구건물의 장부가액은 양도소득세 필요경비에 해당하지 않는다는 내용

2018-09-07 15:06:32

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[제목]조심2015서1047, 2015.05.29

구건물을 취득한 후 10년이나 거주하다가 이를 철거하고 신건물을 신축하여 양도한 경우 기존건물의 취득가액 등을 필요경비에 산입할 수 없는 점 등에 비추어쟁점철거비용을 필요경비에 해당하지 아니하는 것으로 보아 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 없음

기각

 

 

【주문】

심판청구를 기각한다.

【이유】

1. 처분개요

가. 청구인은 ○○○ 토지 296.1㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)와 그 지상건물 748.84㎡(지하 1층, 지상 4층, 이하 “구건물”이라 한다)을 취득하여 임대사업에 사용하다가, ○○○ 구건물을 멸실한 후, ○○○ 그 지상에 새로운 건물 2,376.77㎡(지하 2층 지상 11층, 옥탑 1층, 이하 “신건물”이라 한다)를 신축하여 임대사업에 사용하다가 ○○○ 쟁점토지와 신건물을 양도하고 ○○○ 양도소득세를 신고하였다.

나. 처분청은 구건물의 철거외주용역비 OOO원(이하 “쟁점철거비용”이라 한다)은 필요경비에 해당하지 아니한다고 하여 ○○○ 청구인에게 2013년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정ㆍ고지하였다.

다. 청구인은 ○○○ 처분청에 “쟁점철거비용과 구건물의 장부가액 OOO원(취득가액 OOO원 - 감가상각누계액 OOO원)이 신건물의 자본적 지출에 해당한다”면서 양도소득세 OOO원을 환급하여야 한다는 경정청구를 제기하였으나,

처분청은 ○○○ “건축물과 부수토지를 함께 취득하여 상당기간 부동산임대업에 사용하다가 다시 기존건물을 멸실하고 새로운 건물을 신축하여 동일업종에 사용 후 양도한 경우 기존건물과 멸실비용은 토지만을 이용하려는 목적이 아니어서 토지관련 필요경비에 포함되지 아니하고, 신건물의 양도가액에 직접 대응되는 비용도 될 수 없다”고 하여 이를 거부하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 2015.2.10. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 구건물은 ○○○ 신축하여 사용승인을 받아 임대에 공하여 오던 중 ○○○ 멸실하였는데, 준공 후 ○○○이 경과하였고 지하 1층, 지상 4층, 연면적 748.84㎡에 불과하여 인근상권에 비하여 부동산의 효용가치가 떨어져 새로운 건축물의 신축필요성이 제기되어 구건물을 멸실하고 지하 2층, 지상 11층, 옥탑 1층, 연면적 2,376.77㎡의 신건물을 신축하였다.

(2) 구건물은 공실이 없을 경우 보증금 OOO원, 월임대료는 OOO원이었으나, 신건물은 양도 당시 지하2층과 지상 5 ~ 7층, 지상 9 ~ 11층이 공실인 상태였음에도 보증금 OOO원, 월임대료는 OOO원이었으며, 공실이 없을 경우 보증금 OOO원, 월임대료OOO원으로 추산된다.

따라서, 구건물을 멸실하고 신건물을 신축하는데 발생하는 지출은 「소득세법 시행령」 제67조 제5항에서 규정한 “사업자가 소유하는 감가상삭자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비”에 해당하는 것으로,「소득세법 기본통칙 」33-67-1 제4호에서 예시한 바와 같이 “자기 소유의 토지상에 새로운 건축물을 건축하기 위하여 기존건축물을 철거하는 경우 기존 건축물의 장부가액과 철거비용은 새로운 건축물에 대한 자본적 지출”로 보아야 한다고 되어 있다.

(3) 그러므로, 이 건 처분은 근거 법령에 위반되므로 쟁점철거비용과 구건물의 취득가액을 신건물에 대한 자본적 지출로 인정하여야 한다.

나. 처분청 의견

이 건 양도는 건축물과 부수토지를 함께 취득하여 상당기간 동안 부동산임대업으로 사용하다가 기존건물을 멸실하고 신건물을 신축하여 임대업으로 사용하다 양도한 건으로 당초부터 토지만을 이용하려는 목적이 아니었고, 자산의 양도차익을 실지 거래가액에 의하여 산정하는 경우 멸실된 기존건물의 장부가액 및 철거비용은 양도 자산의 양도가액과 직접 대응되는 비용으로 볼 수 없어 필요경비에서 제외함이 타당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

구건물의 장부가액과 철거비용을 양도하는 신건물의 필요경비로 인정하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법

제97조 【양도소득의 필요경비 계산】 ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가

나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.

1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.

가. 제1항 제1호 가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액

나. 제1항 제1호 나목 및 제114조 제7항에 따라 환산가액에 의하여 취득 당시의 실지거래가액을 계산하는 경우로서 법률 제4803호 소득세법개정법률 부칙 제8조에 따라 취득한 것으로 보는 날(이하 이 목에서 “의제취득일”이라 한다) 전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)의 취득가액을 취득 당시의 실지거래가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 전날까지의 보유기간의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액에 의하는 경우에는 그 합산한 가액

다. 제7항 각 호 외의 부분 본문에 의하는 경우에는 해당 실지거래가액

2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호 다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조 제7항(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항 제1호 나목에 따라 취득가액을 환산가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다.

가. 제1항 제1호 나목에 따른 환산가액과 본문 중 대통령령으로 정하는 금액의 합계액

나. 제1항 제2호 및 제3호에 따른 금액의 합계액

③ 제2항에 따라 필요경비를 계산할 때 양도자산 보유기간에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 과세기간의 사업소득금액을 계산하는 경우 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있을 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 금액을 그 취득가액으로 한다.

(2) 소득세법 시행령

제67조 【즉시상각의 의제】 ① 사업자가 감가상각자산을 취득하기 위하여 지출한 금액과 감가상각자산에 대한 자본적 지출에 해당하는 금액을 필요경비로 계상한 경우에는 이를 감가상각한 것으로 보아 상각범위액을 계산한다.

② 제1항에서 “자본적 지출”이라 함은 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하며, 다음 각 호의 1에 규정하는 것에 대한 지출을 포함하는 것으로 한다.

1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조

2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치

3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치

4. 재해 등으로 인하여 건물ㆍ기계ㆍ설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구

5. 기타 개량ㆍ확장ㆍ증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것

제163조 【양도자산의 필요경비】 ① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 든 실지거래가액”이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 제1호를 적용할 때 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.

4. 제1호를 적용할 때 합병으로 인하여 소멸한 법인의 주주가 합병 후 존속하거나 합병으로 신설되는 법인(이하 이 호에서 “합병법인”이라 한다)으로부터 교부받은 주식의 1주당 취득원가에 상당하는 가액은 합병 당시 해당 주주가 보유하던 피합병법인의 주식을 취득하는 데 든 총금액(「법인세법」 제16조 제1항 제5호의 금액은 더하고 같은 호의 합병대가 중 금전이나 그 밖의 재산가액의 합계액은 뺀 금액으로 한다)을 합병으로 교부받은 주식수로 나누어 계산한 가액으로 한다.

② 제1항 제1호에 따라 제89조 제2항 제1호에 따른 현재가치할인차금을 취득원가에 포함하는 경우에 있어서 양도자산의 보유기간 중에 그 현재가치할인차금의 상각액을 각 연도의 사업소득금액 계산 시 필요경비로 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한다.

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

3의2.「개발이익환수에 관한 법률」에 따른 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다)

3의3.「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축부담금(재건축부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 재건축부담금상당액을 말한다)

4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것

다. 사실관계 및 판단

(1)청구인 및 처분청이 제출한 심리자료에 의하면, 청구인은 ○○○ 양도소득세 신고시 신건물의 양도가액을 OOO원, 취득가액을 OOO원(쟁점철거비용 포함)으로 신고하였고, ○○○ 처분청은 쟁점철거비용을 필요경비에서 부인하여 OOO원을 경정ㆍ고지하였으며, ○○○ 청구인은 필요경비에 쟁점철거비용과 구건물의 장부가액을 산입하여 이 건 경정청구한 것으로 나타난다.

(2) 청구인이 제출한 청구인의 부동산임대공급가액명세서를 보면, 2011년 제1기 부가가치세 확정 과세기간에는 임대면적 610.18.㎡, 보증금 OOO원, 월임대표 OOO원, 2011년 제2기 부가가치세 확정 과세기간에는 임대면적 748.84㎡ 보증금 OOO원, 월임대료 OOO원, 2013년 제1기 부가가치세 확정 과세기간에는 861.63㎡ 보증금 OOO원, 월임대료 OOO원인 것으로 나타난다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대,

기존건물을 매수하여 단시일 내에 기존건물을 헐고 신축건물을 지어 이를 양도한 경우 당초부터 건물을 철거하여 토지만을 이용하려는 목적이었음이 명백한 경우에는 철거된 기존건물의 취득가액과 철거비용 등은 양도자산의 필요경비로 산입할 수 있다고 할 것이나, 이 건과 같이 구건물을 취득한 후 10년이나 거주하다가 이를 철거하고 신 건물을 신축하여 양도한 경우까지 기존건물의 취득가액 등을 필요경비에 산입할 수는 없다고 할 것(대법원 1992.10.27. 선고, 92누8781 판결, 같은 뜻임)인 바, 처분청이 쟁점철거비용과 구건물의 장부가액을 양도가액에서 공제할 필요경비에 해당하지 아니하는 것으로 보아 경정청구를 거부한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다

 

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