겸용주택의 주택면적 판별
2019-01-15 16:25:33
2.지하 근린시설65.15은 매입부터 공실로 방치되어 있음
3.상기내용과같이 근린시설중 지하부분은 공실로 비어있는 상태에서 주택면적계산시 공실면적은 주택과근린시설면적으로 안분계산하여야하는지요?
4.주택부분 면적에는 외부계단및 주택용베란다 면적을 합하여 계산할경우 주택면적이 근린시설 면적보다 크므로 비과세가 가능한지요?
5.개별주택가격확인서에 고시된면적은 공부상면적으로 되어 있어서 근린시설면적이 크므로 주택부분은 비과세되고 근린시설부분만 과세되는지요?
안녕하십니까?
항상 국세행정에 대한 관심과 협조에 감사드리며, 답변내용이 도움이 되시길 바랍니다.
1. 1세대 1주택 비과세 요건
1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년 이상인 경우에는 양도소득세 비과세 적용을 받을 수 있습니다.(양도가액 9억원을 초과하는 고가주택은 과세됨)
2. 1세대 1주택 비과세규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우, 주택의 면적이 주택외의 면적보다 큰 경우에는 전체를 주택으로 보는 것이며, 주택의 면적이 주택외의 면적보다 작거나 같을 때에는 주택부분만 주택으로 보고, 주택 외의 부분은 주택으로 보지 아니하는 것입니다.
이 경우 겸용주택의 용도는 사실상 용도에 따라 구분하는 것으로, 사실상 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 따릅니다.
귀 사례 주택의 면적이 주택외의 면적보다 큰 경우라면 전체를 주택으로 보는 것이며 양도일 현재 1세대 1주택이고 해당 주택 보유기간 2년 이상 및 양도가액 9억원 이하인 경우라면 비과세 적용 가능한 것으로 사료됩니다.
3. 참고예규
☞ 서면4팀-1653, 2007.05.17.
【제목】
1층은 주택 외의 부분이고 2층은 주택인 겸용주택으로서 2층으로 올라가기 위한 2층 전용계단이 1층에 설치된 경우, 1층 중 그 계단부분은 주택으로 보아 1세대 1주택의 비과세 면적을 판정함
【질의】
(사실관계)
- 소유주택 현황
ㆍ서울시 관악구에 소재하는 1973년 건축된 2층 겸용주택임.
ㆍ공부상 1층 및 2층 각각 73.12㎡로서 용도는 층별 구분없이 주택, 점포로 되어 있음.
ㆍ실제로는 2층 전체(73.12㎡)는 주택으로 사용(주민등록 되어있으며, 양도인이 10년 보유 및 7년 거주)하고 있으며, 1층 약 70.12㎡는 사업자등록 후 판매시설(점포)로 사용하고, 약 3㎡는 2층 주택으로 올라가는 계단으로 사용함.
(질의내용)
상기 복합주택을 양도하는 경우 전체를 주택으로 보아 비과세 되는지 여부
【회신】
1. 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 및 「같은법 시행령」 제154조의 규정에 의하여 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택을 판정함에 있어 하나의 건물이 공부상 주택과 주택외의 건물로 복합되어 있는 경우에 주택의 구분은 사실상 사용하는 용도에 따라 구분하는 것이며, 사실상의 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 따르는 것으로, 이 경우 사실상 주택으로 사용된 건물 면적이 주택 외의 용도로 사용된 건물 면적보다 큰 경우에는 그 전부를 주택으로 보는 것이며, 사실상 주택으로 사용된 건물 면적이 주택 외의 용도로 사용된 건물 면적보다 적거나 같을 때에는 주택 외의 용도로 사용된 건물면적은 주택으로 보지 아니하고 사실상 주택으로 사용된 건물면적만 주택으로 보아 소득세법상 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하는 것임.
2. 위 “1”를 적용함에 있어 1층은 주택 외의 부분이고 2층은 주택인 복합주택의 경우로서 2층을 올라가기 위한 2층 전용계단이 1층에 설치된 경우에는 1층 중 그 계단부분은 주택으로 보아 위 “1”를 적용하는 것임.
3. 귀 질의의 경우 계단의 용도 및 실제 주택으로 사용한 면적이 주택외의 용도로 사용된 면적보다 큰 경우에 해당하는지 여부 등은 사실관계를 종합하여 판단할 사항임.