공동사업자의 공유물 분할 수입금액 산정
2021-09-02 18:35:20
결론: 신축 판매 목적인 경우 :부가가치세 과세 및 총수입금액 발생
임대목적 : 부가가치세 과세(출자지분의 대물변제), 총수입금액 불산입
| [ 제 목 ]소득46011-1899 , 1998.07.10 | |
| 공동사업자의 공유물분할등기시 과세 여부 |
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| [ 요 지 ] | |
| 공동사업으로 부동산임대업을 영위하다가 출자지분에 따라 분할등기 하는 때에는 총수입금액에 산입하지 않음 |
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| [ 회 신 ] | |
| 공동사업으로 부동산임대업을 영위하다가 그 임대용부동산을 출자지분에 따라 단순히 분할등기 하는 때에는 당해 공동사업장의 총수입금액에 산입하지 않는다. |
| [ 관련법령 ] | 소득세법 제24조【총수입금액의 계산】 제1항 |
부동산매매업을 영위할 목적으로 26인이 공동으로 건물 540평을 신축(1995. 12. 14)하였으나 경기부진으로 매매가 되지 아니하여 전부 임대(1996. 4. 15) 하였다가 공동사업자간 협의(1997. 12. 1)에 의하여 각자 출자지분별로 현물로 반환하여 개별적으로 사업을 영위하기로 하고 당해 임대용부동산을 출자지분별로 현물로 반환하고 폐업(1997. 12. 31)한 경우 당해 공동사업장의 총수입금액에 산입여부(업종: 부동산임대)
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공동사업자가 분양ㆍ임대 등 목적으로 건물을 신축한 후 지분비율로 분할등기하여 소유권을 이전하거나 공동사업자 중 일부에게 소유권 이전되어 배타적으로 사용되는 경우, 공동사업 정산에 따른 재화의 공급으로 보아 VAT 및 소득세 과세됨 (기각)
【주문】
○○세무서장이 1999. 7. 10 청구인에게 결정고지한 1997년 귀속 종합소득세 24,642,430원은 이를 취소한다.
【이유】
1. 처분내용
청구인 등 17인은 각자 소유 토지인 서울시 ○○구 ○○동 XXX-X번지 일대 18필지 1,062㎡를 현물출자하여 1996. 8. 29 지하 1층, 지상 6층 건물 3,383.64㎡(1∼2층 근린생활시설 1,280.204㎡, 3∼6층 공동주택 2,103.436㎡, 이하 “쟁점전물”이라 한다)를 공동으로 신축한 후 1997. 2. 27 근린생활시설 부분 중 101호는 □□□, 102호는 △△△, 나머지(103호, 104호, 201호, 202호)는 청구인 명의로 소유권 보존등기하였으나 종합소득세 과세표준 및 세액의 신고를 하지 않은 사실이 있다.
처분청은 쟁점건물 중 근린생활시설 부분이 1997. 2. 27 □□□, △△△, 청구인에게 소유권 보존등기된 것을 부가가치세법상 재화의 공급으로 보아 수입금액을 821,854,795원［쟁점건물의 총건축비 2,172,201,274원×근린생활시설 부분의 면적 1,280.204㎡÷쟁점건물 전체면적 3,383.64㎡］으로 산정하여 1998. 2. 9 이에 대한 부가가치세 76,863,570원을 결정고지한 후 공동사업자 중 1인인 청구인의 지분율(24.649820％)에 해당하는 수입금액 202,585,758원에 대하여는 1999. 7. 10 1997년 귀속 종합소득세 24,642,430원을 표준소득률에 의하여 추계조사결정고지하였다.
청구인은 이에 불복하여 1999. 9. 27 이의신청을 거쳐 1999. 12. 2 심사청구하였다.
2. 청구주장
청구인 등 17인은 각자 소유 토지를 출자하여 그 지상에 건물을 신축한 후 출자비율에 해당하는 부분의 건물을 소유권 보존등기하였는 바, 이는 자기소유 토지에 건물을 신축한 것에 불과한 것으로서 공동사업정산에 따른 지분등기가 아니라 단순한 보존등기일 뿐이며 달리 소득이 발생되지 아니하였으므로 공동사업을 영위한 것으로 보아 과세한 처분은 부당하다.
3. 처분청 의견
청구인 등은 쟁점건물을 청구인 등의 명의로 보존등기하여 청구인 등이 직접 사용하거나 타인에게 임대하여 이미 배타적인 권리를 행사하고 있는 바, 이는 공동사업 정산에 따른 지분별 분할등기임이 명백하므로 공동사업사 소득으로 보아 지분율에 따라 소득금액을 분배하여 과세한 처분은 정당하다
4. 심리 및 판단
가. 쟁점
각자 소유 토지에 공동으로 신축한 건물 중 근린생활시설 부분에 대한 소유권을 각자의 소유로 분할 등기한데 대하여 공동사업정산에 따른 지분 등기로 보아 종합소득세를 과세한 처분이 맞는지를 가리는데 있다.
나. 관련법령
소득세법 제25조【총수입금액계산의 특례】 제2항에서는 『거주자가 재고자산 또는 임목을 가사용으로 소비하거나 이를 종업원 또는 타인에게 지급한 경우에도 이를 소비 또는 지급한 때의 가액에 상당하는 금액은 그 날이 속하는 연도의 사업소득금액ㆍ기타소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 이를 총수입금액에 산입한다』고 규정하고 있으며,
같은법시행령 제53조 제8항에서 『법 제25조 제2항에 규정하는 소비 또는 지급하는 때의 가액의 계산에 관하여는 제51조 제5항의 규정을 준용한다』고 규정하면서, 제51조【총수입금액의 계산】 제5항에서 『법 제24조 제2항을 적용함에 있어서 금전외의 것에 대한 수입금액의 계산은 다음 각호에 의한다.
1. 제조업자ㆍ생산업자 또는 판매업자로부터 그 제조ㆍ생산 또는 판매하는 물품을 인도받은 때에는 그 제조업자ㆍ생산업자 또는 판매업자의 판매가격
2. 제조업자ㆍ생산업자 또는 판매업자가 아닌 자로부터 물품을 인도받은 때에는 정상가액』으로 규정하고 있다.
다. 사실관계 및 판단
처분청이 청구인에게 1998. 2. 9 결정고지한 부가가치세 76,863,570원에 대하여 청구인이 처분청을 상대로 제기한 소송의 판결문(서울행정법원 제3부, 99구 3743, 1999. 9. 10, 국가 승소)에 의하면,
첫째, 서울시 ○○구 ○○동 XXX-X번지 일대 18필지의 토지 1,062㎡의 소유자인 청구인 등 17인은 각자 소유 토지를 현물출자하여 그 지상에 지상 6층, 지하 1층(주차장)의 주상복합건물을 신축한 후 각자의 출자지분에 상응하는 지분을 소유하고 나머지 부분은 분양ㆍ임대하기로 하는 공동사업을 영위하기로 약정하였음을 알 수 있고,
둘째, 1995. 3. 24 ○○구청으로부터 건축허가를 받고 1995. 5. 22 청구인 등 17인 명의로 사업자등록(업태 : 건설 및 부동산매매, 종목 : 주택 및 상가, 사업자등록번호 : XXX-XX-XXXXX)을 한 후 청구외 ○○건설 주식회사와 건물신축공사 도급계약을 체결하고 이와 관련하여 공급받은 재화 및 용역에 대한 매입세액 공제를 받았음이 확인되며,
셋째, 1996. 8. 29 건물신축공사를 완료한 후 공사대금 및 설계비등 합계 2,137,250,000원 중 902,500,000원은 1996. 5. 8 현금으로 지급하였고 나머지는 1996. 11. 3 쟁점건물 중 공동주택 7세대로 대물변제하였으며, 1997. 2. 27 청구인 등 17인이 위 약정에 따라 건물을 각자의 지분에 따라 배분하여 소유권 보존등기한 후 근린생활시설 부분 중 101호는 □□□, 102호는 △△△, 나머지 103호, 104호, 201호, 202호는 청구인 명의로 소유권 보존등기하여 직접 사용하거나 제3자에게 임대하고 있음이 확인된다.
위에서 살펴본 사실을 종합하여 판단해 보면, 공동사업자가 분양ㆍ임대 등의 목적으로 건물을 신축한 후 지분비율로 분할등기하여 소유권을 이전하는 경우에는 이를 재화의 공급으로 보아 그 시가상당액으로 부가가치세를 과세하고 소득세법상 총수입금액에 산입하는 것(같은 뜻 : 대법원 97누 6100, 1999. 4. 13 ; 국심 97서 2911, 1998. 7. 21 ; 재소비 46015-32, 1997. 3. 21외)인 바,
청구인 등 17인은 건물을 신축하여 이를 분양하거나 임대할 목적으로 청구인을 대표자로 정하여 각자 소유 토지를 출자한 다음 공동명의로 사업자 등록을 하고 건물 신축과 관련된 비용을 매입세액으로 이미 공제받아 건물 신축공사를 완료한 후 쟁점건물 중 근린생활시설 부분에 대하여는 당해 공동사업에 계속 사용한 것이 아니라 청구인, □□□, △△△ 명의로 보존등기하여 각자 배타적으로 사용하거나 일부는 임대에 공하고 있으므로 공동 사업정산에 따른 재화의 공급으로 보아 과세한 처분청의 결정은 달리 잘못이 없다고 하겠다.
다만, 납세의무자가 종합소득세 과세표준 및 세액의 신고를 하지 않았더라도 소득금액을 장부 및 증빙서류 등에 의하여 실지조사결정할 수 있는 경우에는 실지조사에 의하여 소득금액을 계산하여야 하는 것이고, 소득금액은 수입금액에서 필요경비를 공제하여 산출하는 것으로서 부동산매매업의 필요경비는 대부분이 건축비와 부대비용 및 토지가액으로 구성되므로 계약서 등 증빙서류에 의하여 실제 필요경비 등이 확인되는 경우에는 장부를 비치 기장하지 아니하였다는 사실만으로 실지조사결정 대상에서 제외하여 추계과세방법으로 소득금액을 결정할 수 없다 할 것(같은 뜻 : 심사 경인 96-649, 1996. 8. 16외 다수)인 바,
직권으로 이 건 수입금액의 산정과 표준소득률에 의하여 추계결정한 소득금액이 정당한지에 대하여 살펴본다.
처분청은 쟁점건물 신축시 투입된 총건축비 중 근린생활시설 부분의 면적이 쟁점건물의 전체면적에서 차지하는 비율에 해당하는 금액을 수입금액으로 산정하였으나 이는 결국 쟁점건물의 건축비와 부대운용은 처분청에서 이미 조사하여 확인되었고 토지가액은 공동사업에 현물출자한 시점의 개별공시지가로 계산할 수 있다 할 것이므로 실지조사에 의하여 소득금액을 결정할 수 있는 이 건의 경우 수입금액과 수입금액에 대응되는 필요경비(건축비)가 동일한 금액으로 산정되어 소득금액이 발생되지 아니하는 결과(소득금액 0원)를 초래한다 할 것인 바,
이 건 수입금액을 정상가액 등으로 재산정하여 과세(관련 법령상 이 건과 같이 금전의 수수가 없이 재화의 공급으로 간주되어 부가가치세 및 종합소득세가 과세되는 경우에는 수입금액을 정상가액등에 의하여 산정하도록 규정되어 있음)하는 것은 별론으로 하더라도 당초 건축비를 기준으로 수입금액을 산정하여 실지조사에 의거 소득금액을 결정할 경우 소득금액이 없는 이 건의 경우, 수입금액에 표준소득률을 곱하여 소득금액을 추계조사결정한 당초 처분은 취소함이 타당한 것(동일건 : 심사 소득 99-778, 99-783)으로 판단된다.
따라서, 이 건 심사청구는 청구주장 일부 이유있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.