공동임대주택요건, 장기보유특별공제 특례적용시, 공동지분,거주자별로 1호이상이어야 함
2020-07-27 12:42:12
| 공동임대주택 요건 | 법 | 예규 | |
| 거주주택 비과세 특례 | 세대별1호이상 | 소,시행령155조20항 | 부동산거래관리과-212, 2012.04.18 * |
| 장기보유특별공제 특례 | 거주자별1호이상 | 조특법97조의3 | 서면-2019-법령해석재산-0574, 2020.05.08 |
[제목]서면-2019-법령해석재산-0574, 2020.05.08
조특법 §97의3의 장기일반민간임대주택 1호를 등록하여 임대 중 자녀에게 소유지분 일부를 증여하는 경우 조특법 §97의3에 따른 과세특례 적용이 가능한 지 여부
【질의】
(사실관계)
o 2016.12월 질의자 甲은 송파구 소재 A아파트(이하 “쟁점주택”)를 배우자와 공동매입(甲 50%, 甲의 배우자 50%)
o 2018.2월 쟁점주택에 대하여「민간임대주택에 관한 특별법」제2조 제5호에 따른 ‘장기일반민간임대주택’ 임대사업자 등록 및 「소득세법」제168조에 따른 사업자 등록함.
o 임대기간 중 자녀에게 쟁점주택의 지분 10%를 증여(甲의 지분 5%+甲의 배우자 지분 5%) 후 자녀도 임대사업자 등록 예정
(질의내용)
o 조특법 §97의3의 장기일반민간임대주택 1호를 등록하여 임대 중 자녀에게 소유지분 일부를 증여하는 경우 조특법 §97의3에 따른 과세특례 적용이 가능한 지 여부
【회신】
「조세특례제한법」 제97조의3에 따른 장기일반민간임대주택의 양도소득세 과세특례는 「민간임대주택에 관한 특별법」제2조 제5호에 따라 8년 이상 임대할 목적으로 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대사업자로 등록한 거주자가 「조세특례제한법」 제97조의3 제1항 각 호의 요건을 모두 충족하는 경우에 적용되는 것으로, 귀 질의와 같이 임대주택을 지분형태로 소유하는 공동사업자의 경우에는 거주자별로 임대주택의 호수에 지분비율을 곱하여 1호 이상인 경우에만 동 과세특례 규정이 적용되는 것임.
【관련 법령】
□ 조세특례제한법(2019.12.31. 법률 제16835호로 개정된 것, 이하 같음) 제97조의3【장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세의 과세특례】
① 대통령령으로 정하는 거주자가 2022년 12월 31일까지 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 법 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택을 등록하여 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 경우 그 주택(이하 이 조에서 "장기일반민간임대주택등"이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는「소득세법」 제95조제1항에 따른 장기보유 특별공제액을 계산할 때 같은 조 제2항에도 불구하고 100분의 50의 공제율을 적용한다. 다만, 장기일반민간임대주택등을 10년 이상 계속하여 임대한 후 양도하는 경우에는 100분의 70의 공제율을 적용한다.
1. 8년 이상 계속하여 임대한 후 양도하는 경우
2. 대통령령으로 정하는 임대보증금 또는 임대료 증액 제한 요건 등을 준수하는 경우
□ 조세특례제한법 시행령(2020.2.11. 대통령령 제30390호로 개정된 것, 이하 같음) 제97조의3【장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세 과세특례】
① 법 제97조의3제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 거주자"란 「소득세법」 제1조의2제1항제1호에 따른 거주자를 말한다.
② 법 제97조의3제1항 각 호 외의 부분 단서에 따른 10년 이상 계속하여 임대한 경우와 같은 항 제1호에 따른 8년 이상 계속하여 임대한 경우는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제4호의 공공지원민간임대주택 또는 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택(이하 이 조에서 "장기일반민간임대주택등"이라 한다)으로 각각 10년 또는 8년 이상 계속하여 등록하고, 그 등록한 기간 동안 통산하여 각각 10년 또는 8년 이상 임대한 경우로 한다. 이 경우 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업ㆍ재건축사업, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모주택정비사업 또는 「주택법」에 따른 리모델링으로 인하여 임대할 수 없는 경우에는 해당 주택의 관리처분계획 인가일(소규모주택정비사업의 경우에는 사업시행계획 인가일, 리모델링의 경우에는 허가일 또는 사업계획승인일을 말한다) 전 6개월부터 준공일 후 6개월까지의 기간 동안 계속하여 임대한 것으로 보되, 임대기간 계산 시에는 실제 임대기간만 포함한다.
③ 법 제97조의3제1항제2호에서 "대통령령으로 정하는 임대보증금 또는 임대료 증액 제한 요건 등"이란 다음 각 호의 요건을 말한다.
1. 임대보증금 또는 임대료(이하 이 호에서 "임대료등"이라 한다)의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항에 따라 정한 기준을 준용한다.
2.「주택법」 제2조제6호에 따른 국민주택규모 이하의 주택(해당 주택이 다가구주택일 경우에는 가구당 전용면적을 기준로 한다)일 것
3. 장기일반민간임대주택등의 임대개시일부터 8년 이상 임대할 것
4. 장기일반민간임대주택등 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원)을 초과하지 아니할 것
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3채 모두 부부 공동 명의로 임대사업 중입니다. 10년 임대시 장특공 공제를 0.5채로 계산하여 못 받는다는 글을 읽었습니다.
저희는 2채는 양도세 100% 감면, 1채는 70% 장특공을 받을 예정입니다.
이럴경우 70% 장특공 아파트를 맨 처음 양도시 각각 1.5채 임대이니 70% 장특공을 받고 양도 후 100% 양도세 감면 주택을 매도하면 혜택을 다 받을 수 있니요?
100% 양도세 감면도 0.5주택으로 계산되어 마지막 주택은 혜택을 못 받나요?
국세청 홈택스 세법분야 인터넷상담은 법령 및 유권해석사례 등을 바탕으로 세법에 대하여 상담(안내)을 해 드리는 곳으로서, 유권해석 처리부서가 아니므로 귀하의 요청사항에 대하여 답변을 드리기 어려운 점 양해부탁드리며,
조세특례제한법 제97조의 3 과세특례 적용과 관련하여 아래 법령해석사례를 회신 받은 납세자가 기획재정부에 유권해석을 재질의하였으며 기획재정부와 국세청 법령해석과에서 협의하여 다시 해석을 낼 예정인 것으로 파악됩니다.