양도소득세
주택신축 판매업과 부동산매매업의 구분
세무전문가
2022. 12. 5. 21:03
2019-01-14 17:16:29
제19조【사업소득】 의 해설
(3) 주택신축판매업 (삭제, 2009. 12. 31.)주 2009년 12월 31일 법 개정시 건설업에 주택신축판매업을 포함한다는 규정과 2010년 2월 18일 시행령 개정시 주택신축판매업의 범위에 대한 규정이 삭제되었으나, 해설의 내용은 참고목적으로 종전내용을 그대로 유지하기로 함.
1) 주택신축판매사업의 범위 및 계산
구법 제19조 제1항 제6호의 주택신축판매업에 대한 범위는 구시행령 제32조 및 구기본통칙 19-5에서 규정하고 있으며, 주택과 다른 목적의 건물을 신축하여 판매하는 경우에는 각각 구분기장하여야 하며 이 때 발생한 공통경비는 구시행규칙 제14조에 따라 안분계산하여야 한다.
구법 제19조 【사업소득】
① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. (2006. 12. 30. 개정)
6. 건설업(대통령령이 정하는 주택신축판매업을 포함한다. 이하 같다)에서 발생하는 소득
구영 제32조 【주택신축판매업의 범위】
① 법 제19조 제1항 제6호에서 “대통령령이 정하는 주택신축판매업”이라 함은 다음 각호의 것을 말한다.
1. 주택을 건설하여 판매하는 사업
2. (삭제, 1995. 12. 30.)
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 그 주택에는 이에 부수되는 토지로서 다음 각 호의 어느 하나의 면적 중 넓은 면적 이내의 토지를 포함하는 것으로 한다. (2006. 2. 9. 개정)
1. 건물의 연면적(지하층의 면적, 지상층의 주차용으로 사용되는 면적 및 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제2조 제3호의 규정에 따른 주민공동시설의 면적을 제외한다) (2006. 2. 9. 개정)
2. 건물이 정착된 면적에 5배(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조의 규정에 따른 도시지역 밖의 토지의 경우에는 10배)를 곱하여 산정한 면적 (2006. 2. 9. 개정)
③ 주택의 일부에 설치된 점포 등 다른 목적의 건물 또는 동일 지번(주거여건이 동일한 단지내의 다른 지번을 포함한다)상에 설치된 다른 목적의 건물(이하 이 항에서 “다른 목적의 건물”이라 한다)이 당해 건물과 같이 있는 경우에는 다른 목적의 건물 및 그에 부수되는 토지는 제1항에서 규정하는 주택에서 제외하는 것으로 하고, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 전체를 제1항의 규정에 의한 주택으로 본다. 이 경우 건물에 부수되는 토지의 면적의 계산에 관하여는 제154조 제4항의 규정을 준용한다.
1. 주택과 다른 목적의 건물이 각각의 매매단위로 매매되는 경우로서 다른 목적의 건물면적이 주택면적의 100분의 10 이하인 경우
2. 주택에 부수되어 있는 다른 목적의 건물과 주택을 하나의 매매단위로 매매하는 경우로서 다른 목적의 건물면적이 주택면적보다 작은 경우
④ 제1항에서 규정하는 주택과 다른 목적의 건물을 신축하여 판매하는 경우에는 각각 이를 구분하여 기장하고, 이에 공통되는 필요경비가 있는 경우에는 기획재정부령이 정하는 바에 의하여 안분계산한다. (2008. 2. 29. 직제개정 ; 기획재정부와 그 소속기관 직제 부칙)
구통칙 19-5 【주택신축 판매사업의 범위】
영 제32조의 규정에 의한 사업자로서 건설업으로 보는 주택신축판매업의 범위는 다음과 같다.
1. 1동의 주택을 신축하여 판매하여도 건설업으로 본다.
2. 건설업자에 도급을 주어서 주택을 신축하여 판매하여도 건설업으로 본다.
3. 종전부터 소유하던 자기의 토지위에 주택을 신축하여 주택과 함께 토지를 판매하는 경우 그 토지의 양도로 인한 소득은 건설업의 소득으로 본다. 다만, 토지의 면적이 영 제32조 제2항의 규정에 의한 면적을 초과하는 부분에 대하여는 건설업으로 보지 아니한다. (2008. 7. 30. 단서개정)
4. 시공중인 주택을 양도하는 경우에는 그 주택의 시공정도가 건축법에 의한 건축물에 해당되는 때에는 건설업으로 본다.
5. 신축한 주택이 판매되지 아니하여 판매될 때까지 일시적으로 일부 또는 전부를 임대한 후 판매하는 경우에도 당해 주택의 판매사업은 건설업으로 본다.
주택을 신축하여 판매하는 사업은 건설업에 해당되는 것이나 사업자가 아닌 자가 계속ㆍ반복성 없이 주택을 신축하여 양도하는 것을 건설업으로 본다는 뜻은 아니며〈국심 88서 1183, 1989. 1. 4〉, 상가용 건물의 신축양도는 건설업에 해당되지 아니한다〈국심 85중 521, 1985. 6. 27〉.
그러나 사업자등록을 필하지 아니하였고 1과세기간 중 1회 이상 취득, 2회 이상 판매사실이 없을지라도 신축주택의 규모ㆍ수량 등으로 보아 사업성을 띠고 있는 것으로 인정되는 경우 건설업에 해당된다〈국심 85서 24, 1985. 5. 15〉.
한편 종전에는 임대주택을 신축하여 임대후 분양하는 사업의 경우 주택신축판매업과 같이 건축업으로 보아 사업소득으로 과세하였으나 1995년 12월 30일 시행령 제32조 제1항 제2호가 삭제됨에 따라 주택신축판매업에 해당하지 아니하며, 이 경우 조세특례제한법 제97조의 요건에 해당되는 경우에는 양도소득세가 감면된다.
2) 주택신축판매업의 요건
① 토지 위에 건설된 건물이 주택인가의 여부
건설업으로 분류되는 주택신축판매업은 토지 위에 건설된 건물이 주택이어야 한다. 즉, 주택이 아닌 상가용 건물 등의 신축양도는 건설업에 해당되지 아니하며 부동산매매업으로 분류된다〈국심 85중 521, 1985. 6. 27〉.
이 때 동일지번이라 함은 양도 당시의 동일지번을 말하는 것이므로 취득 당시 하나의 지번을 여러 개의 지번으로 분할하여 양도하는 경우에는 취득시의 상황대로 전체의 토지가 동일지번으로 되는 것은 아니다.
여기서 면적이라 함은 「연면적」을 의미하는 것이며, 연면적이란 하나의 건축물의 각 층의 바닥면적의 합계를 말하되, 지하층의 면적, 지상층의 주차용으로 쓰는 면적 및 주택건설기준 등에 관한 규정 제2조 제3호에 따른 주민공동시설의 면적이 제외된다.
② 주택이 신축ㆍ판매된 것인지의 여부
건설업의 주택신축판매업에 해당되기 위해서는 주택이 신축되어 판매된 것이어야 한다. 구건축법 시행령 제2조 제1항 제1호에서 「신축」의 정의를 내리고 있다.
주택이 신축된 상태에서 판매되어야 한다. 따라서 기존주택을 취득하여 판매하는 것은 건설업에 해당되지 아니한다.
그러나 주택이 신축된 후 판매가 되지 않아서 판매시점까지 일시적으로 일부 또는 전부를 임대한 후 판매하는 경우에는 당해 주택의 판매사업은 건설업으로 본다〈소득 46011-3558, 1995. 9. 18.〉. ③ 주택에 부수되는 토지인가의 여부
주택에는 이에 부수되는 토지로서 다음 중 어느 하나의 면적 중 넓은 면적 이내의 토지를 포함하는 것으로 한다.
ㆍ건물의 연면적(지하층의 면적, 지상층의 주차용으로 사용되는 면적 및 주택건설기준 등에 관한 규정 제2조 제3호의 규정에 따른 주민공동시설의 면적 제외)
ㆍ건물이 정착된 면적에 5배(국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제6조의 규정에 따른 도시지역 밖의 토지의 경우에는 10배)를 곱하여 산정한 면적
신축ㆍ판매되는 주택의 부수 토지의 면적에 관한 상기의 규정은 2006년 2월 9일이 속하는 과세기간에 최초로 발생하는 소득분부터 적용한다. 한편, 2006년 2월 9일 시행령 개정 전에는 건물 정착면적의 5배(10배) 이내의 토지를 주택에 포함하도록 규정하고 있었으며, 1988년 12월 31일 시행령 개정 전에는 건물 정착면적의 10배 이내의 토지를 주택에 포함하도록 규정하고 있었다.
건물의 연면적이란 하나의 건축물의 각 층의 바닥면적의 합계를 말하되, 지하층의 면적, 지상층의 주차용으로 쓰는 면적 및 주택건설기준 등에 관한 규정 제2조 제3호에 따른 주민공동시설의 면적이 제외된다.
대지면적과 건물이 정착한 면적(건축면적)은 건축법 시행령 제119조에서 정하는 바에 의하되, 건축면적의 5배(국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제6조의 규정에 따른 도시지역 밖의 토지는 10배)를 초과하는 대지면적을 계산함에 있어서 건축법 시행령 제119조 제1항 제1호 단서에 규정하는 건축선과 도로와의 사이의 면적은 이를 없는 것으로 한다(구기본통칙 19-6).
면적을 산출할 때 「주택에 부수되는 토지」가 주택이 차지하는 면적을 제외한 면적인지 아니면 주택이 차지하는 면적까지 포함한 면적인지가 불명확한 것으로 보이나 법 취지상 주택과 토지는 별개의 것으로서 단순히 주택정착면적의 5배 내지 10배의 토지, 즉, 주택이 차지하는 면적까지도 포함한 면적을 의미하는 것으로 보아야 할 것이다.
3) 주택신축판매업과 부동산매매업 및 양도소득의 구분
4) 겸용주택을 신축판매하는 경우 종전 규정과의 비교
1994년 12월 31일 시행령 개정시 종전의 제33조가 제32조로 개정됨에 따라 1996년 1월 1일 이후 겸용주택을 신축하여 판매하는 경우 소득구분이 종전과 달라지게 되었으며, 이를 비교요약하면 다음과 같다.
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