타난다.
(3) OOO이 2019.4.2. 처분청에 회신한 쟁점부동산 양도 관련 부동산 실거래신고서 및 첨부서류 등에 의하면, 2015.11.4. 최초 거래신고 접수시 OOO 토지 및 지상 건물은 OOO원으로, 같은 동 OOO 토지는 OOO원으로 신고하였다가, 2015.11.13. 부동산거래계약 수정신고시 전자는 OOO원, 후자는 OOO원으로 정정OOO하였고, OOO시장은 신고내용을 수리한 한 후 부동산거래계약신고필증을 교부한 것으로 나타난다.
(4) 처분청은 청구인이 양도소득세 예정신고시 산정한 쟁점부동산의 구분 양도가액이 그 근거가 불명확하고, 기준시가로 안분하여 구분 계산한 양도가액에 비하여 불합리하다는 의견을 제시하며 그 근거로 아래 <표3>의 쟁점부동산 양도 당시 기준시가 및 필지별ㆍ자산별 점유비와 신고 양도가액의 점유비 등 비교내역표를 제시하였다.
(5) 청구인의 추가 항변내용 및 처분청의 추가 답변사항은 다음과 같다.
(가) 청구인이 제출한 추가항변서에 의하면,「소득세법」제100조 제3항에서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우로서 그 토지와 건물 등을 구분기장한 가액이 기준시가에 따라 안분계산한 가액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우에는 토지와 건물 등의 가액구분이 불분명한 때라고 명시하고 있는데, 쟁점부동산 중 OOO 전의 경우 신고양도가액은 OOO원, 기준시가로 안분한 경정양도가액은 OOO원으로 차이 비율은 29.18%, 즉 100분의 30 이상 차이가 나는 경우가 아니므로 처분청이 청구인의 양도가액 구분근거가 명확하지 않다고 보아 기준시가로 안분하여 양도가액을 산정한 것은 부당하고, 또한 대법원 판례(대법원 1996.6.25. 선고, 95누3183 판결 참조)에서 양도소득세 납세의무자가 실지거래가액에 대한 증빙서류로서 취득 및 양도 관련 매매계약서와 계약상대방의 거래확인서, 인감증명서 등을 제출하였다면 과세관청으로서는 각 매매계약서가 실제와 달리 작성되었다는 등이 특별한 사정이 없는 한 각 매매계약서상의 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여야 하고, 이 경우 특별한 사정이 있다는 점은 어디까지나 과세관청이 이를 입증하여야 한다고 하고 있으므로 변경계약서가 실제와 달리 작성되었다는 부분에 대하여는 처분청이 입증하여야 하며, 청구인측 부동산중개인이 부동산거래계약 변경신고를 하게 된 것은 매수자 측 중개인이 필지별 안분이 잘못되어 있는 것을 신고 이후 발견하여 변경 신고하게 된 것(매수인과 매수인측 중개사가 변경매매계약서 내용을 반영하여 2019.10.7. 작성한 부동산매매 실거래확인서 제출)으로 처분청이 당초 부동산거래계약 신고가 단순착오가 아니라고 하는 것은 타당하지 아니하고, 청구인이 2015.9.4. 당초 계약서 작성일에 계약금 OOO원을 수취하였다는 이유만으로 2015.9.14. 작성한 변경계약서를 인정할 수 없다는 것은 논리가 빈약하고 추정에 불과하므로 부당하다고 주장하였다.
(나) 처분청의 추가답변서에 의하면, 청구인이 처분청의 기준시가 안분계산에 대한 반박 근거로 제시한「소득세법」제100조 제3항(기준시가로 안분한 가액과 30% 이상 차이가 있는 경우) 규정은 2016.1.1. 이후 양도분부터 적용하는 것이고, 또한 30% 이하라 하여 그 안분가액이 합당하다는 것은 아니며, 쟁점토지 중 OOO 토지는 기준시가 안분액과 구분기장한 가액(신고가액)이 30% 이상이 나므로 위 규정에 의하더라도 가액구분이 불분명한 경우에 해당하고, 또한 청구인은 청구인측 부동산중개인이 부동산거래계약 변경신고를 하게 된 것은 매수자 측 중개인이 필지별 안분이 잘못되어 있는 것을 신고 이후 발견하여 변경 신고하게 된 것이라고 주장하나, 매도인 및 매수인 양측 중개인이 최초 부동산거래계약 신고 당시 부동산별 거래가액을 기재하여 신고하였고, 매도인(청구인)측 중개사가 변경계약을 제의하여 당시 거래총액에 변동이 없기 때문에 변경계약에 동의하였다는 사실이 매수인의 배우자와 아들의 답변내용 및 관련 서류 등에 의해 확인되므로 청구주장이 타당하지 아니하다고 하였다.
(6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점부동산의 필지별 매매대금이 명확히 구분되어 실지거래금액이 확정되어 있음에도 처분청이 실지거래금액의 안분기준이 불명확하다는 이유로 기준시가로 안분하여 이 건 양도소득세를 부과한 것은 부당하다고 주장하나, 쟁점부동산 중 OOO 토지와 OOO 토지의 경우, 양도당시 총 기준시가 대비 점유비와 양도소득세 예정신고시 산정한 구분양도가액의 점유비가 15% 이상 차이가 나고, OOO 토지와 OOO 도로의 경우 구분기장한 신고가액이 기준시가에 따라 안분계산한 가액과 100분의 30 이상 차이가 나므로 청구인이 신고한 구분양도가액의 안분근거가 객관적이고 합리적이라고 보기는 어려운 점, 청구인이 당초 2015.9.14. 작성한 부동산매매계약서에 총 매매대금만 기재되어 있고, 필지별ㆍ자산별 매매대금이 구분되어 있지 아니한 점, 당초 부동산거래계약 신고시 변경매매계약서와 다르게 필지별 양도가액이 신고된 점, 그 밖에 청구인이 쟁점부동산의 구분 양도가액에 대하여 객관적이고 합리적인 안분계산 근거를 제시하지 못하고 있는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점부동산의 필지별ㆍ자산별 구분가액이 불분명한 것으로 보아 기준시가로 안분계산하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결 론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.