겸용주택 고가주택의 양도소득세 장기보유특별공제 계산

2020-05-04 17:58:26

95-159의 3-4 【주택면적이 더 큰 겸용주택의 경우 장기보유특별공제액 계산】
1세대가 주택의 면적이 주택 외의 면적보다 큰 겸용주택 1채만을 10년 이상 소유하다가 양도한 경우에는 건물 전체를 주택으로 보아 보유기간에 따라 24％∼80％의 공제율을 적용한다.

95-159의 3-3 【주택의 용도를 변경한 경우 보유기간 계산】
주택을 주택 외의 용도로 변경하여 사용하다가 이를 다시 주택으로 용도 변경하여 사용한 후 양도한 경우 해당 주택의 보유기간 계산은 해당 건물의 취득일부터 양도일까지의 기간 중 주택으로 사용한 기간을 통산한다.


제95조 【양도소득금액】
① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다. (2009. 12. 31. 개정)
② 제1항에서 “장기보유 특별공제액”이란 제94조 제1항 제1호에 따른 자산(제104조 제3항에 따른 미등기양도자산과 같은 조 제7항 각 호에 따른 자산은 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것 및 제94조 제1항 제2호 가목에 따른 자산 중 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외한다)에 대하여 그 자산의 양도차익(조합원입주권을 양도하는 경우에는 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획 인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가 전 토지분 또는 건물분의 양도차익으로 한정한다)에 다음 표 1에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 경우에는 그 자산의 양도차익에 다음 표 2에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. (2017. 12. 19. 개정)
법 95조 2항 표1의 개정규정은 2019. 1. 1. 부터 적용함. (법 부칙(2017. 12. 19.) 1조 3호)
표 1 (2017. 12. 19. 개정)
보유기간 공제율
 3년 이상 4년 미만  100분의 6
 4년 이상 5년 미만  100분의 8
 5년 이상 6년 미만  100분의 10
 6년 이상 7년 미만  100분의 12
 7년 이상 8년 미만  100분의 14
 8년 이상 9년 미만  100분의 16
 9년 이상 10년 미만  100분의 18
 10년 이상 11년 미만  100분의 20
 11년 이상 12년 미만  100분의 22
 12년 이상 13년 미만  100분의 24
 13년 이상 14년 미만  100분의 26
 14년 이상 15년 미만  100분의 28
 15년 이상  100분의 30
표 2
보유기간 공제율
 3년 이상 4년 미만  100분의 24
 4년 이상 5년 미만  100분의 32
 5년 이상 6년 미만  100분의 40
 6년 이상 7년 미만  100분의 48
 7년 이상 8년 미만  100분의 56
 8년 이상 9년 미만  100분의 64
 9년 이상 10년 미만  100분의 72
 10년 이상  100분의 80
③ 제89조 제1항 제3호에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 딸린 토지를 포함한다) 및 같은 항 제4호 각 목 외의 부분 단서에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 조합원입주권에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유 특별공제액은 제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다. (2019. 12. 31. 개정)
④ 제2항에서 규정하는 자산의 보유기간은 그 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. 다만, 제97조의 2 제1항의 경우에는 증여한 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산을 취득한 날부터 기산(起算)하고, 같은 조 제4항 제1호에 따른 가업상속공제가 적용된 비율에 해당하는 자산의 경우에는 피상속인이 해당 자산을 취득한 날부터 기산한다. (2016. 12. 20. 단서개정)
⑤ 양도소득금액의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2009. 12. 31. 개정)

제160조 【고가주택에 대한 양도차익 등의 계산】 (2002. 12. 30. 제목개정)
① 법 제95조 제3항에 따른 고가주택(하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택 외의 건물이 있는 경우에는 주택 외의 부분은 주택으로 보지 않는다)에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 다음 각 호의 산식으로 계산한 금액으로 한다. 이 경우 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기양도자산에 해당하거나 일부만 양도하는 때에는 9억원에 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지의 양도가액이 그 주택과 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을 곱하여 안분계산한다. (2020. 2. 11. 개정)
1. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익 (2009. 2. 4. 개정)
법 제95조 제1항에 따른 양도차익 양도가액 ― 9억원
×
양도가액
2. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 장기보유특별공제액 (2009. 2. 4. 개정)
법 제95조 제2항에 따른 장기보유특별공제액 양도가액 ― 9억원
×
양도가액
② 제1항 후단의 규정에 의한 양도가액의 안분계산은 법 제100조 제2항의 규정을 준용한다. (1994. 12. 31. 개정)