신축판매업 재고주택을 주택수에서 제외시킨후 다시 임대주택으로 전환하여 양도세 비과세 여부
2019-01-28 16:03:01
[현황]
- 총 2채의 주택을 보유중임 (주택신축판매업으로 사업자등록 후 신축한 다가구주택, 2년 이상 거주 중인 9억원 미만 아파트)
- 다가구주택은 올해 초 준공 후 부동산에 판매 의뢰하였으나, 매입자가 없는 상태로 현재는 임대중임
- 주택신축 판매업자의 판매용 재고주택은 거주용 주택으로 보지 아니하므로(서면4팀-2412, 2007.08.09) 1세대 1주택(아파트)에 해당하며, 아파트를 매각할 예정임
[질문]
1세대 1주택 비과세규정 적용하여 아파트를 매각하였으나,
아파트 매각 이후에도 다가구주택이 판매가 되지 않아서 다가구주택에 대해 임대업을 추가 하게 되는 경우에(장기임대주택 등록은 하지 아니함)
이미 매각한 아파트에 대하여 1세대 1주택에 해당하지 않는 것으로 보아서 아파트에 대해 소급해서 양도세를 납부해야 하는지요?
아니면 아파트 판매시점에서는 1세대 1주택이었으므로 아파트 매각 이후 다가구주택에 대해 임대업을 추가한다고 하더라도 과거에 판매한 아파트는 과세대상이 아닌 것이 맞는지요?
1. 판매를 목적으로 주택을 신축하여 판매(동 건물이 판매되지 아니하여 그 전부 또는 일부를 일시적으로 임대하다가 판매하는 경우를 포함)하는 경우에는 주택신축판매업으로 보아 사업소득에 해당하고,
사업성 없는 단순한 매매이거나, 신축한 주택이 장기간 분양이 되지 않아 임대사업으로 전환하고 재고자산을 사업용고정자산으로 장부상 전환하고 상당한 기간 임대후 당해 주택을 판매한 경우 그 소득은 양도소득에 해당하는 것이나,
귀 사례 소득이 양도소득에 해당하는지 또는 사업소득에 해당하는지 여부는 부동산 매매의 규모·거래횟수·반복성 등 거래에 관한 제반사항을 종합적으로 검토하여 당해 거래의 실질내용에 따라 사실판단할 사항입니다.
2. 귀 사례의 경우 상담관의 견해로는 1세대1주택 비과세 판정은 양도일 현재 현황으로 판단하는 것으로서 거주주택 양도일 현재 다가구 주택이 사업용 재고자산에 해당하는 경우라면 1세대가 1주택을 2년이상 보유한 주택은 1세대1주택 비과세가 가능한 것이며,
거주주택을 양도한 후 재고자산을 사업용고정자산으로 전환하고 상당기간 임대 후 양도하여 그 소득을 양도소득으로 보는 경우라 할지라도 종전주택 양도일 현재 다가구 주택이 사업용재고자산에 해당하는 경우라면 비과세 받은 주택이 과세대상으로 전환되지 않는 것으로 사료됩니다.
[ 참고자료 ]
◆ 양도, 서면인터넷방문상담4팀-2412 , 2007.08.09
[ 제 목 ]
주택신축판매업자가 보유중인 재고주택의 주거용 주택 포함 여부
[ 요 지 ]
1세대 1주택 비과세 규정을 적용함에 있어 주택신축판매업자의 판매용 재고주택은 주거용 주택으로 보지 아니하는 것임
[ 회 신 ]
「소득세법」 제89조 제1항 제3호 및 「같은법 시행령」 제154조 제1항에 의한 “1세대 1주택”을 판정함에 있어서 부동산 매매업자 및 주택신축 판매업자의 판매용 재고주택은 주거용 주택으로 보지 아니하는 것이나, 귀 사례의 미분양주택이 이에 해당하는지 여부에 대하여는 부동산매매의 규모ㆍ거래횟수ㆍ반복성 등 거래에 관한 제반사항을 종합하여 판단하는 것입니다.
◆ 부동산거래관리과-219 , 2011.03.11
[ 제 목 ] 신축판매 목적 부동산에 대한 취급
[ 요 지 ]
신축중인 판매목적 부동산의 취급 - 소득세법 시행령 제 154조 적용여부 - 판매목적 신축주택을 일시적으로 임대할 경우 A주택 비과세여부 - 판매목적 신축주택을 일시적으로 본인 거주후 B주택 거주이전시 A주택의 비과세 적용 가능 여부 - A주택을 비과세 받은 후 C주택을 판매목적 아닌 보유목적으로 전환한 경우 당초 A주택에 대한 취급은
[ 회 신 ]
신축한 주택이 판매되지 아니하여 판매될 때까지 일시적으로 일부 또는 전부를 임대한 후 판매하는 경우에도 당해 주택의 판매사업은 건설업으로 보는 것이나 임대용으로 이를 신축하거나 매입하여 다년간 임대용으로 사용하다가 양도하는 경우에는 양도소득에 해당함
[ 관련법령 ] 소득세법 제19조 【사업소득】, 소득세법 시행령 제32조 【주택신축판매업의 범위】
◆소득세과-4960, 2008.12.30
[ 제 목 ]
사업자가 폐업시점의 재고자산을 다음 해에 양도하는 경우 소득구분・필요경비
[ 요 지 ]
주택신축판매업자가 폐업시점에 미분양주택을 가사용으로 소비하거나 타인에게 지급한 경우 소비・지급일의 가액은 소비・지급일의 사업소득에 해당되고, 이 경우 외의 경우 처분일의 가액은 처분일의 사업소득에 해당됨
[ 회 신 ]
주택신축판매업자가 폐업시점에 판매하지 아니한 주택을 가사용으로 소비하거나 종업원 또는 타인에게 지급한 경우에는 이를 소비 또는 지급한 때의 가액을 그 소비일 또는 지급일이 속하는 연도의 사업소득 총수입금액에 산입하는 것이고, 그 후에 그 주택을 양도하고 받는 대가는 양도소득에 해당하며,
그 사업자가 폐업시점에 그 주택을 가사용으로 소비하거나 종업원 또는 타인에게 지급한 경우 외의 경우에는 이를 처분한 때의 가액을 그 처분일이 속하는 연도의 사업소득 총수입금액에 산입하는 것입니다.