상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례,상생임대차 계약기간중 임차인변경
결론 : 직전임대차계약에 해당되느냐가 쟁점인 사건들이 많은데요...
매수인이 취득잔금마련을 위한 임대차계약 또는 매도인이 임차인으로 매매와동시에 임대차 계약은 직전임대차 계약에 해당하지 않는 것으로 사료됩니다.
법문에 취득후 임대차계약이라고 분명하게 명시해 놓았기 때문입니다. 동 문구는 갭투자 방지를 위한 것으로 생각됩니다..
2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중에 체결(계약금을 지급받은 사실이 확인되는 경우로 한정한다)하고 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것
제155조의 3 【상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례】
① 국내에 1주택(제155조, 제155조의 2, 제156조의 2, 제156조의 3 및 그 밖의 법령에 따라 1세대1주택으로 보는 경우를 포함한다)을 소유한 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택(이하 “상생임대주택”이라 한다)을 양도하는 경우에는 제154조 제1항(1세대1주택비과세), 제155조 제20항 제1호(거주주택비과세특례) 및 제159조의 4(장기보유특별공제)를 적용할 때 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는다. (2022. 8. 2. 개정)
영 155조의 3 제1항의 개정규정은 2021. 12. 20.부터 2022. 8. 2. 전까지 상생임대차계약을 체결한 주택에 대해서도 적용함. (영 부칙(2022. 8. 2.) 2조)
1. 1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 직전 임대차계약(해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외한다) 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약(이하 “상생임대차계약”이라 한다)을 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중에 체결(계약금을 지급받은 사실이 확인되는 경우로 한정한다)하고 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것 (2022. 8. 2. 개정)
2. (삭제, 2022. 8. 2.)
3. (삭제, 2022. 8. 2.)
4. 제1호에 따른 직전 임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것 (2022. 2. 15. 신설)
② 상생임대차계약을 체결할 때 임대보증금과 월임대료를 서로 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조 제4항에서 정하는 기준에 따라 임대보증금 또는 임대료의 증가율을 계산한다. (2022. 2. 15. 신설)
③ 제1항 제1호 및 제4호에 따른 임대기간은 월력에 따라 계산하며, 1개월 미만인 경우에는 1개월로 본다. (2022. 8. 2. 개정)
영 155조의 3 제3항의 개정규정은 2021. 12. 20.부터 2022. 8. 2. 전까지 상생임대차계약을 체결한 주택에 대해서도 적용함. (영 부칙(2022. 8. 2.) 2조)
④ 제1항을 적용받으려는 자는 법 제105조 또는 제110조에 따른 양도소득세 과세표준 신고기한까지 기획재정부령으로 정하는 상생임대주택에 대한 특례적용신고서에 해당 주택에 관한 직전 임대차계약서 및 상생임대차계약서를 첨부하여 납세지 관할 세무서장에게 제출해야 한다. 이 경우 납세지 관할 세무서장은 「전자정부법」 제36조 제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 해당 주택의 토지ㆍ건물 등기사항증명서를 확인해야 한다. (2022. 8. 2. 개정)
| 상생임대주택 제도 | ||||
| 항목 | 직전계약요건 | 상생임대차계약요건 | 검토 | |
| 1 | 임대기간 | 1년6월 이상 | 2년 이상 | 1개월 미만은 1월로 봄 |
| 2 | 임대료 증가율 | 무제한or 5% | 5% 이하 | |
| 3 | 계약기간 | 21.12.20~24.12.31이전 까지 | ||
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상생임대차계약후 임차인이 변경된 경우
요지
- 기획재정부 재산세제과-1412
- 생산일자 : 2022.11.10.
“직전 임대차계약” 또는 “상생임대차계약”을 체결하였으나, 임차인이 중도 퇴거하여 같은 항의 임대기간(이하 “종전 임대기간”) 요건을 충족하지 못한 경우, 종전 임대기간과 새롭게 체결한 임대차계약(종전 임대차계약의 임대보증금 또는 임대료보다 낮거나 같은 경우에 한정함)에 따른 임대기간을 합산할 수 있는 것임
회신
【질의】｢직전 임대차계약｣ 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 5%를 초과 하지 않는 임대차계약을 계약기간 2년으로 체결하였으나, 임차인이 개인적인 사정으로 조기전출하여 다시 새로운 임차인과 임대차계약(이하 “쟁점임대차 계약”)을 체결한 경우, 소득령§155의3에 따른 상생임대주택 특례를 적용받을 수 있는지 여부(쟁점임대차계약을 상생임대차계약으로 볼 수 있는지)
(제1안) 상생임대주택 특례 적용 가능(쟁점임대차계약을 상생임대차계약으로 볼 수 있음)
(제2안) 상생임대주택 특례 적용 불가(쟁점임대차계약을 상생임대차계약으로 볼 수 없음)
【회신】｢소득세법 시행령｣ 제155조의3제1항을 적용할 때, “직전 임대차계약” 또는 “상생임대차계약”을 체결하였으나, 임차인이 중도 퇴거하여 같은 항의 임대 기간(이하 “종전 임대기간”이라 한다) 요건을 충족하지 못한 경우, 종전 임대 기간과 새롭게 체결한 임대차계약(종전 임대차계약의 임대보증금 또는 임대료보다 낮거나 같은 경우에 한정한다)에 따른 임대기간을 합산할 수 있는 것입니다.