근린생활시설 및 다중주택으로 신축된 건물을 원룸 형태로 개조하여 임대 후 양도시 부가가치세 면제 여부,사전-2018-법령해석부가-0286

2021-08-19 17:33:44

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[ 요 지 ]

근린생활시설 및 다중주택으로 신축된 건물을 원룸 형태로 개조하여 주택으로 임대 후 양도하는 경우 주거전용면적의 합계가 국민주택규모 이하인 다중주택의 양도는 부가가치세가 면제되며, 근린생활시설의 양도는 상시 주거용 임대인지 일시적, 잠정적 임대인지에 따라 해당 건물의 양도시 과면세가 달라짐

[답변내용]

주택신축판매업을 영위하는 사업자가 단독주택(다중주택) 및 근린생활시설로 건축허가를 받아 신축한 건물을 용도변경의 허가를 받지 아니하고 건물 전체를 원룸 형태로 개조하여 주택으로 임대하다 양도하는 경우로서 주거전용면적의 합계가 국민주택규모 이하인 단독주택(다중주택)의 양도는 「조세특례제한법」 제106조제1항제4호 및 같은 법 시행령 제106조제4항제1호에 따라 부가가치세가 면제되는 것이며, 근린생활시설을 상시 주거용으로 임대하여 「부가가치세법」 제10조제1항제1호에 따라 부가가치세가 과세된 근린생활시설의 양도는 같은 법 제14조제2항제1호에 따라 부가가치세가 면제되는 것임. 다만, 해당 건물이 양도되기 전까지 일시적, 잠정적으로 임대하여 같은 법 제10조제1항제1호에 따른 재화의 공급에 해당하지 아니하는 경우 근린생활시설의 양도는 부가가치세가 과세되는 것이며, 이 경우 해당 근린생활시설의 임대가 일시적, 잠정적인 임대에 해당하는지는 사실판단할 사항임

1. 사실관계

 ○ PP건축(이하 “신청인”)은 2017.2월 주택신축판매업을 업종으로 하여 사업자등록을 하고 근린생활시설 및 다중주택(이하 “쟁점건물”)을 신축하여 2017.9월 완공하였음

 ○ 신청인은 당초 쟁점건물 전체를 주택으로 건축허가 받으려고 하였으나, 주차장 면적이 부족하여 건물 일부를 제2종근린생활시설(사무소)로 변경하여 건축허가를 받았으며

  - 신축시 주택으로 사용할 수 있도록 화장실ㆍ싱크대 배관을 시공하고, 근린생활시설로 준공검사를 받은 후 원룸 형태로 각 호별 독립된 주거환경(출입문, 보일러, 도시가스, 전기, 수도, 싱크대, 욕실 등)을 설치함

층	면적(㎡)	등기부등본상 용도	실제 용도	비고
1층	40.19	제2종근린생활시설(사무소),계단실	주택(1호)	임대
1층	27.64	주차장	주차장
2층	85.83	제2종근린생활시설(사무소)	주택(1호˜4호)	임대
3층	85.83	제2종근린생활시설(사무소)	주택(1호˜4호)	임대
4층	85.83	제2종근린생활시설(사무소)	주택(1호˜4호)	임대
5층	62.09	단독주택(다중주택)	주택(1호˜4호)	임대
6층	66.89	단독주택(다중주택)	주택(1호˜2호)	임대
옥탑	10.64	계단실	계단실

   *신청인은 5,6층 다중주택 전용면적의 전체합계가 85㎡ 이하임을 전제로 질의함

 ○ 신청인은 쟁점건물 준공 후 양도 전까지 임대*를 주고 있으며 임차인들이 전부 주택으로 사용하고 있어 각 호별 전입신고가 이루어진 상태임(전체 19세대)

   *주택임대업등록이나 사업자등록상 업종 추가(정정)는 하지 아니함

 ○ 신청인은 2017.1기 및 2기 부가가치세 신고시 쟁점건물 신축비용에 대하여 매입세액공제를 받고 부동산임대 용역의 공급에 대하여 부가가치세 과세매출로 신고하였다가

  - 2018.2월 면세사업 관련 매입세액으로 전액 불공제하고 임대용역의 공급을 면세매출로 하는 수정신고*를 함

   * 2018.2월 관할세무서장의 부가가치세 환급 현장확인에 따른 수정신고임

 ○ 신청인은 2018.4.14. 쟁점건물 전체를 하나의 매매단위로 하여 양도하는 매매계약을 체결하였고(잔금지급 2018.5.21), 현 임대차계약을 매수인이 포괄승계 하는 것으로 약정함

 

2. 질의내용

 ○ 근린생활시설 및 다중주택으로 신축된 건물을 원룸 형태로 개조하여 임대 후 양도하는 경우 부가가치세 면제 여부

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제14조(부수 재화 및 부수 용역의 공급) ① 주된 재화 또는 용역의 공급에 부수되어 공급되는 것으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화 또는 용역의 공급은 주된 재화 또는 용역의 공급에 포함되는 것으로 본다.

1. 해당 대가가 주된 재화 또는 용역의 공급에 대한 대가에 통상적으로 포함되어 공급되는 재화 또는 용역

2. 거래의 관행으로 보아 통상적으로 주된 재화 또는 용역의 공급에 부수하여 공급되는 것으로 인정되는 재화 또는 용역

② 주된 사업에 부수되는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화 또는 용역의 공급은 별도의 공급으로 보되, 과세 및 면세 여부 등은 주된 사업의 과세 및 면세 여부 등을 따른다.

1. 주된 사업과 관련하여 우연히 또는 일시적으로 공급되는 재화 또는 용역

2. 주된 사업과 관련하여 주된 재화의 생산 과정이나 용역의 제공 과정에서 필연적으로 생기는 재화

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제10조(재화 공급의 특례) ① 사업자가 자기의 과세사업과 관련하여 생산하거나 취득한 재화로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화(이하 이 조에서 “자기생산ㆍ취득재화”라 한다)를 자기의 면세사업을 위하여 직접 사용하거나 소비하는 것은 재화의 공급으로 본다.  <개정 2018. 12. 31.>

1. 제38조에 따른 매입세액, 그 밖에 이 법 및 다른 법률에 따른 매입세액이 공제된 재화

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대법원 2021. 1. 14. 선고 2020두40914 판결 [종합소득세등부과처분취소] [공2021상,395]

판시사항

공급 당시 공부상 용도가 업무시설인 오피스텔이 조세특례제한법 제106조 제1항 제4호에서 부가가치세 면제대상으로 정한 ‘국민주택’에 해당하는지 여부(소극) / 공급하는 건축물이 관련 법령에 따른 오피스텔의 요건을 적법하게 충족하여 공부상 업무시설로 등재된 경우, 조세특례제한법 제106조 제1항 제4호의 적용 대상이 될 수 없는 오피스텔에 해당하는지 판단하는 기준(=공급 당시 공부상 용도) 및 공급 당시 공부상 용도가 업무시설인 오피스텔에 해당하여 위 면세조항에 따른 부가가치세 면제대상에서 제외된 건축물이 나중에 실제로 주거 용도로 사용되고 있는 경우, 달리 보아야 하는지 여부(소극)

판결요지

조세특례제한법 제106조 제1항 제4호(이하 ‘면세조항’이라 한다), 조세특례제한법 시행령 제106조 제4항 제1호, 제51조의2 제3항, 구 주택법(2016. 1. 19. 법률 제13805호로 전부 개정되기 전의 것) 제2조 제3호, 제1호, 제1호의2, 구 주택법 시행령(2016. 8. 11. 대통령령 제27444호로 전부 개정되기 전의 것) 제2조의2 제4호, 건축법 시행령 제3조의5 [별표 1] 제14호 (나)목 등의 문언·내용과 체계, 위 면세조항이 국민주택 규모 이하의 주택 공급에 대하여 부가가치세를 면제하는 취지, 주택과 오피스텔에 대한 각종 법적 규율의 차이, 특히 조세특례제한법령의 다른 규정에서 위 면세조항과 달리 ‘오피스텔’ 또는 ‘주거에 사용하는 오피스텔’이 ‘주택’에 포함된다고 명시하고 있는 점과의 균형 등을 종합하면, 특별한 사정이 없는 한 공급 당시 공부상 용도가 업무시설인 오피스텔은 그 규모가 주택법에 따른 국민주택 규모 이하인지 여부와 관계없이 위 면세조항의 ‘국민주택’에 해당한다고 볼 수 없다.

공급하는 건축물이 관련 법령에 따른 오피스텔의 요건을 적법하게 충족하여 공부상 업무시설로 등재되었다면, 그것이 공급 당시 사실상 주거의 용도로 사용될 수 있는 구조와 기능을 갖추었더라도 이를 건축법상 오피스텔의 용도인 업무시설로 사용할 수 있다. 위와 같은 경우 위 면세조항의 적용 대상이 될 수 없는 오피스텔에 해당하는지는 원칙적으로 공급 당시의 공부상 용도를 기준으로 판단하여야 한다. 나아가 해당 건축물이 공급 당시 공부상 용도가 업무시설인 오피스텔에 해당하여 위 면세조항에 따른 부가가치세 면제대상에서 제외된 이상 나중에 실제로 주거 용도로 사용되고 있더라도 이와 달리 볼 수 없다.

참조조문

조세특례제한법 제95조의2 제1항, 제96조 제1항, 제97조의6 제1항, 제99조의2 제1항, 제106조 제1항 제4호, 조세특례제한법 시행령 제51조의2 제3항, 제95조 제2항, 제96조 제2항 제2호, 제97조의6 제2항 제1호, 제99조의2 제1항 제9호, 제106조 제4항 제1호, 구 주택법(2016. 1. 19. 법률 제13805호로 전부 개정되기 전의 것) 제2조 제1호, 제1호의2(현행 제2조 제4호 참조), 제3호(현행 제2조 제5호 참조), 구 주택법 시행령(2016. 8. 11. 대통령령 제27444호로 전부 개정되기 전의 것) 제2조의2 제4호(현행 제4조 제4호 참조), 건축법 시행령 제3조의5 [별표 1] 제14호 (나)목

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