세차장용토지의 비사업용토지 여부

2019-12-07 07:32:28

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【제목】조심2013서4487, 2014.03.27

종합합산과세대상토지를 세차장업 용도로 사용한다고 하여 사업용토지로 볼 수는 없으나 다만, 적법하게 산출한 쟁점건축물의 시가표준액이 쟁점토지의 시가표준액의 100분의 2를 초과하므로 쟁점건축물의 바닥면적의 3배에 해당하는 면적 중 청구인의 지분에 해당하는 면적은 사업용토지에 해당함 (일부인용)

 

【주문】

○○○세무서장이 2013.7.16. 청구인에게 한 2012년 귀속 양도소득세 OO,OOO,OOO원의 부과처분은 OOOOO OO OOO OOO-O 대지 282.65㎡중 건축물 부속토지에 해당하는 45㎡를 사업용 토지로 보아 그 과세표준과 세액을 경정하고, 나머지 심판청구는 이를 기각한다.

 

【이유】

1. 처분 개요

가. 청구인은 2012.12.13. OOO 대지 282.65㎡를 OOO,OOO,OOO원에 양도한 후, 양도한 토지 전부를 사업용 토지로 보아 그 양도소득금액에서 장기보유특별공제액 OOO원을 공제하여 산출한 양도소득세 OOO원을 신고ㆍ납부하였다.

나. 처분청은 청구인이 양도한 토지 282.5㎡중 그 지상건축물의 바닥면적에 해당하는 15㎡를 제외한 267.65㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)는 관할 지방자치단체인 ○○○청장이 종합합산 과세대상으로 구분하여 재산세를 부과한 사실을 확인하고, 쟁점토지는「소득세법」 제104조의3 제1항에서 규정한 비사업용 토지로서 장기보유특별공제 대상이 아니라고 보아 2013.7.16. 청구인에게 양도소득세 OOO원을 경정ㆍ고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2013.10.14. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 비사업용 토지에 대하여 장기보유특별공제를 배제하는 입법취지는 부동산 투기수요를 억제하여 부동산시장을 안정화시키기 위한 것인바, 쟁점토지의 경우 10년 이상 셀프세차장의 사업 부지로 사용 하다가 양도한 것임에도 처분청이 쟁점토지를 비사업용 토지로 보아 장기보유특별공제를 배제하는 것은 그 입법 취지에 부합하지 않는다.

(2) 쟁점토지에 소재하는 지상 건축물(건축면적은 30㎡이고 용도는 사무실로서 이하 “쟁점건축물”이라 한다)의 경우 그 건축물 시가표준액(지방세 시가표준액으로서 이하 같다)이 그 부속토지인 쟁점토지 시가표준액의 100분의 2에 미달된다고 보아 종합합산 과세대상으로 구분되어 재산세가 과세되었으나 이는 ○○○청장이 쟁점건축물의 용도를 사실과 다르게 기재하거나 그 잔존가치율 등을 잘못 기재하여 쟁점건축물의 시가표준액이 실제 시가표준액보다 낮게 산출된 것으로서 이를 수정하면 쟁점건축물의 시가표준액은 쟁점토지 시가표준액의 100분의 2를 초과하게 되고, 셀프세차장 운영에 필수적인 물탱크ㆍ차량 세차대(칸막이)ㆍ지붕(캐노피)등 부속 시설물도 당연히 사업장 시설에 해당하므로 이러한 시설이 설치된 쟁점토지는 사업용 토지에 해당된다고 할 것임에도 처분청이 쟁점토지를 비사업용 토지로 보아 장기보유특별공제를 배제하고 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

(1)「소득세법」 제104조의3 제1항 4호 나목에서 재산세 별도합산 과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지를 비사업용 토지에서 제외한다고 규정하고 있고, 쟁점토지는 청구인이 소유한 2006년부터 2012년까지 별도합산 또는 분리과세 대상이 아닌 종합합산 과세대상으로 구분되어 재산세가 과세되었을 뿐 아니라 쟁점토지가 사업과 직접 관련이 있는 토지에 해당된다고 보기도 어렵다.

(2) 셀프세차장 운영에 필수적인 물탱크 등 세차설비와 칸막이ㆍ지붕(캐노피)등 부속 시설물의 가액을 건축물의 시가표준액에 포함하여야 할지 여부는 관할 지방자치단체에서 판단하여야 할 사항으로서 ○○○청은 동 부속시설물의 가액을 쟁점건축물의 시가표준액에 포함하지 않고 쟁점건축물의 시가표준액을 산정하여 쟁점건축물의 시가표준액이 쟁점토지 시가표준액의 100분의 2에 미달한다고 보아 종합합산과세 대상으로 구분하여 재산세를 부과하였는바, 처분청이 쟁점토지를 비사업용 토지로 보아 장기보유특별공제액을 공제하지 않고 양도소득세를 과세한 처분은 적법하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

셀프세차장으로 사용하는 토지가 종합합산 과세대상으로 구분되어 재산세가 부과된 경우 이를 비사업용 토지로 보아 장기보유특별공제를 배제하고 양도소득세를 과세한 처분의 당부

나. 사실관계 및 판단

(1) 셀프세차장이 소재하였던 ○○○ 대지 565.3㎡(이하 “이 건 세차장 토지”라 한다)는 1961.2.11. 청구인의 부 이○○이 취득하였으며, 2005.6.8. 이○○이 사망함에 따라 청구인이 전체 면적의 2분의 1인 282.65㎡를 상속을 원인으로 취득하였다.

(2) 쟁점건축물은 청구인의 부 이○○으로부터 이 건 세차장 토지를 임차한 박○○가 셀프세차장의 사무실 등으로 사용하기 위하여 2003.4.23. 신축한 건축물로서 건축물 관리대장상 용도는 자동차관련시설(사무실)로서 구조는 경량철골조이며, 건축면적은 30㎡이다.

(3) 박○○는 쟁점건축물을 신축하여 세차장의 사무실 등을 사용하다가 2010.1.21. 이 건 세차장 토지의 공동소유자인 이○○에게 양도하였고, 청구인과 이○○는 2012.12.13. 공동 소유인 이 건 세차장 토지를 총액 OOO원(청구인 지분은 OOO원이다)에 오○○에게 양도하였으며, 또한 같은 날 이○○는 쟁점건축물을 오○○에게 양도하였고, 쟁점건축물은 2013.1.11. 철거되었다.

(4) 이 건 세차장 토지의 관할 세무서인 ○○○세무서의 과세자료에 의하면, 박○○는 1999.5.18. 이 건 세차장 토지를 임차하여 ○○○세차장(306-03-ＸＸＸＸＸ) 이라는 상호로 세차장업을 영위하다가 2012.11.30. 폐업하였으며, 부가가치세 간이과세사업자로 등록하여 2003년부터 2010년까지 부가가치세 신고는 하였으나 실제로 납부한 세액은 없고, 소득 금액 또한 면세점 이하로 신고한 것으로 나타난다.

(5) 이 건 세차장 토지와 쟁점건축물의 재산세 과세자료에 의하면, ○○○○○ ○○청장은 이 건 세차장토지와 쟁점건축물의 시가표준액을 아래와 같이 산출하여 쟁점건축물 시가표준액이 이 건 세차장 토지 시가표준액의 100분의 2(종전은 100분의 3이다)에 미달한다고 보아 이 건 세차장토지를 종합합산 과세대상으로 구분하여 재산세를 과세한 것으로 나타난다.

그러나 ○○○청장은 쟁점건축물의 용도를 그 실제용도인 사무실(용도지수 1.25)이 아닌 차량관련시설(0.8)로 보았고,「지방세법 시행규칙」49조에서 건축물의 시가표준액이 그 부속토지의 시가표준액의 100분의2에 미달하는지 여부를 판단할 경우 건축물의 시가표준액은 건축물이 당해 연도에 신축된 것으로 보아 잔존가치율을 1.0으로 적용하도록 규정하고 있음에도 감가상각을 고려한 잔존가치율(0.865∼0.595)을 적용하여 쟁점건축물의 시가표준액을 실제 보다 과소하게 산출한 것으로 보인다.

따라서 청구인의 보유기간인 2006년부터 2012년까지 ○○○○○ ○○청장이 계산한 이 건 세차장토지와 쟁점건축물의 시가표준액 비율은 100분의 1에서 100분 1.2 사이로 100분의 2에 미달한 것으로 보이나, 쟁점건축물의 용도를 그 실제 현황인 사무실로 하고, 잔존가치율을 1.0으로 하여 쟁점건축물의 시가표준액을 산출하면 이 건 세차장 토지와 쟁점건축물의 시가표준액 비율은 100분의 2.1에서 100분의 2.6. 사이로 100분의 2를 초과하는 것으로 나타난다.

(6) 청구인의 세무대리인 ○○○ 회계사는 2014.2.6. 개최된 조세심판관 회의에 출석하여 2012년 4월에 촬영된 이 건 세차장토지의 항공사진과 세차장 사진을 제출하였으며, 그 현황사진을 보면, 이 건 세차장토지에는 쟁점건축물이 신축되어 있고, 그 옆에 차량을 한 대씩 세차할 수 있도록 구분한 차량 세차대(4대, 칸막이로 구분), 물탱크, 차량 내 청소설비 등이 설치되어 있으며 일부 공간은 세차하려는 차량의 진ㆍ출입로 또는 대기 장소로 사용되었던 것으로 보인다.

(7)「소득세법」 제104조의3 제1항 본문 및 제4호 각 목에서「지방세법」 제106조 제1항에 따른 재산세 별도합산 과세대상 또는 분리과세 대상이 되는 토지와 토지의 이용 상황, 관계 법률의 의무 이행 여부 및 수입금액 등을 고려하여 거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서 대통령령으로 정하는 토지는 비사업용토지에서 제외한다고 규정하고 있고,「소득세법 시행령」 제168조의11 제1항 본문 및 각 호에서 거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서 대통령령으로 정하는 토지를 체육시설용 토지, 주차장용 토지, 개발사업자가 조성한 토지, 청소년수련시설용 토지, 예비군훈련장용 토지, 휴양시설업용 토지하치장용 등의 토지, 골재채취장용 토지, 폐기물수집 및 처리업용 토지, 광천지, 양어장ㆍ지소용 토지 등을 열거하여 규정하고 있으나, 세차장용 토지는 여기에 포함되어 있지 않다.

한편「지방세법 시행령」 제101조 제1항 본문 및 제2호 나목에서 건축물의 부속토지를 별도합산 과세대상으로 하되, 건축물의 시가표준액이 해당 부속토지의 시가표준액의 100분의 2에 미달하는 건축물의 부속토지 중 그 바닥면적을 제외한 부속토지는 별도합산 과세대상인 건축물의 부속토지에서 제외한다고 규정하고 있다.

(8) 살피건대, 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 감면요건 규정 가운데에 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에 부합한다고 할 것이므로「소득세법 시행령」 제168조의11 제1항 각 호 또는「지방세법 시행령」 제101조 제1항에서 별도합산 과세대상 또는 분리과세 대상 토지로 규정되지 아니한 세차장용 토지는 그 실질이 세차자용으로 사용되었다고 하더라도 비사업용토지에 해당된다고 보는 것이 타당하다고 판단된다.

다만, 적법하게 산출한 쟁점건축물의 시가표준액이 쟁점토지 시가표준액의 100분의 2를 초과하므로 쟁점건축물 바닥면적(30㎡)의 3배에 해당하는 90㎡는 쟁점건축물의 부속토지로서 그 중 청구인의 지분 45㎡는 사업용 토지에 해당된다고 할 것임에도 처분청이 쟁점건축물의 바닥면적 중 청구인의 지분에 해당하는 15㎡에 대하여만 사업용 토지로 보아 양도소득세를 과세한 것은 잘못이라고 할 것이다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

 

<근거법률>

제104조의 3 【비사업용 토지의 범위】1항 4호

4. 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지 중 다음 각 목을 제외한 토지 (2009. 12. 31. 개정)

가. 「지방세법」 또는 관계 법률에 따라 재산세가 비과세되거나 면제되는 토지 (2009. 12. 31. 개정)

나. 「지방세법」 제106조 제1항 제2호 및 제3호에 따른 재산세 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지 (2010. 3. 31. 개정 ; 지방세법 부칙)

다. 토지의 이용 상황, 관계 법률의 의무 이행 여부 및 수입금액 등을 고려하여 거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서 대통령령으로 정하는 것 (2009. 12. 31. 개정)

 

제101조 【별도합산과세대상 토지의 범위】

① 법 제106조 제1항 제2호 가목에서 “공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 말한다. 다만, 「건축법」 등 관계 법령에 따라 허가 등을 받아야 할 건축물로서 허가 등을 받지 아니한 건축물 또는 사용승인을 받아야 할 건축물로서 사용승인(임시사용승인을 포함한다)을 받지 아니하고 사용 중인 건축물의 부속토지는 제외한다. (2010. 12. 30. 개정)

 

2. 건축물(제1호에 따른 공장용 건축물은 제외한다)의 부속토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 제외한 건축물의 부속토지로서 건축물의 바닥면적(건축물 외의 시설의 경우에는 그 수평투영면적을 말한다)에 제2항에 따른 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 면적 범위의 토지 (2010. 9. 20. 개정)

가. 법 제106조 제1항 제3호 다목에 따른 토지 안의 건축물의 부속토지 (2010. 9. 20. 개정)

나. 건축물의 시가표준액이 해당 부속토지의 시가표준액의 100분의 2에 미달하는 건축물의 부속토지 중 그 건축물의 바닥면적을 제외한 부속토지 (2010. 9. 20. 개정)

② 제1항에 적용할 용도지역별 적용배율은 다음과 같다. (2010. 9. 20. 개정)

용도지역별		적용배율
도시지역	1. 전용주거지역	5배
	2. 준주거지역ㆍ상업지역	3배
	3. 일반주거지역ㆍ공업지역	4배
	4. 녹지지역	7배
	5. 미계획지역	4배
도시지역 외의 용도지역		7배

<결론>

세차장은 주차장용 토지 or 하치장용토지(「소득세법 시행령」 제168조의11 제1항)과는 달리 수입금액 비율적용 규정이 없는 것으로 파악됩니다. 따라서 지방세법상 별도합산 or 분리과세 대상 토지가 아닌한 비사업용토지로 판단해야 할 것으로 사료됩니다(강서구 세무사)

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