지역주택조합
부동산매매업자,주택신축판매업자,부동산매매,사업소득 수입시기
세무전문가
2023. 1. 17. 22:09
2018-08-28 18:57:33
부동산매매업자와 주택신축판매업자의 부동산 매매에 따른 사업소득 수입시기는 「소득세법시행령」 제48조 제11호에 따라 대금을 청산한 날임. 다만, 대금을 청산하기 전에 소유권 등의 이전에 관한 등기 또는 등록을 하거나 당해 자산을 사용수익하는 경우에는 그 등기ㆍ등록일 또는 사용수익일을 수입시기로 하는 것임
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【질의】
(사실관계)
o 신청인은 주상복합건물을 신축분양하는 개인사업자로 주택의 건설 완료일 이전에 분양계약(착수일로부터 인도일까지 1년 이상)을 체결하고 분양금은 계약금, 중도금, 잔금 형태로 나누어 수취함.
- 분양방식이 아파트 예약매출과 동일하며 법인의 경우 아파트 예약매출은 진행율을 적용하여 수입시기를 결정함.
(질의내용)
- 건설업에 해당하는 주택신축판매업의 경우 사업소득 수입시기를 「소득세법시행령」 제48조제5호(제조ㆍ건설 기타용역)에 따라야 하는 것인지 종전과 같이 동조 제11호(기타자산)에 따라야 하는지 질의함.
【회신】
귀 서면질의의 경우, 주거용 건물 건설업자 및 주거용 건물 개발 및 공급업자의 부동산 매매에 따른 사업소득의 수입시기는 「소득세법시행령」 제48조 제11호에 따라 대금을 청산한 날임. 다만, 대금을 청산하기 전에 소유권 등의 이전에 관한 등기 또는 등록을 하거나 당해 자산을 사용수익하는 경우에는 그 등기ㆍ등록일 또는 사용수익일을 수입시기로 하는 것임.
【관련 법령】 ① 사업소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
6. 건설업에서 발생하는 소득
12. 부동산업 및 임대업에서 발생하는 소득. 다만, 지역권 등 대통령령으로 정하는 권리를 대여함으로써 발생하는 소득은 제외한다.
20. 제1호부터 제19호까지의 규정에 따른 소득과 유사한 소득으로서 영리를 목적으로 자기의 계산과 책임 하에 계속적ㆍ반복적으로 행하는 활동을 통하여 얻는 소득
③ 제1항 각 호에 따른 사업의 범위에 관하여는 이 법에 특별한 규정이 있는 경우 외에는 「통계법」 제22조에 따라 통계청장이 고시하는 한국표준산업분류에 따르고, 그 밖의 사업소득의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
① 법 제19조제1항제6호에서 “대통령령이 정하는 주택신축판매업”이라 함은 다음 각 호의 것을 말한다.
1. 주택을 건설하여 판매하는 사업
법 제19조제1항제12호에서 “대통령령이 정하는 부동산매매업”이라 함은 한국표준산업분류상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다.
○ 기본통칙 64-122…1【부동산매매업 등의 업종구분】
① 영 제122조의 규정에 의한 부동산매매업의 범위는 다음과 같다.
1. 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산(부동산을 취득할 수 있는 권리를 포함한다)을 매매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법상 1과세기간 내에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우
2. 자기의 토지 위에 상가 등을 신축하여 판매할 목적으로 건축중인「건축법」에 의한 건물과 토지를 제3자에게 양도한 경우
3. 토지를 개발하여 주택지ㆍ공업단지ㆍ상가ㆍ묘지 등으로 분할판매하는 경우(「공유수면매립법」제26조의 규정에 의하여 소유권을 취득한 자가 그 취득한 매립지를 분할하여 양도하는 경우 포함)
② 부동산매매ㆍ저당ㆍ임대 등에 따라 행하는 부동산 감정업무를 수행하는 사업은 부동산 감정평가업으로 본다.
③ 부동산매매업의 구분에 있어 토지의 개발이라 함은 일정한 토지를 정지ㆍ분합ㆍ조성ㆍ변경 등을 함으로써 당해 토지의 효용가치가 합리적이고 효율적으로 증진을 가져오게 되는 일체의 행위를 말한다.
① 법 제64조제1항 각 호 외의 부분에서 “대통령령으로 정하는 부동산매매업”이란 한국표준산업분류에 따른 비주거용 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우만 해당한다)과 부동산 개발 및 공급업을 말한다. 다만, 한국표준산업분류에 따른 주거용 건물 개발 및 공급업(구입한 주거용 건물을 재판매하는 경우는 제외한다. 이하 “주거용 건물 개발 및 공급업”이라 한다)은 제외한다.
① 거주자의 각 과세기간 총수입금액 및 필요경비의 귀속연도는 총수입금액과 필요경비가 확정된 날이 속하는 과세기간으로 한다.
⑤ 거주자가 각 과세기간의 소득금액을 계산할 때 총수입금액 및 필요경비의 귀속연도와 자산ㆍ부채의 취득 및 평가에 대하여 일반적으로 공정ㆍ타당하다고 인정되는 기업회계의 기준을 적용하거나 관행을 계속 적용하여 온 경우에는 이 법 및 「조세특례제한법」에서 달리 규정하고 있는 경우 외에는 그 기업회계의 기준 또는 관행에 따른다.
⑥ 제1항의 총수입금액과 필요경비의 귀속연도, 제2항에 따른 취득가액의 계산, 제3항 및 제4항에 따른 자산ㆍ부채의 평가에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
사업소득의 수입시기는 다음 각 호에 따른 날로 한다.
1. 상품(건물건설업과 부동산 개발 및 공급업의 경우의 부동산을 제외한다)ㆍ제품 또는 그 밖의 생산품(이하 “상품등”이라 한다)의 판매 그 상품등을 인도한 날
5. 건설ㆍ제조 기타 용역(도급공사 및 예약매출을 포함하며, 이하 이 호에서 “건설등”이라 한다)의 제공 용역의 제공을 완료한 날(목적물을 인도하는 경우에는 목적물을 인도한 날). 다만, 계약기간이 1년이상인 경우로서 기획재정부령이 정하는 경우에는 기획재정부령이 정하는 작업진행률(이하 “작업진행률”이라 한다)을 기준으로 하여야 하며, 계약기간이 1년미만인 경우로서 기획재정부령이 정하는 경우에는 작업진행률을 기준으로 할 수 있다.
11. 제1호부터 제10호까지 및 제10호의2부터 제10호의4까지에 해당하지 아니하는 자산의 매매 대금을 청산한 날. 다만, 대금을 청산하기 전에 소유권 등의 이전에 관한 등기 또는 등록을 하거나 해당 자산을 사용수익하는 경우에는 그 등기ㆍ등록일 또는 사용수익일로 한다.
사업소득에 대한 총수입금액의 수입할 시기는 다음 각 호에 규정하는 날로 한다.
1. 상품(주택신축판매업의 경우의 주택과 부동산매매업의 경우의 부동산을 제외한다)ㆍ제품 또는 기타의 생산품(이하 “상품등”이라 한다)의 판매
그 상품등을 인도한 날
5. 건설ㆍ제조 기타 용역(도급공사 및 예약매출을 포함하며, 이하 이 호에서 “건설등”이라 한다)의 제공
용역의 제공을 완료한 날(목적물을 인도하는 경우에는 목적물을 인도한 날). 다만, 계약기간이 1년이상인 경우로서 기획재정부령이 정하는 경우에는 기획재정부령이 정하는 작업진행률(이하 “작업진행률”이라 한다)을 기준으로 하여야 하며, 계약기간이 1년미만인 경우로서 기획재정부령이 정하는 경우에는 작업진행률을 기준으로 할 수 있다.
11. 제1호 내지 제10호의4에 해당하지 아니하는 자산(주택신축판매업의 경우의 주택과 부동산매매업의 경우의 부동산을 포함한다)의 매매
대금을 청산한 날. 다만, 대금을 청산하기 전에 소유권등의 이전에 관한 등기 또는 등록을 하거나 당해 자산을 사용수익하는 경우에는 그 등기ㆍ등록일 또는 사용수익일로 한다.
【관련 사례】 거주자가 판매를 목적으로 신축한 부동산(주택을 제외함)을 판매하는 경우 부동산매매업에 해당하고, 오피스텔을 임대하는 경우로서 그 건물이 상시 주거용(사업을 위한 주거용의 경우는 제외)으로 사용되는 때에는 주택임대업에 해당하는 것임. 이때 “주택”이라 함은 공부상 용도 구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것으로 오피스텔이 주택에 해당하는지 여부는 사실관계를 확인하여 판단할 사항임.
분양수입금의 귀속시기는 대금청산일, 소유권이전등기일 또는 사용수익일 중 가장 빠른 날이 수입의 귀속시기이며, 자신이 취득ㆍ소유한 토지 위에 건물을 신축하여 판매하는 경우 그 토지와 건물을 일괄하여 양도하는 거래의 관행으로 볼 대 토지의 매도로 인한 소득은 사업소득에 해당함.
예약매출이란 제품이나 상품 등의 판매를 미리 예약하고 장래의 정해진 시점에 매수자에게 상품 또는 제품을 인도하는 판매형태를 말하는 것이나 건설업 실무에서는 아파트분양방식에 의한 매출계약을 의미하는 것으로서, 개인사업자인 부동산매매업 및 주택신축판매업의 수입시기는 소득세법시행령 제48조 제5호의 예약매출의 수입시기에 불구하고 소득세법시행령 제48조 제11호의 규정에 의한 대금을 청산한 날이며, 대금을 청산하기 전에 소유권 등의 이전에 관한 등기ㆍ등록을 하거나 당해 자산을 사용수익하는 경우에는 그 등기ㆍ등록일 또는 사용수익일로 하는 것임.
상가신축판매업의 수입시기는 소득세법 시행령 제48조 제11호의 규정에 따라 대금을 청산한 날임. 다만, 대금을 청산하기 전에 소유권 등의 이전에 관한 등기 또는 등록을 하거나 당해 자산을 사용수익하는 경우에는 그 등기ㆍ등록일 또는 사용수익일을 수입시기로 하는 것임.
주택신축판매업과 부동산매매업의 수입시기는 소득세법 시행령 제48조 11호를 적용하여 대금을 청산한 날임. 다만, 대금을 청산하기 전에 소유권 등의 이전에 관한 등기 또는 등록을 하거나 사용수익하는 경우에는 그 등기ㆍ등록일 또는 사용수익일로 함.
부동산매매업자의 사업소득 수입시기는 대금을 청산한 날임. 다만, 대금을 청산하기 전에 소유권 등의 이전에 관한 등기 또는 등록을 하거나 사용수익하는 경우에는 그 등기ㆍ등록일 또는 사용수익일로 함.
소득세법 시행령 제48조 5호에서는 예약매출을 포함한 건설ㆍ제조 기타 용역(건설업 등)의 제공 수입시기를 규정하고 있는 바, 상가신축판매업은 한국표준산업분류상 부동산공급업(부동산매매업)에 해당하는 것이고 이는 건설ㆍ제조 기타 용역(예약매출 포함)에 해당하는 것이 아님.
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