다주택자,법인 취득세 중과
2020-10-28 21:12:46
1. 다주택자,법인 유상거래, 취득세율
| 구 분 | 1주택 | 2주택 | 3주택 | 법인·4주택~ |
| 조정대상지역 | 1~3% | 8% ※ 일시적 2주택 제외 |
12% | 12% |
| 非조정대상지역 | 1~3% | 1~3% | 8% | 12% |
2. 주택수 산정 (영 §28의4), 주택-취득일 현재
입주권,분양권 : 분양사업자-분양계약일, 승계취득-계약서상 잔금지급일
①(원칙) 1세대가 취득하는 주택 포함 국내 소유 주택, 입주권, 분양권, 오피스텔(주택분재산세가 과세된),신탁주택
-1개의 주택등을 세대원이 공동소유-1개의 주택에 해당
②(상속주택,오피스텔,분양,입주권 포함) 상속개시일로부터 5년까지는 주택수에서 제외,
5년 이후+지분 상속시 주된 상속인(최고지분 등)의 주택수에 포함
-소유자 판정- 지분,거주,연장자 순
③(산정제외)
1억원 이하인 주택,오피스텔
- 노인복지주택, 공공지원민간임대주택, 가정어린이집, 사원임대주택
※ 주택 수 산정일 현재 해당 용도에 직접 사용하고 있어야 함
- 문화재주택, 대물변제주택(3년간),농어촌주택(제28조제2항),오피스텔분양권
- 주택신축판매업자가 신축하여 보유하는 주택. 다만, 타인이 거주한 기간이 1년 이상인 주택은 제외
④(주의)주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득하는 것으로 봄
3. 중과제외
①공시가격 1억원 이하(전체기준,정비구역등제외)주택, 가정어린이집, 노인복지주택, 농어촌주택, 문화재주택, 공공지원민간임대주택, 공공매입임대주택, 주택시공자의 대물변제(미분양)주택, 사원임대용 주택,오피스텔(4%) 등
②일시적2주택(3년,모두조정지역-1년)
- 입주권·분양권을 소유한 상태에서 신규 주택을 취득한 경우에는 해당 입주권·분양권에 따른 주택을 취득한 날부터 기간 기산
4. 1세대의 범위
①(1세대) 주민등록표상 가족을 기준/ 배우자, 30세미만 미혼 자녀는 주소를 달리하더라도 같은 세대로 봄
- 단, 30세 미만 미혼이라도 소득(1인기준 702,878원)이 있으면서 독립생계가 가능한 경우, 세대분리 가능
②(동거봉양합가) 65세이상 부모(부모 중 한명만 65세 이상이면 해당)의 경우, 각각 별도의 세대로 봄
-자녀요건 : 30세 이상의 자녀, 혼인한 자녀, 30세 미만의 자녀로서 소득이「국민기초생활보장법」제2조제11호에 따른 기준 중위소득의 40% 이상인 경우
- 취득일 전부터 계속해서 합가인 상태까지 포함
- 부모가 자녀의 세대에 합가한 경우도 포함
5. 증여 취득
①조정대상지역 內 3억원 이상(전체) 주택 증여 시 세율 12%
②중과제외
- 1세대 1주택자가 배우자 및 직계존비속에게 증여하는 경우
(증여자가 1세대1주택이면 수증자는 다주택자라도 상관없슴)
- 적격합병으로 인한 취득, 재산분할
6. 법 인(유상거래)
* 국세기본법(§13)에 따른 법인으로 보는 단체, 부동산등기법(§49①3)에 따른 법인 아닌 사단ㆍ재단 등 개인이 아닌 자 포함
주택 수 및 조정대상지역 여부와 관계없이 12%세율
7. 시행 및 경과조치
○ (적용) 8월 12일 이후 납세의무 성립분부터 적용하되, 7월 10일 이전 계약분은 종전 규정 적용
○ (주택수 판단) 입주권, 분양권, 주거용오피스텔은 8월 12일 이후 취득분부터 산정
○ (조정대상지역 경과조치) 지정고시 이전에 계약을 체결한 경우 지정 전의 주택 취득으로 봄
○ (상속주택) 8월 12일 전 상속주택은 5년간 주택수 제외
주환용세무회계사무소 02-2698-5957~8/양도,상속,증여/절세컨설팅
13. ’20.8.12. 이후 1세대가 하나의 주택(입주권, 오피스텔 포함)을 소유한 상태에서 조정대상지역 내 분양권을 취득하여 그 분양권에 의한 주택을 취득(입주)하는 경우 적용세율은?
○ 2주택자로서 8% 세율 적용 (일시적 2주택 해당시에는 1~3%)
- 입주권 또는 분양권에 의하여 취득하는 주택의 경우 입주권 또는 분양권의 취득일을 기준으로 주택 수를 산정함
※ 다만 ’20.8.12. 전에 분양권을 취득한 경우에는 주택 취득일(입주당시 잔금지급일) 기준으로 주택을 산정
14. 부모(2주택 소유)와 동일 세대인 아들(30세 이상)이 분양권을 취득(’20.8.12 이후)하고 해당 분양권으로 주택을 취득하는 경우 적용 세율은?
○ 3주택을 취득하는 것이므로 12%(조정지역) 세율 적용
- 분양권 취득 당시 주택 수를 기준으로 세율적용
- 만약 취득당시 부모봉양 요건에 해당하면 별도세대로 볼 수 있으므로 1주택 세율 적용
17. 직전연도 전 소유자에게 주택분 재산세가 과세된 오피스텔을 승계취득하여 보유하고 있는 경우, 해당 오피스텔이 주택 수산정에 포함되는지?
○ 오피스텔 취득자에게 새롭게 주택분 재산세가 과세된 경우부터 주택 수에 산정
29. 3주택을 소유한 1세대 중 A가 ’20.5.15. 공동주택 분양계약 체결한 후, ’20.7.15. 해당 분양권의 50%를 배우자인 B에게 증여한 상태에서 ’20.12.31. 준공으로 취득한 경우 적용세율은?
○ A의 경우 종전 규정을 적용하므로 4% 적용, B의 경우 개정 규정을 적용하므로 12%를 적용함
30. ’20.8.12. 전에 취득한 업무용 오피스텔을 ’20.8.12. 이후에 주거용 오피스텔로 전환하는 경우 주택수 산정에 포함하는지?
○「지방세법」 부칙 제3조에 따라 주거용 오피스텔을 법시행 전에 취득한 경우에 해당하므로, 주택수에 포함하지 않음
부칙 (2020. 8. 12. 법률 제17473호)
제3조 【주택 수의 판단 범위에 관한 적용례】
제13조의 3 제2호부터 제4호까지의 개정규정은 이 법 시행 이후 조합원입주권, 주택분양권 및 오피스텔을 취득하는 분부터 적용한다.
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