노인공동생활가정 1세대1주택
2020-01-29 00:01:24
주 문
심판청구를 기각한다.
이 유
1. 처분개요
가. 청구인은 2006.9.20. OOO 토지 988㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 OOO원에 취득한 후 2010.1.29. 3층의 다가구주택 659.7㎡(이하 “쟁점건물”이라 하고, 쟁점토지와 합하여 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 신축하여 노인의료복지시설(이하 “쟁점요양원”이라 한다)로 사용하다가 2013.2.25. 손OOO에게 OOO원에 양도하고 관련 양도소득세를 무신고하였다.
나. 처분청은 쟁점부동산이 공부상 주택으로 등재되어 있으나 노인의료복지시설인 사업용 건물로 보아 양도가액을 등기부 기재가액인 OOO원으로, 취득가액을 기준시가(건물은 국세청 기준시가, 토지는 개별공시지가)에 의한 OOO원으로 하여 2015.1.6. 청구인에게 2013년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정・고지하였다.
다. 청구인은 이에 불복하여 2015.3.31. 이의신청을 거쳐 2015.6.22. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
(1) (주위적) 청구인은 쟁점건물을 다가구주택으로 신축하여 독신직장인들에게 임대하려 하였으나, 수요예측을 실패하여 다른 사용방법을 고민하던 중 2010년 4월 경부터 쟁점건물의 1・2층을 노인의료복지시설의 하나인 노인요양공동생활가정으로 운영하고 3층은 2011.3.14.부터 2012.1.31.까지 양OOO에게 주택으로 임대하였으며,
쟁점건물은 건축 후 시설의 변경이 없어 다가구주택으로 언제든지 주택으로 사용이 가능하고, 만약 시설을 변경하여 노인요양공동생활가정시설이 아닌 노인요양시설을 운영하면 1인당 요양급여가 OOO원이 많아 수익이 많음에도 불구하고 추후 독신자들에게 다가구주택을 임대하려고 시설을 변경하고 있지 아니하던 중 자금사정으로 매각하였는바, 이 건 양도 당시 쟁점건물은 상업용 건물이 아닌 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 적용대상에 해당한다.
(2) (예비적) 쟁점건물이 주택이 아닌 상업용 건물이라고 하더라도, 개별주택가격이 존재하는 쟁점건물을 개별주택가격을 기준으로 취득가액을 환산하여 산정하지 아니하고 건물기준시가를 기준으로 취득가액을 산정하여 과세하는 것은 위법하다.
나. 처분청 의견
(1) (주위적) 청구인은 쟁점요양원을 일시적으로 운영하고 독신자들을 대상으로 임대하려 하였다고 하나, 쟁점건물이 완공된 시점(2010.1.29.)과 쟁점요양원을 개업한 시점(2010.4.1.)이 인접하고 신축부터 양도시까지 요양시설로 사용되고 있어 일시적으로 사업용 용도로 사용되었다고 보기 어려운바 주거기능이 그대로 유지・관리되는 경우에 해당하지 않고,
본인이나 제3자가 주택으로 사용하려면 인테리어 공사의 수준을 넘어 내부구조를 변경하는 대규모 공사가 필요한 것으로 판단되므로 언제든지 주택으로 사용될 수 있지 아니하며,
쟁점요양원의 운영・고용・수입규모가 일반 가정에서 이루어지는 수준을 넘어서고, OOO 등으로부터 사회복지자원공사 관리센터로 지정되었으며, 전기요금도 사업용으로 납부하고 있고, 쟁점부동산 양도 후에도 매수인과 청구인이 함께 노인요양시설을 운영하고 있으므로, 실질과세원칙에 따라 쟁점건물을 주택이 아닌 사업용 건물로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.
(2) (예비적) 청구인은 설령 쟁점건물이 양도소득세가 과세되는 부동산으로 보더라도 공부상 다가구주택에 해당하고 개별주택가격이 공시되어 있으므로 이를 기준으로 취득가액을 산정해야 한다고 주장하나, 공부상으로 주택일지라도 개별주택가격이 아닌 일반건물 기준시가를 기준으로 환산한 것은 잘못이 없다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁 점
① (주위적) 쟁점건물(공부상 다가구주택)을 주택이 아니라 사업용건물로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부
② (예비적) 쟁점건물의 취득가액을 개별주택가격을 기준으로 환산하여 산정하여야 한다는 청구주장의 당부
나. 관련법령
(1) 국세기본법 제14조【실질과세】
① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(명의)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.
② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.
(2) 소득세법 제89조【비과세 양도소득】
① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 주택부수토지 라 한다)의 양도로 발생하는 소득
제99조【기준시가의 산정】
① 제96조 제2항, 제97조 제1항 제1호 가목 단서, 제100조 및 제114조 제7항에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다.
1. 제94조 제1항 제1호에 따른 토지 또는 건물
가. 토지
「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). (단서 생략)
나. 건물
건물(다목 및 라목에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액
다. 오피스텔 및 상업용 건물
건물에 딸린 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이에 딸린 토지를 포함한다.)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시하는 가액
라. 주택
「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에 같은 법 제17조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있을 때에는 그 가격에 따르고, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.
(3) 주택법 제2조【정의】
이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “주택”이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 이를 단독주택과 공동주택으로 구분한다.
1의2. “준주택”이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다.
2. “공동주택”이란 건축물의 벽・복도・계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.
2의2. “세대구분형 공동주택”이란 공동주택의 주택 내부 공간의 일부를 세대별로 구분하여 생활이 가능한 구조로 하되, 그 구분된 공간 일부에 대하여 구분소유를 할 수 없는 주택으로서 대통령령으로 정하는 건설기준, 면적기준 등에 적합하게 건설된 주택을 말한다.
(4) 주택법 시행령 제2조의2【준 주택의 범위와 종류】
법 제2조제1호의2에 따른 준주택의 범위와 종류는 다음 각 호와 같다.
1.「건축법 시행령」 별표 1 제2호 라목에 따른 기숙사
2.「건축법 시행령」 별표 1 제4호 가목 및 제15호 다목에 따른 다중생활시설
3.「건축법 시행령」 별표 1 제11호 나목에 따른 노인복지시설 중 「노인복지법」 제32조 제1항 제3호의 노인복지주택
4.「건축법 시행령」 별표 1 제14호 나목에 따른 오피스텔
(5) 건축법 제2조【정의】
① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
② 건축물의 용도는 다음과 같이 구분하되, 각 용도에 속하는 건축물의 세부 용도는 대통령령으로 정한다.
1. 단독주택
2. 공동주택
3. 제1종 근린생활시설
4. 제2종 근린생활시설
5. 문화 및 집회시설
6. 종교시설
7. 판매시설
8. 운수시설
9. 의료시설
10. 교육연구시설
11. 노유자 (노유자 : 노인 및 어린이)시설
제19조【용도변경】
② 제22조에 따라 사용승인을 받은 건축물의 용도를 변경하려는 자는 다음 각 호의 구분에 따라 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받거나 신고를 하여야 한다.
1. 허가 대상 : 제4항 각 호의 어느 하나에 해당하는 시설군(施設群)에 속하는 건축물의 용도를 상위군(제4항 각 호의 번호가 용도변경하려는 건축물이 속하는 시설군보다 작은 시설군을 말한다)에 해당하는 용도로 변경하는 경우
2. 신고 대상 : 제4항 각 호의 어느 하나에 해당하는 시설군에 속하는 건축물의 용도를 하위군(제4항 각 호의 번호가 용도변경하려는 건축물이 속하는 시설군보다 큰 시설군을 말한다)에 해당하는 용도로 변경하는 경우
(6) 건축법 시행령 제3조의5 관련【용도별 건축물의 종류】
1. 단독주택[단독주택의 형태를 갖춘 가정어린이집・공동생활가정・지역아동센터 및 노인복지시설(노인복지주택은 제외한다)을 포함한다]
가. 단독주택
나. 다중주택 : 다음의 요건을 모두 갖춘 주택을 말한다.
1) 학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있는 것
2) 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것(각 실별로 욕실은 설치할 수 있으나, 취사시설은 설치하지 아니한 것을 말한다. 이하 같다)
3) 연면적이 330제곱미터 이하이고 층수가 3층 이하인 것
다. 다가구주택: 다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다.
1) 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 바닥면적 2분의 1 이상을 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.
2) 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적은 제외한다. 이하 같다)의 합계가 660제곱미터 이하일 것
3) 19세대 이하가 거주할 수 있을 것
11. 노유자시설
가. 아동 관련 시설(어린이집, 아동복지시설, 그 밖에 이와 비슷한 것으로서 단독주택, 공동주택 및 제1종 근린생활시설에 해당하지 아니하는 것을 말한다)
나. 노인복지시설(단독주택과 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다)
다. 그 밖에 다른 용도로 분류되지 아니한 사회복지시설 및 근로복지시설
(7) 노인복지법 제34조【노인의료복지시설】
① 노인의료복지시설은 다음 각 호의 시설로 한다.
1. 노인요양시설 : 치매ㆍ중풍 등 노인성질환 등으로 심신에 상당한 장애가 발생하여 도움을 필요로 하는 노인을 입소시켜 급식ㆍ요양과 그 밖에 일상생활에 필요한 편의를 제공함을 목적으로 하는 시설
2. 노인요양공동생활가정 : 치매ㆍ중풍 등 노인성질환 등으로 심신에 상당한 장애가 발생하여 도움을 필요로 하는 노인에게 가정과 같은 주거여건과 급식ㆍ요양, 그 밖에 일상생활에 필요한 편의를 제공함을 목적으로 하는 시설
제55조【「건축법」에 대한 특례】
① 이 법에 의한 재가노인복지시설, 노인공동생활가정 및 노인요양공동생활가정은 「건축법」 제19조의 규정에 불구하고 단독주택 또는 공동주택에 설치할 수 있다.
(8) 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제2조【정의】이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.
2. “주택”이라 함은 「주택법」 제2조 제1호의 규정에 의한 주택을 말한다.
3. “공동주택”이라 함은「주택법」 제2조 제2호의 규정에 의한 공동주택을 말하며, 다음과 같이 구분한다.
다. 다세대주택 : (이하 생략)
4. “단독주택”이라 함은 공동주택을 제외한 주택을 말한다.
제16조【단독주택가격의 공시】
① 국토해양부장관은 용도지역, 건물구조 등이 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 단독주택 중에서 선정한 표준주택에 대하여 매년 공시기준일 현재의 적정가격(이하 “표준주택가격”이라 한다)을 조사ㆍ평가하고, 제19조의 규정에 의한 중앙부동산평가위원회의 심의를 거쳐 이를 공시하여야 한다.
② 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제20조의 규정에 의한 시ㆍ군ㆍ구부동산평가위원회의 심의를 거쳐 매년 표준주택가격의 공시기준일 현재 관할구역 안의 개별주택의 가격(이하 “개별주택가격”이라 한다)을 결정ㆍ공시하고, 이를 관계행정기관 등에 제공하여야 한다. 다만, 표준주택으로 선정된 단독주택 그 밖에 대통령령이 정하는 단독주택에 대하여는 개별주택가격을 결정ㆍ공시하지 아니할 수 있다. 이 경우 표준주택으로 선정된 주택에 대하여는 당해 표준주택가격을 개별주택가격으로 본다.
다. 사실관계 및 판단
(1) 처분청은 쟁점부동산이 공부상 주택으로 등재되어 있음에도 노인의료복지시설인 사업용 건물로 보아 1세대 1주택 비과세 적용을 배제하여 양도소득세를 과세하였다.
(2) 쟁점건물의 건축물대장에 의하면 다음 <표1>과 같은 사실이 확인된다.
OOO
(3)처분청의 심리자료 등에 의하면, 쟁점건물의 맨 위층 외벽에는 “OOO 노인요양원”이라는 문구의 간판이 부착되어 있고, 1층 출입문 외벽에는 1층 “OOO 요양원(A)”, 2층 “OOO 요양원(B)”, 3층 “OOO 노인요양원”으로 구분하여 표시된 안내판이 걸려 있는 것으로 나타나고,
(4) 다음의 <표2> 와 같이 3개의 고유번호증이 발급되었는데, 쟁점부동산의 양도일 현재 청구인 명의의 2개 요양원과 매수자 손OOO 명의의 1개 요양원이 등재되어 있는 것으로 나타난다.
OOO
(4) 처분청이 제출한 전기요금부과내역서를 보면, 청구인에게 2013년 1월부터 10월까지 매월 OOO원의 요금이 부과되었고 고객종합정보의 용도란에 “상업용”으로 기재된 사실이 나타난다.
(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 먼저, 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점건물을 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세를 적용하여야 한다고 주장하나, 내・외부가 다가구주택의 형태가 아닌 불특정 다수인이 공동생활을 하기에 편리한 구조인 점, 쟁점건물은 일시적으로 쟁점요양원을 운영하는 용도로 사용된 것이 아니라 신축부터 양도시까지 요양시설로 사용되고 있었던 점, 주택으로 사용하기 위하여는 내부구조를 변경하는 공사가 필요할 것으로 보이는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.
(6) 다음으로, 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점건물의 취득가액을 개별주택가격을 기준으로 환산하여 산정하여야 한다고 주장하나, 공부상 주택이지만 사실상 상가로 사용하였다면 토지는 개별공시지가로 하고 건물은 국세청 기준시가로 평가하여야 하는 점(조심 2012서318, 2012.3.29. 같은 뜻), 쟁점건물은 공부상 주택이나 사실상 요양시설로 계속 사용되었던 점 등에 비추어 처분청이 쟁점건물의 취득가액을 개별주택가격이 아닌 국세청 기준시가로 환산하여 산정하고 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결 론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.