거짓계약서 작성에 따른 양도소득세 비과세ㆍ감면 배제 사례
2020-11-13 19:07:32
▣ 개 요
o 부동산 또는 부동산에 관한 권리를 매매하는 거래 당사자가 거짓계약서를 작성하는 경우 해당 자산에 대한 양도소득세 비과세ㆍ감면 배제(소법 §91②, 조특법§129①)
- 실거래가제도 정착을 위해 ’11.7.1.이후 최초 매매계약분부터 적용
o 비과세ㆍ감면 배제 범위
- 거래당사자가 거짓계약서를 작성한 경우 다음에 정한 금액을 해당 부동산의 비과세ㆍ감면세액에서 차감
비과세
①과 ②중 적은금액
① 비과세를 적용 안한 경우의 산출세액
② 매매계약서의 거래가액과 실지거래가액과의 차액
감면세액
①과 ②중 적은금액
① 감면을 적용한 경우의 감면세액
② 매매계약서의 거래가액과 실지거래가액과의 차액
▣ 거짓계약 거래내역 사후관리
o 취득자(후 소유자)가 취득후 상당한 기간이 경과된 후에 거짓계약서를 작성한 부동산 등을 양도할 경우 양도소득세 비과세ㆍ감면 배제를 위해 거짓계약 거래내역 전산관리
참고1. 사례를 통해 보는 양도소득세 비과세·감면 배제
유형1. 1세대1주택 비과세 해당자가 업(UP)계약서를 작성, 후소유자가 취득가액 과다계상을 통해 양도소득세를 탈루하게 한 사례
▣ 사실관계 흐름도
▣ 비과세 배제 적용시
o 1세대1주택 비과세 요건을 충족한 전소유자는 실거래금액 300백만원을 350백만원으로 허위계약서(UP계약서) 작성 사실 확인
- 허위계약서와 실계약서와의 차이금액 50백만원과 비과세를 적용하지 않았을 때 산출세액 11,325천원 중 적은 금액인 11,325천원 양도소득세를 부과받게 됨
※ 양도소득세 추징 산출근거
① 비과세를 적용 안한 경우의 산출세액
- 양도차익 : 94백만원(양도가액 300백만원-취득가액 200백만원 - 필요경비 6백만원)
산 출 세 액 : 11,325,600원
② 매매계약서의 거래가액과 실지거래가액과의 차액
350,000,000원 - 300,000,000원 = 50,000,000원
③ 세부담액
Min[①,②] = 11,325,600원
유형2. 실거주 목적으로 아파트를 취득하면서 다운계약서(DOWN)를 작성해서 양도차익을 줄여주는 댓가로 취득가액 일부를 할인받고 전소유자가 양도소득세를 탈루하게 한 사례
▣ 사실관계 흐름도
▣ 비과세 배제 적용시
o 다운계약서를 작성해 준 후취득자가 1세대1주택 비과세 요건을 충족한 상태에서 전소유자에게 실거래양도금액 550백만원을 500백만원으로 허위계약서(DOWN계약서) 작성 사실 확인
- 허위계약서와 실계약서와의 차이금액 50백만원과 비과세를 적용하지 않았을 때 산출세액 60,833천원 중 적은 금액인 50백만원 양도소득세를 부과받게 됨
※ 양도소득세 추징 산출근거
① 비과세를 적용 안한 경우의 산출세액
- 양도차익 : 288백만원(양도가액 850백만원-취득가액 550백만원 - 필요경비 12백만원)
- 산 출 세 액 : 60,833,000원
② 매매계약서의 거래가액과 실지거래가액과의 차액
- 550,000,000원 - 500,000,000원 = 50,000,000원
③ 세부담액
- Min[①,②] = 50,000,000원
참고2. 개정된 세법 전문
▣ 규정 신설
개정 조문
o 소득세법 제91조【양도소득세 비과세 또는 감면의 배제 등】
② 제94조제1항제1호 및 제2호의 자산을 매매하는 거래당사자가 매매계약서의 거래가액을 실지거래가액과 다르게 적은 경우에는 해당 자산에 대하여 이 법 또는 이 법 외의 법률에 따른 양도소득세의 비과세 또는 감면에 관한 규정을 적용할 때 비과세 또는 감면받았거나 받을 세액에서 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 뺀다.
1. 이 법 또는 이 법 외의 법률에 따라 양도소득세의 비과세에 관한 규정을 적용받을 경우: 비과세에 관한 규정을 적용하지 아니하였을 경우의 제104조제1항에 따른 양도소득 산출세액과 매매계약서의 거래가액과 실지거래가액과의 차액 중 적은 금액
2. 이 법 또는 이 법 외의 법률에 따라 양도소득세의 감면에 관한 규정을 적용받았거나 받을 경우: 감면에 관한 규정을 적용받았거나 받을 경우의 해당 감면세액과 매매계약서의 거래가액과 실지거래가액과의 차액 중 적은 금액
o 소득세법 부칙
제1조(시행일) 제91조제2항의 개정규정은 2011년 7월 1일부터 시행한다.
제9조(매매계약서 허위 기재에 따른 양도소득세 비과세 또는 감면의 배제 등에 관한 적용례) 제91조제2항의 개정규정의 시행 후 최초로 매매계약 하는 분부터 적용한다.
o 조세특례제한법 제129조【양도소득세의 감면 배제 등】
① 「소득세법」제94조제1항제1호 및 제2호에 따른 자산을 매매하는 거래당사자가 매매계약서의 거래가액을 실지거래가액과 다르게 적은 경우에는 해당 자산에 대하여 「소득세법」 제91조제2항에 따라 이 법에 따른 양도소득세의 비과세 및 감면을 제한한다.
o 조세특례제한법 부칙
제1조(시행일) 제129조제1항의 개정규정은 2011년 7월 1일부터 시행한다.
제48조(양도소득세의 감면 배제 등에 관한 적용례) 129조제1항의 개정규정은 시행 후 최초로 매매계약하는 분부터 적용한다.
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