임차인이 부담한 리모델링비,증축비,선수임대료
2021-10-14 23:26:32
법인, 사전-2020-법령해석법인-0998, 2020.12.04
| [ 요 지 ] | |
| 임대인은 임차인이 부담한 건물 증축비를 선수임대료로 계상한 후 임대계약기간에 안분하여 임대료수익으로 인식하는 것임 | |
| [ 답변내용 ] | |
| 임차인이 임대인과 체결한 임대차계약에 따라 임대차 목적물인 건물 증축비를 부담하고 증축된 건물 소유권을 임대인 명의로 하는 경우, 임대인은 임차인이 부담한 해당 건물 증축비에 대하여 선수임대료로 계상한 후 임대자산인 건물의 원본에 가산하여 감가상각함과 동시에 임대계약기간에 안분하여 수익을 인식하는 것임 | |
| [ 관련법령 ] | |
| 법인세법 시행령 제71조【임대료 등 기타 손익의 귀속사업연도】 |
1. 질의내용
○임차인이 임대인과 체결한 임대차계약에 따라 임대차 목적물인 건물을 증축하여 증축된 건물 소유권을 임대인 명의로 하는 경우 임차인이 부담한 해당 건물 증축비에 대한 임대인의 세무처리 방법
2. 사실관계
○임대인은 부동산투자회사법에 따라 설립된 부동산투자회사로 2013년 11월 건물을 매입하여 임차인과 임대차계약을 체결하고 임대업을 운영중에 있는바, 2018년 변경 체결한 임대차 계약서의 주요 내용은 다음과 같음
(1) 임대차기간 : 2018년 7월1일부터 만 20년
(2) 보증금 : 6,212,577,093원
(3) 월 임대료 : 590,833,334원, 매월 10일 지급
(4) 기타사항
① 임대인은 민법제623조에도 불구하고 임대차 목적물의 사용, 수익에 필요한 상태를 유지할 의무를 부담하지 않으며, 임대차기간동안 임대차목적물에 대하여 통상적인 유지, 관리, 보수, 안전 관리에 필요한 자본적 지출 및 수익적 지출은 전적으로 임차인의 책임과 비용으로 한다. 임차인은 임차인의 비용으로 임대인의 사전 서면동의하에 임대차목적물의 각종 시설 설치 및 교체, 증축, 개조 등(리모델링 등을 포함)을 시행할 수 있다.
② 시설 및 설비 등의 신설, 증설, 이전 또는 변경으로 인해 추가로 부과되는 취득세, 등록세, 재산세, 법인세 등 각종 조세공과 및 부담금은 명의 여하에 불구하고 임차인이 부담한다.
○ 임차인은 임대인의 주식을 100% 보유하고 있는 법인의 주식 75%를 보유하고 있어 임대인과 임차인은 법인세법상 특수관계에 있으며
- 임차인은 2020년 본건 부동산 1층에 증축을 진행하였고, 2020.9.11.관할구청으로부터 사용승인을 받았는바
- 취득세 포함 총 공사비용은 352백만원이 발생하였으며 해당 증축건물에 대한 소유권보존등기는 2020.11. 임대인 명의로 하였음
3. 관련법령
○ 법인세법 제40조【손익의 귀속사업연도】
① 내국법인의 각 사업연도의 익금과 손금의 귀속사업연도는 그 익금과 손금이 확정된 날이 속하는 사업연도로 한다.
② 제1항에 따른 익금과 손금의 귀속사업연도의 범위 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○ 법인세법 시행령 제71조【임대료 등 기타 손익의 귀속사업연도】
① 법 제40조제1항 및 제2항의 규정을 적용함에 있어서 자산의 임대로 인한 익금과 손금의 귀속사업연도는 다음 각호의 날이 속하는 사업연도로 한다. 다만, 결산을 확정함에 있어서 이미 경과한 기간에 대응하는 임대료상당액과 이에 대응하는 비용을 당해 사업연도의 수익과 손비로 계상한 경우 및 임대료 지급기간이 1년을 초과하는 경우 이미 경과한 기간에 대응하는 임대료 상당액과 비용은 이를 각각 당해 사업연도의 익금과 손금으로 한다.
1. 계약 등에 의하여 임대료의 지급일이 정하여진 경우에는 그 지급일
2. 계약 등에 의하여 임대료의 지급일이 정하여지지 아니한 경우에는 그 지급을 받은 날
⑦ 법 제40조 제1항 및 제2항을 적용할 때 법(제43조를 제외한다)․｢조세특례제한법｣ 및 이 영에서 규정한 것 외의 익금과 손금의 귀속사업연도에 관하여는 기획재정부령으로 정한다.
○ 법인세법 시행령 제31조 【즉시상각의 의제】
② 제1항에서 "자본적 지출"이라 함은 법인이 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하며, 다음 각호의 1에 해당하는 것에 대한 지출을 포함하는 것으로 한다.
1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조
2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치
3. 빌딩 등에 있어서 피난시설 등의 설치
4. 재해 등으로 인하여 멸실 또는 훼손되어 본래의 용도에 이용할 가치가 없는 건축물ㆍ기계ㆍ설비 등의 복구
5. 기타 개량ㆍ확장ㆍ증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것
○ 법인세법 시행규칙 제36조【기타 손익의 귀속사업연도】
영 제71조 제7항을 적용할 때 이 규칙에서 별도로 규정한 것 외의 익금과 손금의 귀속사업연도는 그 익금과 손금이 확정된 날이 속하는 사업연도로 한다.
○ 법인세법 기본통칙 40-71…3 【임차인이 부담한 건물개량수리비의 손익귀속시기 】
임차인이 개량수리(자본적 지출에 한한다)하는 조건으로 무상 또는 저렴한 요율로 건물을 임대한 경우 임차인이 임대차계약에 의하여 부담한 건물 개량수리비는 임대인의 임대수익에 해당하므로 임대인은 동 자본적 지출 상당액을 해당 임대자산의 원본에 가산하여 감가상각함과 동시에 선수임대료로 계상한 개량수리비상당액은 임대기간에 안분하여 수익으로 처리한다. 이때 임차인은 동 개량수리비를 선급비용으로 계상하고 임차기간에 안분하여 손금에 산입한다. 다만, 개량수리비가 임대기간의 통상임대료 총액을 초과하여 영 제88조 제1항 제7호에 해당하는 경우에는 개량수리비에서 통상임대료 총액을 차감한 금액을 손금불산입하고 개수완료일에 영 제106조에 따라 임대인에게 소득처분한다.